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Artículo Monográfico. Abril 2007

SP/DOCT/3328

Límits a l'autonomia de la voluntat de les Comunitats de Propietaris en l'adopció dels seus Estatuts

Joaquim Martí Martí. Advocat Professor Col·laborador de Dret Civil. Universitat de Barcelona

I Introducció
Tota Comunitat de Propietaris està legitimada per a l'autoregulació normativa des del mateix moment que la Llei de Propietat Horitzontal Estatal i el CCCat confereixen aquesta possibilitat, que es concreta tant en l'adopció dels primers Estatuts que solen acompanyar l'escriptura de constitució en Propietat Horitzontal, com en la possibilitat de modificar-los a mesura que la vida comunitària ho fa necessari.
Ara bé, és lliure la Comunitat de Propietaris per establir preceptes i articles en els Estatuts? o bé, l'autonomia de voluntat d'aquestes està condicionada per la llei? (LPH anteriorment i ara CCCat).
I, en el segon cas, si els Estatuts estan sotmesos a la regulació normativa superior, permet aquesta una flexibilitat en l'adopció de preceptes propis o és molt rígida i no permet un desenvolupament normatiu propi?
II La Llei de propietat horitzontal estatal
La LPH ha estat definida per la jurisprudència com una norma que no permet el desenvolupament lliure dels Estatuts per part del promotor (quan redacta els Estatuts originaris) o per part de la Comunitat de Propietaris (quan els modifica).
Tenim, per exemple, que el propi Tribunal Suprem en la Sentència de 28 de gener de 1994 (SP/SENT/95342), que es pot considerar com la Sentència de referència en aquesta qüestió, estableix la proclamació que "las normas de la Ley de Propiedad Horizontal tienen carácter de ius cogens, si bien atemperado, lo que permite en cierta medida (no muy amplia desde luego) el juego de la autonomía de la voluntad, si bien son nulos los pactos o acuerdos contrarios a las normas cogendi contenidas en la citada LPH, tanto si figuran en el título constitutivo como en los Estatutos, entre otras consideraciones porque siendo de esencia cual se ha indicado su imperatividad y constituyendo la excepción su carácter permisivo, en caso de suscitarse cuestión sobre dicho extremo ha de prevalecer aquél sobre éste."
La referència a que la permissivitat de l'autonomia de la voluntat és "no muy amplia desde luego" és suficient per entendre que la jurisprudència qualifica la LPH com una norma amb poca flexibilitat a l'hora de permetre establir preceptes propis en el Títol Constitutiu i en els Estatuts originaris, així com en les
seves modificacions.Això vol dir, en primer lloc, que en la propietat horitzontal existeix una jerarquia normativa i, segons aquesta, la LPH és superior i preeminent als Estatuts i Títol Constitutiu. Aquesta preeminència determina la nul·litat de la norma inferior que contradigui la superior. Podria establir-se doncs una màxima segons la qual, encara que els promotors fixin les seves

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