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Artículo Monográfico. Mayo 1999

SP/DOCT/928

Duración del arrendamiento de vivienda (I)

D. Pedro González Poveda (Magistrado Sala 1ª Tribunal Supremo)

1. EL TIEMPO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
Dice el art. 1543 CC. que . Aparece así el requisito de la duración temporal, de la temporalidad, como una característica esencial del contrato de arrendamiento de cosas. Como señala CASTAN el Derecho moderno no admite más que los arrendamientos temporales; los perpetuos constituirán más bien una enajenación.
La relación arrendaticia, por su propia naturaleza, exige una cierta permanencia en el tiempo que el Derecho debe proteger teniendo en cuenta la naturaleza del contrato.
La duración de los arrendamientos de vivienda es una de las cuestiones de política legislativa más debatida. En materia de duración del contrato es donde mayor incidencia tiene el carácter social de la legislación arrendaticia dirigida a la protección del arrendatario, manifestada en el art. 47 CE en cuanto reconoce el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada así como impone a los poderes públicos la obligación de promover las condiciones necesarias y de establecer las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho. Lo que ha de cohonestarse con el derecho a la propiedad privada que reconoce el art. 33.1 CE, estableciendo los límites adecuados para que la obligada protección del arrendatario no implique una privación al propietario de las posibilidades de disfrute y aprovechamiento del bien. La LAU 1964 no contenía ninguna norma de la que pudiera deducirse cuál era la dura
ción del contrato; los arts. 56 y 57 se referían al plazo estipulado en el contrato o al plazo pactado; ello era consecuencia del carácter temporalmente indefinido de la prórroga, forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario. Dice MARIN LOPEZ que puesto que las prórrogas se sucedían en el tiempo sin límite, tanto daba que su duración coincidiera con la pactada en el contrato de arrendamiento o que, por contra, se identificara con

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