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Consulta. Mayo 2007

SP/CONS/54430

Bien hipotecado por el adquirente. Dies a quo para su ejercicio

El criterio general de la jurisprudencia (ver página web, materia AU, voz "Retracto. Cómputo plazo") es que el plazo para el retracto, en este caso de 30 días por aplicación del art. 25.3 LAU, al que se remite el art. 31, comienza desde que se tiene conocimiento de la venta, que en el supuesto que nos ocupa será desde la obtención de la información registral, con base en la reciente Sentencia del TS, Sala 1.ª, 14/2005, de 31 de enero (SP/SENT/66982).
Por otro lado, el art. 1.520 del Código Civil establece que el vendedor que recobre la cosa vendida, la recibirá libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador. Aun cuando el precepto venga referido al retracto convencional, debe entenderse también aplicable al legal, puesto que éste, conforme a lo establecido en el art. 1.521, no es más que el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago, siendo a su vez que el art. 1.506 del mismo texto legal señala como causa de resolución de la compraventa precisamente el retracto legal o convencional. Por lo tanto, como ha indicado el propio Tribunal Supremo, el retrayente adquiere la cosa recaída en el estado que tenía al tiempo de la transmisión onerosa que dio lugar al mismo, sin que pueda verse la cosa disminuida por posteriores cambios. El retracto legal es un límite del derecho de propiedad que no precisa inscribirse en el Registro de la Propiedad,
por lo que operará independientemente de que en la escritura de compraventa y préstamo hipotecario no se hubiera hecho constar la existencia del arrendamiento.La duda surge en si a la hora de ejercitar el derecho de retracto arrendaticio en este caso y a fin de poder cancelar la hipoteca que constituyó el comprador retraído, es necesario o no demandar a la entidad crediticia. Nuestra postura, con todas las cautela

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