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Encuesta Jurídica. Enero 2000

SP/DOCT/968

En los supuestos del ap. 8 de la D.T. 3ª, la opción de no actualizar la renta de local, significa que la duración del contrato quedaba solo en cinco años. Cuando se llegue a ese plazo, ¿hay que comunicar que el plazo ha llegado a su término?

Coordinador: D. Jesús Marina Martinez-Pardo (Magistrado Tribunal Supremo, jubilado)

D. Antonio Alcala Navarro
El ejercicio de la opción a que se refiere el apartado 8 de la D.T. 3.ª de la Ley 29/1994, supone la no revisión de la renta a cambio de limitar su vigencia a un período de cinco años, y una vez realizada en el tiempo y forma indicados en el párrafo segundo de dicho apartado, la extinción es automática al vencimiento de la quinta anualidad a partir de la entrada en vigor de la Ley, esto es, el 1 de enero del año 2000, pero ello no obsta a que pueda operar la tácita reconducción, conforme al artículo 1.566 del Código Civil, al finalizar ese período, arrendamiento renovado que se regirá por las normas de la nueva Ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, lo que podrá ser evitado comunicando que el plazo ha llegado a su término, por lo que la respuesta a esta pregunta ha de ser afirmativa.
D. Eduardo Baena Ruiz
La Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 destina la Disposición Transitoria Tercera a los «Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985» preveyendo la misma de principio, como régimen normativo aplicable a los mismos, el que continúen rigiéndose por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativos al contrato de arrendamiento de local de negocio «salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta Disposición Transitoria».
Pues bien, según el art. 57 del Texto Refundido de la LAU de 1964 el arrendatario de local de negocio tenía derecho a prórroga forzosa llegado el día del vencimiento del plazo pactado, por lo que no se preveía como causa de resolución del contrato de arrendamiento, a instancia del arrendador, la expiración del término. Por el contrario, tal derecho del arrendatario a prórroga forzosa desaparece en determinados supuestos que prevé la citada D.T. Tercera de la LAU 29/1944, siendo uno de ellos el que recoge el n.º 8 de ella a que hace mención la pregunta de la encuesta, por el que se fija legalmente el plazo de duración del contrato en cinco años, contados a partir de la entrada en vigor de la nueva Ley, extinguiéndose el mismo llegado ese día.
Como tal previsión es una modificación del Texto Refundido de la LAU de 1964, la solución a la pregunta hay que buscarla en el Código Civil por ser el que de una manera expresa contempla la c
onclusión del contrato el día prefijado (art. 1.585), pues la LAU de 1994 no contempla como causa de resolución de contrato de arrendamiento ni en el art. 27 ni en el 35 la expiración del término, aunque implícitamente se esté pensando en él al establecer el art. 39.3 que el juicio verbal de desahucio se aplica para varios supuestos y uno de ellos es mentada expiración. El Código Civil será de aplicación tanto se parta del Texto Refundido de 1964

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