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Encuesta Jurídica. Diciembre 1999

SP/DOCT/960

Si el contrato de arrendamiento ha finalizado, a efectos de reclamar las rentas, ¿habrá que acudir al juicio de cognición del art. 39.2 o al no existir ya la relación arrendaticia se puede instar un procedimiento en base a las regals generales LEC?

Coordinador: D. Jesús Marina Martinez-Pardo (Magistrado Tribunal Supremo, jubilado)

D. Javier Albar Garcia
No, en todo caso debe acudirse al de cognición, ya que el arr. 39.2 no dice que para su aplicación deba subsistir la relación arrendaticia. La razón de que se esta blezca este procedimiento como tipo básico entiendo que es tanto el abarata miento de costes, como la relativa sencillez—al menos en la mayorla de los ca sos—de lo que se discute, pues hay un contrato, están más o menos claras la obligaciones de cada parte, no suele ser necesaria gran actividad probatoria etc Por ello no habria ningún motivo para excluir del juicio de cognición la reclamación de rentas tras extinguirse el arriendo, es más, este procedimiento tiene un objeto más sencillo puesto que sólo se discute la cantidad debida.
Asi mismo, el tenor de la ley es «sobre litigios relativos a los contratos regulados en la prcsente ley», y la reclamación de rentas es Un litigio relativo a un contratc de arriendo que no tiene por qué estar vivo.
Finalmente, el art. 39 establece excepciones en los párrafos 3.o y 4.º, por lo que si hubiera querido prever otra excepción lo lógico es que la hubiera plasmado expresamente.
D. Eduardo Baena Ruiz
El art. 39.1 de la I,AU de 1994 dispone que «los procesos judiciales sobre litigios relativos a los contratos regulados en la presente Ley se regirán por las normas procesales comunes con las modificaciones que se derivan de lo dispuesto en la misma».
t)e ello se desprende que todo litigio cuyo origen se encuentre en un contrato de arrendamiento sobre finca urbana regulado en la LAU de 1994 se habrá de acomodar procesalmente a lo dispuesto en el att. 39 de ta misma.
Sobre tal premisa la respuesta a la interrogante que se plantea es clara, conforme a mi crirerio, en el sentido de que para la reclamación de rentas, aunque haya finalizado el contrato de arrendamiento, el procedimiento adecuado será el del juicio de cognición previsto en el art. 39.2, pues si bien es cierto que ya no existc relación arrendaticia, también lo es que la acción que se ejercita se funda en la que existió, que era sobre finca urbana y regulada por la LAU de 1994, por lo que se cumplen las previsiones del art. 39.1, con independencia de que a la fecha de interposición de la demanda el contrato de arrendamiento haya finalizado.

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