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Artículo Monográfico. Marzo 1995

SP/DOCT/709

La extinción y resolución de los contratos de arrendamientos urbanos según la nueva Ley

D. Jaime Santos Briz (Magistrado jubilado)

Versa este estudio sobre las causas de resolución del contrato a instancia del arrendador consistentes en la falta de pago y de prestación de la fianza; el subarriendo y cesión inconsentidos el traspaso ilegal, la transformación de vivienda en local de negocio y viceversa, la pérdida de la cosa arrendada y la declaración de ruina. Y además se trata de las causas de resolución del contrato a instancia del arrendatario.
1. Antes de pasar al estudio de cada uno de estos puntos es preciso considerar los principios generales de esta materia que, aun siendo comunes a la legislación especial arrendaticia urbana, tienen especial incidencia en aquellos puntos objeto principal de este trabajo.
Es fundamental la distinción de que parte la ley entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto de la vivienda, por entender -como dice su preámbulo que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan con esa diferencia. En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los dedicados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.
Se define el arrendamiento de vivienda como aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino principal sea satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario (art. 2. l), cuyas normas se aplicarán también al mobiliario, trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador (art. 2.2).En cambio, arrendamientos para uso distinto del de vivienda se considera aquel que recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial u

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