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SP/DOCT/20904

Artículo Monográfico. Abril 2016

Artículo 10. Prórroga del contrato

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado
Gestión Documental
Comentarios a las modificaciones
Para estos contratos, el art. 10 queda de la siguiente manera:
Prórroga del contrato. Art. 10.1
La reforma consiste en que, para los contratos sujetos a la original Ley 29/1994, la prórroga era de tres años y ahora ha quedado solo en uno, un cambio sustancial que tiene concordancia con el nuevo plazo del art. 9.1. El cambio se justifica porque no tiene sentido mantener una prórroga del mismo período que el plazo de duración inicial.
Habrá que requerir con 30 días de antelación a la fecha de término del contrato, y así en lo sucesivo, si se ha optado por la no renovación, y, a estos efectos, la notificación deberá hacerse en la forma que se indica en los comentarios de la LAU 29/1994. Cuando se quiere mantener al arrendatario y este no desea cambiar, que es bastante normal cuando las relaciones son buenas, no hay que hacer nada, en su caso, únicamente la regularización de la renta.
En cuanto a la forma, los requisitos y otras cuestiones, nos remitimos a lo que se indica en los comentarios de este precepto para los contratos anteriores al 6 de junio de 2013, naturalmente cambiando los tres años por la anualidad actual, en cuanto a la renovación se refiere, pero se supone que no haya inscripciones preferentes.
Derechos de terceros adquirentes. Art. 10.2
De nuevo nos encontramos con el Registro de la Propiedad, pues, si se inscribe el arrendamiento, el mismo se impondrá a terceros adquirentes de buena fe, conforme al art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Quiere esto decir que, en caso de no inscribir el contrato, los derechos del actual art. 9 sobre duración mínima y la prórroga de este art. 10 no se imponen y el arrendatario tendrá que ceder ante el mejor derecho de terceros adquirentes, salvo que su inscripción sea pionera. Desde luego, aunque me sigue pareciendo un absurdo esta exigencia, en aras de la seguridad del arrendamiento, no tengo otro remedio que aconsejar su inscripción, pues las Leyes, aunque no parezcan equitativas o justas, hay que cumplirlas por obligación jurídica y legal.