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Consulta DGT V2390-05, de 25 de noviembre de 2005. Vinculante

SP/DGT/7151

Diversas cuestiones relacionadas con el tratamiento fiscal de los gastos relacionados con las obras de rehabilitación, así como de los importes que pueda repercutir a los inquilinos del local.

SG de Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas

Normativa
Ley 37/1992, Art. 78; RIRPF RD 1775/2004, Arts. 12, 13; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 20-2, 21
Descripción
El consultante es propietario de un local comercial que tiene arrendado, con un contrato de prórroga forzosa. Debido a la antigüedad y a las malas condiciones del edificio, han de acometerse diversas obras de rehabilitación del edificio, según informes de los arquitectos llamados a tal fin, consistentes en: pocería, bajantes, estructura, tejados y electricidad. Dada la gravedad de la situación, la Comunidad de Propietarios ha decidido solicitar ayuda a la Comunidad de Madrid por rehabilitación forzosa del edificio. Esta ayuda se traduce, para los propietarios de locales, en un préstamo a bajo interés. Además, la Comunidad de Propietarios va a aprobar unas derramas extraordinarias para el pago de determinados gastos iniciales que se han producido para determinar el estado del edificio (arquitecto, calas, etc). Además, según le han informado, podrá repercutir a los inquilinos del local una parte de las cantidades que debe abonar por las obras.
Cuestión
Diversas cuestiones relacionadas con el tratamiento fiscal de los gastos relacionados con las obras de rehabilitación, así como de los importes que pueda repercutir a los inquilinos del local.
Contestación
El artículo 21 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), y los artículos 12 y 13 del Reglamento del Impuesto aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio (BOE de 5 de agosto), regulan los gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario. El citado artículo 21 establece en su apartado 1 que, para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros todos los gastos necesarios para la obtención de los rendimientos. Añade que, no obstante, el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros.En particular, según lo establecido en el artículo 12 del Reglamento del Impuesto, se considerarán incluidos entre estos gastos los siguientes:"a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación.b) Los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, cualquiera que sea su denominación, siempre que incidan sobre los rendimientos computados o sobre los bienes o derechos productores de los mismos y no tengan carácter sancionador.c) Las cantidades devengadas por terceros en contraprestación directa o indirecta o como consecuencia de servicios personales, tales como los de administración, vigilancia, p
ortería o similares.d) Los ocasionados por la formalización del arrendamiento, subarriendo, cesión o constitución de derechos y los de defensa de carácter jurídico relativos a los bienes, derechos o rendimientos.e) Los saldos de dudoso cobro siempre que esta circunstancia quede suficientemente justificada. Se entenderá cumplido este requisito:1.º Cuando el deudor se halle en situación de concurso.2.º Cuando entre el momento de la primera gestión

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