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Opinión. Octubre 2021

SP/DOCT/114373

Vicios ocultos: notas definitorias de la acción redhibitoria y la «quanti minoris»

Iciar Bertolá Navarro. Directora de Sepín Obligaciones y Contratos

RESUMEN Análisis de las acciones a las que se puede acudir cuando se adquiere una cosa que presenta vicios ocultos. Concurriendo los requisitos expuestos el comprador podrá optar por desistir del contrato, con abono de los gastos que pagó (acción redhibitoria), o por obtener una rebaja del precio, a juicio de peritos (acción «quanti minoris»).

Analysis of the actions that can be taken when acquiring something that has hidden defects. Meeting the requirements set forth, the buyer may choose to withdraw from the contract, with payment of the expenses he paid (redhibitory action), or to obtain a price reduction, in the opinion of experts ("quanti minoris" action).

PALABRAS CLAVE Vicios ocultos, redhibitoria, "quanti minoris", saneamiento

Hidden vices, redhibitoria, "quanti minoris", sanitation

En los supuestos de compraventa de una cosa defectuosa la jurisprudencia existente permite ejercitar tres tipos de acciones diferentes:
-Las genéricas y propias de todo contrato de nulidad y anulabilidad por inexistencia o vicio de alguno de sus elementos esenciales.
-Las generales de incumplimiento contractual, que operan cuando existe una falta de correspondencia objetiva entre lo pactado y lo entregado, lo que supone un incumplimiento esencial que determina la aplicación de la doctrina del aliud pro alio, cuyo concepto y perfil jurídico fue objeto de análisis en este post cuya lectura recomendamos: La doctrina del «aliud pro alio» o entrega de cosa distinta de la pactada (SP/DOCT/20486).
-Y las llamadas acciones edilicias, que es el tema al que hemos querido dedicar este espacio y a las que hay que recurrir cuando estamos en presencia de defectos que suponen deterioros o imperfecciones, los llamados vicios ocultos.
Como nos recuerda Félix López-Dávila Agüeros, Director de Sepín Derecho Inmobiliario en su artículo: "La acción de saneamiento por vicios ocultos en la vivienda" (SP/DOCT/106680) "no siempre es fácil diferenciar cuando nos encontramos ante un vicio oculto o ante un incumplimiento contractual por entrega de cosa distinta, también llamado «aliud pro alio», exis
tiendo una delgada línea separadora entre una y otra figura, que habrá que examinar caso por caso".Un vicio oculto, de acuerdo con el art. 1484 CC, es un defecto grave que afecta al objeto vendido y que no está a la vista, que lo hace impropio para su uso, o que disminuye de tal modo ese uso que, de haberlo conocido el comprador, no lo habría adquirido o habría dado menos precio por él.</d

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