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Artículo Monográfico. Junio 2018

SP/DOCT/75626

Disposición Adicional Décima. Prescripción

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado

Consideraciones generales
En realidad, no hacía falta esta Disposición Adicional, toda vez que el derecho común es siempre de aplicación supletoria cuando no existe norma concreta en las leyes especiales, pero ahora, en el campo de los arrendamientos urbanos, no hay la menor duda, pues además se mencionan de forma expresa en los apdos. 2 y 3 del art. 4 LAU y, llegado el caso, el propio Código Civil.
Y la supletoriedad es obligada tanto en los antiguos como en los nuevos contratos, a tenor del contenido de esta Disposición Adicional, que, desde luego, puede influir bastante en determinados supuestos, donde la ley especial no establezca nada en concreto.
En consecuencia se puede concluir que cuando en el TR 1964 no haya mención expresa de plazo o lo mismo ocurra en la LAU actual, tendremos que acudir a las normas generales del Código Civil, generalmente las que a continuación se indican.
La prescripción del art. 1.964 del Código Civil
Esta es la regla general, que marca el plazo de cinco años, a tenor de la Ley 42/2015, para las acciones personales que no tengan señalado término especial.
Dentro de este concepto, podremos incluir las actualizaciones y las revisiones de la renta, nunca con efectos retroactivos, las acciones de resolución o de extinción de los contratos y cualquier exigencia que surja de las relaciones entre las partes en el contrato de arrendamiento, naturalmente exceptuando las que específicamente la norma legal les haya marcado un plazo concreto. Y, como veremos en el epígrafe siguiente, para una parte de la jurisprudencia considera que en el plazo de 15 años (ahora esta doctrina deberá aplicarse solo en el plazo de cinco años) hay que incluir las reclamaciones de cantidades complementarias a la renta.
Como se dirá en su momento, aunque reconociendo que la jurisprudencia no lo está admitiendo, es defendible el criterio de que la notificación de la subrogación por fallecimiento y jubilación del arrendatario de locales, contemplada en el apdo. 3 de la Disposición Transitoria Tercera, entra a formar parte de los supuestos los que se tiene que aplicar el art. 1.964, pues dicho precepto no fija plazo y no parece tan claro que se puedan aplicar por analogía los arts. 16.3, 32 y 33, teniendo en cuenta, por otra parte, que tampoco existía plazo en el art. 60 TR 1964 y nunca se admitió tal aplicación analógica. La doctrina actual del Tribunal Supremo se inclina por
no considerar obligatoria la notificación de la subrogación del local por jubilación o fallecimiento. Con todo respeto para evitar un claro abuso, soy partidario de aplicar el art. 16.3 de la actual LAU 29/1994.Véase jurisprudencia: concepto SUBROGACIÓN y PRESCRIPCIÓN. Entre otras, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25.ª, de 2 de noviembre de 2010 (SP/SENT/631454) y del Tribuna

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