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Encuesta Jurídica. Junio 2000

SP/DOCT/989

La impugnación de la venta de viviendas por más precio de la capitalización de la renta, con los efectos del art. 53 T.R., ¿la renta a tener en cuenta es la actualizada o la que se esté pagando?

Coordinador: D. Jesús Marina Martinez-Pardo (Magistrado Tribunal Supremo, jubilado)

D. Antonio Alcalá Navarro
La renta que deberá tenerse en cuenta es la renta real y efectiva que venga obligado a abonar el arrendatario, esto es, la que viene referida en la regla 23 del apartado c) de la D.T. Tercera, pues no a otra cosa puede referirse el artículo 53 del Texto Refundido cuando habla de que exceda el precio de la transmisión de la renta anual que en el momento de la misma pague el inquilino.
D. Eduardo Baena Ruiz
A los efectos de calificar o no como excesivo el precio de la transmisión del bien el art. 53.1.2.º del T.R. de 1964, compara el mismo con la capitalización de la renta anual que «en el momento de la transmisión» pague el inquilino.
Con relación a la pregunta que se formula, y en una interpretación literal del precepto, que hace mención a la renta anual en el «momento» de la transmisión, la respuesta sería la renta anual que el arrendatario esté pagando según el año de actualización y no la cuantía total de la renta actualizada.
Ahora bien, si se atiende a la «ratio» del precepto, que es la de conceder al inquilino unos privilegios cuando la transmisión sea excesiva, entendemos que la renta anual que se ha de capitalizar es la que en ese momento se «debía» abonar, que no es otra que la total de renta actualizada, ya que es la que correspondería pagar por ser la justa, con independencia de que el legislador, en evitación de problemas sociales y de mercado, permita en las Disposicion
es Transitorias de la nueva Ley, que el arrendatario alcance el total progresivamente por porcentajes para que la actualización ajustada al mercado y satisfactoria de los intereses legítimos del arrendador no le resulte tan gravosa por una subida importante de una sola vez.

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