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Artículo Monográfico. Junio 2018

SP/DOCT/75618

Artículo 37. Formalización del arrendamiento

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Consideraciones generales
El párrafo décimo del apdo. 2 del Preámbulo de la LAU dispone la total libertad de formas, pues permite que el contrato sea "verbal o escrito", siguiendo la línea marcada por el art. 1.278 del Código Civil. Por lo tanto, no hay ninguna obligación al respecto, de ahí que produzca extrañeza que, después de esa manifestación categórica, se faculte a cualquiera de las partes para exigir, para compelerse, que se refleje el arrendamiento en el documento.
No cabe duda de que el documento escrito sirve de prueba en cualquier momento, algo que es difícil de conseguir cuando únicamente es un contrato verbal, donde la dificultad en temas tan esenciales como el nombre del arrendatario, la renta y otros pactos quedan muchas veces solo en la buena voluntad de unos y otros. Los que con relativa frecuencia tienen que afrontar cualquier problema en un contrato verbal, especialmente de arrendamiento, saben muy bien que es muy difícil obtener respuesta afirmativa del adverso, que no está dispuesto a reconocer hechos que precisamente intenta negar.
Pero, desde luego, debe quedar claro que, si hay pruebas de que existe un arrendamiento (por ejemplo, el pago de una renta con recibo o por ingreso bancario), este existe con todas las consecuencias que la ley contempla para viviendas o locales.
Documento privado o público
Cuando una de las partes pida que se formalice por escrito el arrendamiento, ¿se hace en documento privado o público? Creo que nadie puede exigir este último, pues ningún precepto lo establece con carácter obligatorio y, desde luego, estos contratos no figuran en la lista del art. 1.280 del Código Civil, por eso, lo máximo que se debe pedir es el documento privado. Sería diferente si hubiera que acudir a los Tribunales, en cuyo caso la Sentencia ya sería suficiente documento.
Otra cosa es que fuera conveniente utilizar el documento público especialmente para conseguir la inscripción registral, según las reglas contenidas en el Real Decreto 297/1996, promulgado según lo previsto en la Disposición Adicional Segunda de la LAU 29/1994, a cuyos comentarios se remite al lector, pues se insiste en que la seguridad jurídica del arrendatario, en los casos previstos en los arts. 13, 14 y 29 LAU, queda muy salvaguardada si sus derechos constan inscritos, aunque ello no puede exigirse al arrendador con base en todas estas normas legales, salvo que las partes lo acuerden voluntariamente.
El documento público, igual que el privado, permite la exigencia de lo pactado entre arrendador y arrendatario. La ventaja del público si se inscribe en el Registro de la Propiedad es que causa efectos ante terceros.

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