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Artículo Monográfico. Junio 2018

SP/DOCT/75605

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Comentarios a las modificaciones
Consideraciones generales
El cambio únicamente tiene lugar en el apdo. 8, por lo que aquí los comentarios tienen que ceñirse a dicho precepto de la LAU 29/1994, reformada por la Ley 4/2013.
Pacto de renuncia al retracto. Art. 25.8
En el texto anterior, el pacto de renuncia solo cabía en los contratos de duración superior a cinco años, que era el mínimo previsto en el art. 9 LAU 29/1994.
Pues bien, ahora el legislador ha efectuado un cambio importante y es que ya no tiene trascendencia jurídica el plazo mínimo que fija dicho precepto (ahora, tres años, conforme al art. 9), sino que la libertad de renuncia es total desde el primer momento, algo que nos parece positivo, pues incluso ello estaba permitido en una ley tan defensora de los derechos del arrendatario como el Texto Refundido de 1964.
Lo que no tiene mucha justificación es el segundo párrafo de este precepto, pues la comunicación de la venta al arrendatario tiene sentido y eficacia si ello le permite tener preferencia en la transmisión, pero no cuando carece de tal facultad, con lo que es un trámite innecesario y sin finalidad, pero en todo caso es bueno que el mismo conozca que el piso que ocupa se vende a terceros, pero no se entiende bien el motivo de que haya también un plazo determinado, pues se podría interpretar que la venta no sea válida si falta esa notificación a quien no tiene derecho preferente alguno. No se puede llegar a esta conclusión, pero es evidente que el Notario hará la notificación de la venta a efectos de retracto, salvo que le conste de manera fehaciente la renuncia. Véase la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 11 de enero de 2016 (SP/SENT/844650).
v class="Texto_Normal">Y mucho más, la notificación es absolutamente necesaria cuando la repetida renuncia no conste de forma clara y expresa, a fin de que el arrendatario pueda hacer uso de los derechos que el precepto le permite y a los que se hace referencia en los otros puntos del mismo art. 25, a cuyos comentarios remito al lector y que figuran en las notas del original de la LAU 29/1994, que a continuación reproducimos.

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