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Opinión. Julio 2021

SP/DOCT/114112

Bien inmueble en proindiviso: actos de administración y actos de disposición

Félix López-Dávila Agüeros. Director de Sepín Derecho Inmobilario

RESUMEN A la hora de realizar una actuación sobre el bien común, es necesario que los copropietarios lleguen a un acuerdo, que deberá adoptarse por mayoría o unanimidad, dependiendo de si es un acto de mera administración o ante uno de disposición

At the time of carrying out an action on the common property, it is necessary that the co-owners reach an agreement, which must be adopted by majority or unanimously, depending on whether it is an act of mere administration or one of disposition

PALABRAS CLAVE comunidad de bienes, proindiviso, actos de disposición, actos de administración

community of property, proindiviso, acts of disposition, acts of administration

Cuando nos encontramos ante un inmueble que es copropiedad de varios titulares, uno de los aspectos que más dudas genera, es la forma en que deben llevarse a cabo las gestiones que puedan afectar al bien común.
Así, aunque el artículo 397 CC determina que, ningún propietario, puede alterar la cosa común sin el consentimiento del resto de propietarios y por su parte, el artículo 398 CC, establece que, para la administración y mejor disfrute de la cosa común, será necesario el acuerdo aprobado por los partícipes que representen la mayor cantidad de intereses del objeto común, la realidad es que, no es siempre fácil determinar, si estamos ante un mero acto de administración o ante un acto de disposición.
El establecer si nos encontramos ante uno u otro supuesto es fundamental, pues de ello dependerá que, la actuación llevada a cabo por los copropietarios haya sido o no correcta.
Los actos de mera administración son aquellos para los que es suficiente el acuerdo de los copropietarios que ostenten la mayor parte de la cuota de participación, como hemos citado anteriormente y en el supuesto de que no se llegue a la mayoría o que el acuerdo sea gravemente perjudicial para los interesados en la cosa común, se deberá acudir al Juez, que determinará lo que corresponda, o incluso, puede nombrar un administrador.
Como primera muestra de un acto de administración, está el arrendamiento del bien c
omún. En este caso, la jurisprudencia ha marcado el límite diferenciador entre uno u otro acto, en la duración que se haya establecido del arrendamiento, en base a lo establecido en el artículo 1548 CC, pues si el plazo es inferior a seis años, se considera mera administración, mientras que si supera dicho término, se considera acto de disposición. (AP Valencia, Sec. 8.ª, 33/2020, de 27 de enero (SP/SENT/1041947); AP Las Palmas, Sec. 3.ª, 462

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