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Opinión. Octubre 2021

SP/DOCT/114371

Acumulación de acciones contra avalista, fiador y arrendatario: situación actual

Miguel Guerra Pérez. Director de Sepín Proceso Civil. Abogado.

RESUMEN Los arrendadores muchas veces exigen fianzas y avales como garantías del pago de la renta y el art. 437.4.3 de la Ley de Enjuciamiento Civil permite la acumulación de acciones frente a arrendatario y avalista o fiador pero ¿Cuáles son los requisitos de este requerimiento?¿Qué pasa cuando no es atendido por el fiador? Y finalmente como influirá la nueva redacción del art. 36.5 LAU tras el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo que fija límite de dos mensualidades a la hora de establecer garantías adicionales ¿se aplicará esta limitación a las tradicionales fianzas?

Landlords often require bonds and sureties as guarantees for the payment of the rent and art. 437.4.3 of the Civil Judgment Act allows the accumulation of actions against the tenant and guarantor or surety but what are the requirements of this requirement, what happens when it is not met by the guarantor? And finally, how will the new wording of art. 36.5 LAU influence after the Royal Decree-Law 7/2019, of March 1, which sets a limit of two monthly payments when establishing additional guarantees, will this limitation be applied to the traditional bonds?

PALABRAS CLAVE Renta, arrendatario, fiador, aval, acumulación de acciones

Rent, tenant, guarantor, accrual of shares

1.- Introducción 
La coyuntura económica que vive España, fruto de la pandemia, genera muchos miedos a la hora de alquilar.
La ausencia de medidas fiscales eficaces que animen a arrendar, un sistema judicial colapsado que no acaba de funcionar  -por muchas Reformas procesales "voluntaristas" de los últimos años-, los retrasos en la tramitación de los desahucios, las nuevas suspensiones de lanzamientos o las limitaciones de las garantías que contempla la reciente normativa post pandemia....
La regulación arrendaticia de nuestro país no es un ejemplo de precisión ni de eficacia y desde luego desde la perspectiva del arrendador, nada parece sumar a favor del arrendamiento.
Los riesgos de insolvencia y de falta de pago de los arrendatarios llevaron a incluir toda una serie de garantías en los contratos de arrendamiento incorporando fianzas personales y avales bancarios. Estas garantías, se recogen en el clausulado de los propios contratos en anexos a éstos, o incluso en documentos complementarios o independientes. Algunos arrendadores, incluso, lo elevaban a escritura pública buscando la obtención de títulos ejecutivos del art. 517.2.4 LEC que sean eficaces para reclamar frente a los impagos. Junto con ello, asistimos, por otro lado, a seguros y/o empresas y sociedades que garantizan el pago del alquiler, muy publicitadas en los medios de comunicación, utilizando para ello figuras contractuales diversas.

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