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Artículo Monográfico. Junio 2018

SP/DOCT/75590

Artículo 11. Desistimiento del contrato

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Comentarios a las modificaciones
Para estos contratos, el art. 11 queda de la siguiente manera:
Desistimiento del contrato por el arrendatario
Hay un cambio sustancial, pues, para los contratos sujetos a la original LAU 29/1994, el arrendatario puede desistir solo cuando el contrato hubiera durado cinco años, y ahora, para los nuevos arrendamientos, la renuncia permite que se haga pasados solo seis meses, previo aviso con una antelación mínima de 30 días. Es un cambio sustancial y aquí, sin duda, hay una norma de claro favor al arrendatario, pues prácticamente no le obliga nada más que el corto período de tiempo, y eso con independencia, por lo menos, es mi opinión, de que el contrato se haya hecho por tres años o incluso con una duración mayor. En este sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, de 10 de septiembre de 2015 (SP/SENT/830498).
Indemnización por desistimiento
No es ninguna obligación pactar indemnización, se puede hacer o no, pero sepa el arrendador que, si no hay cláusula contractual al respecto, no cabe ningún tipo de responsabilidad.
¿Se puede pactar una indemnización superior al mes por año que quede por cumplir? La respuesta es negativa, pues este período es lo máximo que la Ley concede (los inferiores a un año se indemnizarán de forma proporcional) y no hay que olvidar nunca lo dispuesto en el art. 6 LAU 29/1994, aplicable también a los nuevos contratos, en el sentido de que son nulos los pactos que vayan en contra de los derechos del arrendatario. Es decir, hay que estar a lo que marca la norma; de ahí que otro tipo de cláusulas sean nulas y sin efecto alguno.
En relación con este asunto, se debe señalar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 14 de febrero de 2017 (SP/SENT/900474), que obliga al pago proporcional por resolución anticipada. Y lo mismo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 13 de junio de 2017 (SP/SENT/916132) que obliga a abonar dos mensualidades al arrendatario porque ha renunciado a los cuatro meses de la fecha de inicio del contrato, cuando la obligación es un mínimo de seis. Pero eso no ocurre cuando se han pagado de entrada seis meses de renta por adelantado, pues, en su caso, únicamente cabría exigir la cláusula penal pactada, como dice la Audiencia Provincial de Baleares de 19 de septiembre de 2017 (SP/SENT/924261), aunque por mi parte debo
señalar la disconformidad por la indemnización por dicha cláusula, toda vez que considero que no cabe en los arrendamientos de viviendas, precisamente por lo dispuesto en el ya citado art. 6 de la propia LAU, pues ello no está previsto en la normativa sobre arrendamiento de viviendas.

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