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Artículo Monográfico. Junio 2018

SP/DOCT/75606

Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Consideraciones generales
Este precepto tiene su antecedente en el art. 1.558 del Código Civil, que es aplicable de manera supletoria, pues así lo dispone el art. 4.2 LAU. En realidad, se refiere a una causa objetiva de "inhabitabilidad", que necesitará, cuando no haya acuerdo entre las partes, de la declaración por la autoridad administrativa o judicial. Estas cuestiones son las que hay que analizar.
Concepto de "inhabitabilidad"
Al no fijar la LAU situaciones concretas, nos encontramos ante un concepto jurídico indeterminado, considerando que una buena guía puede y debe ser el párrafo tercero del art. 1.558 del Código Civil, que lo establece cuando "la inhabitabilidad" recaiga sobre la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación. Alguna luz nos da este precepto, por lo menos ya se sabe que si las obras no llegan a los lugares absolutamente necesarios (el dormitorio, la cocina y los servicios higiénicos), se estará ante las previsiones de obras de "conservación" del art. 21 LAU, precepto comentado anteriormente, pero no permitirá la suspensión o el desistimiento al arrendatario por su propia iniciativa.
Acuerdo entre las partes
Indudablemente, es el mejor camino en esta cuestión, como en cualquier otra de relaciones jurídicas. Si el arrendador hace unas obras, a propia iniciativa o de acuerdo con el arrendatario, conviniendo ambos que se suspenda el contrato o se rescinda, el problema deja de existir. No se trata de cláusulas contractuales que pudieran ser nulas si perjudican al arrendatario, aplicando el art. 6 LAU, sino que, llegado un determinado momento, hay nuevo pacto entre las partes, que puede existir perfectamente, pues nada impide al arrendatario renunciar al contrato antes de llegar al término, aunque la vivienda sea totalmente habitable.

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