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Artículo Monográfico. Junio 2018

SP/DOCT/75607

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Comentarios a las modificaciones
Incumplimiento de las obligaciones. Art. 27.1
Véanse los comentarios de la LAU 29/1994.
Causas de resolución por el arrendador. Art. 27.2
Igualmente, hacemos remisión a la LAU 29/1994.
Resolución por el arrendatario. Art. 27.3
De nuevo, se remite al lector a los comentarios de la LAU 29/1994.
Resolución vía Registro de la Propiedad. Art. 27.4
Cuestión previa
Tengo que hacer una declaración importante y categórica y es que, desde un principio, dejé constancia en la Comisión Ministerial de que todo lo que se incluía relativo al Registro de la Propiedad estaba fuera de lugar, pero fue una imposición del Ministerio de Justicia en 2013 que nunca pude aceptar y así lo he hecho constar por activa y por pasiva en diversas ocasiones, incluso me han dado la razón, pero la norma sigue ahí, aunque, afortunadamente, sin uso, porque resulta imposible hacerla efectiva.
Es la única modificación, y, desde luego, importante, aunque afortunadamente solo afecta a los arrendamientos posteriores a la nueva Ley que se inscriban en el Registro de la Propiedad, por lo que en el resto del precepto se aplica el texto original de la LAU 29/1994, que figura al final de los comentarios de este artículo.
Consideraciones generales
Dicho lo anterior, tengo que ser lo suficientemente objetivo en esta cuestión, añadiendo que me gustaría estar equivocado y que, en sucesivas ediciones del libro, tenga que rectificar, porque lo que más desea el jurista es que la Ley positiva sea efectiva y utilizada por la ciudadanía, algo que considero que no va a ocurrir con esta norma. Nos explicaremos a continuación.
El precepto declara resuelto el contrato de arrendamiento, vía Registro de la Propiedad, si el arrendamiento se ha inscrito y se ha establecido que la falta de pago es causa de resolución.
Es una reiteración innecesaria, cuando el art. 27.2 a) lo establece de manera legal, sin necesidad de que haya pacto expreso al respecto, lo que más que una ventaja resulta una carga para el arrendamiento inscrito.
Se analiza separadamente el contenido de este precepto, que me parece casi imposible de aplicar.
Entrega inmediata de la vivienda al arrendador. ¿A través de qué sistema? Porque si el arrendatario moroso de forma voluntaria entrega el piso al arrendador, el problema, con o sin Registro, está resuelto. La cuestión es cuando esto no ocurre, como es lo habitual, sin que el art. 27.4 ofrezca una solución milagrosa, que desgraciadamente no existe.
Resolución de pleno derecho previo requerimiento judicial o notarial al arrendatario en el domicilio señalado al efecto.
trong>A través de dicha resolución se le insta para el pago de las rentas impagadas, pero surgen varias preguntas que el precepto no contesta, ni desgraciadamente otras leyes que pudieran ser aplicadas.¿Cómo se hace un requerimiento judicial? No se sabe. La Ley de Enjuiciamiento Civil no tiene previsto un trámite de este tipo, solo cabe pensar en promover un acto de conciliación o un monitorio, sin

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