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Artículo Monográfico. Junio 2018

SP/DOCT/75593

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Comentarios a las modificaciones
Para estos contratos, el art. 14 queda de la siguiente manera:
Consideraciones generales
El enfoque del legislador en esta reforma es claro, prevalece siempre el Registro de la Propiedad, rectificando la original LAU 29/1994 (vigente para los contratos anteriores a la reforma de dicha Ley), por lo que, una vez más, aunque no esté justificado en los derechos sobre los arrendamientos urbanos, no hay otra recomendación que acudir siempre al Registro, comprobar su contenido y, si es posible, inscribir el contrato, evitando con ello la resolución del mismo por variados motivos que ya se han expuesto en parte y a los que se añadirán otros nuevos en este y en los posteriores preceptos.
Derechos prevalentes del adquirente de la finca. Art. 14.1
Siempre que la compra se haya hecho con la buena fe que exige el art. 34 de la Ley Hipotecaria (que es lo normal) y en el Registro no conste el arrendamiento, el mismo queda extinguido y el arrendatario tendrá que abandonar la vivienda, sin ningún tipo de indemnización y sin poder oponerse a la resolución, por mucha necesidad que tenga.
El cambio es fundamental porque, mientras que en los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, el comprador tenía que aceptar los cinco años mínimos del contrato, en los arrendamientos posteriores, conforme a la nueva redacción que se está comentando, a partir de dicha fecha, esta seguridad o garantía no existe, ni siquiera para los tres años actuales, lo que de nuevo supone un grave peligro para el arrendatario, que no tiene sentido ni justificación, salvo que el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro a los efectos de tanteo y retracto y que no hubiera renunciado a tenor del art. 25.8 de esta misma LAU (a cuyos comentarios remito al lector), como dice la Resolución de la Dirección de los Registros y del Notariado de 24 de marzo de 2017 (SP/SENT/897788). Y, además, el término del contrato cabe igualmente cuando se trata de una subasta ante la autoridad administrativa, a tenor de la Resolución de la misma DGRN de 24 de marzo de 2017 (SP/SENT/897788), postura que está ratificada por la jurisdicción competente, como la Sentencia de la Audiencia de Burgos de 28 de septiembre de 2017 (SP/SENT/924263).
Una
vez más, para evitar este tipo de sorpresas, no hay otro camino (aunque cueste tiempo y dinero) que inscribir el arrendamiento. La verdad es que, a la vista del contenido de la nueva LAU, parece que estamos frente a una exigencia registral en vez de frente a un planteamiento completo de los arrendamientos urbanos, donde ahora mismo la carga plena de la seguridad recae sobre el arrendatario y esto no parece del todo justo.

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