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Artículo Monográfico. Mayo 2020

SP/DOCT/104955

La nulidad de la cláusula de gastos en los contratos de compraventa con subrogación hipotecaria

Óscar Jiménez Moriano. Abogado de Gómez Esteban & Jiménez Moriano

RESUMEN La sentencia número 705/2015, de 23 de diciembre de 2.015 de la Sala Primera del Tribunal Supremo declaró la abusividad de la cláusula de gastos incorporada a un contrato de préstamo hipotecario. Pero ¿qué tratamiento debe darse a la concurrencia de esa cláusula junto con otra de similar factura, inserta en los casos de compraventa con subrogación de prestatario en el préstamo a promotor? El presente artículo aborda la problemática que plantea el desdoblamiento de la cláusula de gastos en la hipótesis de compraventa de vivienda con subrogación en el préstamo del promotor.

Judgment No. 705/2015 of 23 December 2015 of the First Chamber of the Supreme Court declared the abusive nature of the expense clause incorporated into a mortgage loan contract. But what treatment should be given to the concurrence of that clause together with another one of similar invoice, inserted in the cases of purchase and sale with subrogation of the borrower in the loan to the promoter? This article deals with the problem posed by the splitting of the expense clause in the hypothesis of a home purchase and sale with subrogation in the developer's loan.

PALABRAS CLAVE Cláusula de gastos, restitución de gastos, contratos de compraventa con subrogación hipotecaria. Líneas doctrinales. Aceptación tácita sin intervención del banco

Expense clause, expense restitution, purchase contracts with mortgage subrogation. Doctrinal lines. Tacit acceptance without bank intervention

I.- Introducción
La cláusula de gastos constituye, junto con la del límite máximo a la variación de los tipos de interés o "cláusula suelo", una de las que mayor litigiosidad han suscitado, hasta el punto de que hoy por hoy copan un amplio porcentaje de asuntos en los juzgados especializados para dirimir los procedimientos sobre cláusulas abusivas Nota .
En realidad, cuando se alude a la cláusula de gastos en los contratos de compraventa con subrogación hipotecaria, es necesario matizar que en este tipo de supuestos negociales concurren dos estipulaciones con incidencia sobre la misma materia: (i) la inserta en el contrato de préstamo primitivo, que por mor de la subrogación pasa al segundo contrato; y (ii) la incluida de forma expresa en el contrato de compraventa con subrogación hipotecaria. La primera de dichas cláusulas suele ser de redacción extensa y descriptiva, caracterizándose por una pormenorización exhaustiva de los gastos que se desplaza
n al prestatario. En la segunda, sin perjuicio de describir puntuales traslaciones de gastos, se resuelve por lo común en la expresión "todos los gastos". En el presente trabajo abordaré en términos globales la problemática suscitada por esta cláusula contractual para, en una labor de acotamiento progresivo, focalizar la atención en el nudo gordiano, que no es otro que la posible abusividad de la mencionada

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