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SP/DOCT/20921

Artículo Monográfico. Abril 2016

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado
Gestión Documental
Comentarios a las modificaciones
Incumplimiento de las obligaciones. Art. 27.1
Causas de resolución por el arrendador. Art. 27.2
Resolución por el arrendatario. Art. 27.3
Resolución vía Registro de la Propiedad. Art. 27.4
Consideraciones generales
Utilización normal de la Ley de Enjuiciamiento Civil
Texto aplicable a los contratos anteriores al 6 de junio de 2013 (LAU 29/1994)
Consideraciones generales
Art. 1.124 del Código Civil. Apdo. 1
La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido el arrendatario o le corresponda. Apdo. 1 a)
La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización. Art. 27.2 b)
Requisitos de la enervación por falta de pago
El subarriendo o la cesión inconsentida. Art. 27.2 c)
La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de este sea necesario. Art. 27.2 d)
Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Art. 27.2 e)
Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando. Art. 27.2 f)
Cierre de locales
Resolución por el arrendatario
La no realización por el arrendador de las reparaciones a las que se refiere el art. 21. Art. 27.3 a)
La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda. Art. 27.3 b)
La expiración del término
Comentarios a las modificaciones
Incumplimiento de las obligaciones. Art. 27.1
Véanse los comentarios de la LAU 29/1994.
Causas de resolución por el arrendador. Art. 27.2
Igualmente, hacemos remisión a la LAU 29/1994.
Resolución por el arrendatario. Art. 27.3
De nuevo, se remite al lector a los comentarios de la LAU 29/1994.
Resolución vía Registro de la Propiedad. Art. 27.4
Es la única modificación, y, desde luego, importante, aunque afortunadamente solo afecta a los arrendamientos posteriores a la nueva Ley que se inscriban en el Registro de la Propiedad, por lo que en el resto del precepto se aplica el texto original de la LAU 29/1994, que figura al final de los comentarios de este artículo.
Consideraciones generales
Tengo que ser lo suficientemente objetivo en esta cuestión porque los responsables gubernativos y legislativos son conscientes de mi oposición a este precepto. No solamente por la intervención esencial del Registro de la Propiedad, sino (y sobre todo) porque creo que no resuelve nada y crea confusión. Sinceramente, me gustaría estar equivocado y que en sucesivas ediciones del libro tenga que rectificar, porque lo que más desea el jurista es que la Ley positiva sea efectiva y utilizada por la ciudadanía, algo que considero no va a ocurrir con esta norma. Nos explicaremos a continuación.
El precepto declara resuelto el contrato de arrendamiento, vía Registro de la Propiedad, si el arrendamiento se ha inscrito y se ha establecido que la falta de pago es causa de resolución.
Es una reiteración innecesaria, cuando el art. 27.2 a) lo establece de manera legal, sin necesidad de que haya pacto expreso al respecto, lo que más que una ventaja resulta una carga para el arrendamiento inscrito.
Vamos a analizar separadamente el contenido de este precepto, que nos parece casi imposible de aplicar.
Entrega inmediata de la vivienda al arrendador. ¿A través de qué sistema? Porque si el arrendatario moroso de forma voluntaria entrega el piso al arrendador, el problema, con o sin Registro, está resuelto. La cuestión es cuando esto no ocurre, como es lo habitual, sin que el art. 27.4 of