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SP/DOCT/20983

Artículo Monográfico. Mayo 2016

Artículo 3. Los elementos privativos y comunes

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado
Gestión Documental
Consideraciones generales
Este precepto hay que relacionarlo fundamentalmente con el art. 396 del Código Civil y también con el 5 de la propia LPH, siempre diferenciando la propiedad "separada" y los "elementos comunes".
El art. 3 que ahora se comenta nos da unas claves u orientaciones para una mejor interpretación de cada uno de los derechos de los que gozan los titulares de una finca en régimen de propiedad horizontal, que son el propio piso o local (o cualquier otro elemento individual que cuente con cuota independiente) y luego la copropiedad del resto de la finca, con todos sus elementos y servicios generales.
El derecho singular y exclusivo
El apdo. a) nos marca unas indicaciones que nos sirven de base para analizar las características precisas de este derecho privativo, que se tratan por separado.
Espacio suficientemente delimitado
Que es el que figura en la Escritura de División Horizontal, que luego se repite en cada uno de los títulos de propiedad, donde se establece la medición, aunque no sea exacta, además de lindes y otros datos de interés registral, lo que nos permite determinar con seguridad cuáles son los límites de cada propiedad "separada" o "individual".
En algunas ocasiones (o en muchas), se plantea el problema de considerar si determinado espacio es privado o común, por ejemplo, las terrazas, especialmente del ático, jardines en bajos, sótanos unidos a locales, etc., aparte de que se tenga o no la utilización exclusiva, como es habitual, según las reglas estatutarias. Pues bien, la mejor manera de saberlo de una forma sencilla y bastante segura, que puede servir de base principal, es conocer los metros que figuran en la Escritura y en el Registro y comprobar la medición de la superficie (construida o útil, según se indique en el Título) del piso o local correspondiente. Si esos complementos, terrazas, sótano, etc., no entran en la misma, salvo disposiciones especiales del Estatuto, cabe asegurar en principio que no se trata de elementos privativos, ya que caen fuera del espacio asignado expresamente en los documentos públicos a cada uno de ellos. Ahora bien, en sentido contrario, es perfectamente posible y normal que la terraza sea considerada como propiedad individual, criterio que igualmente sostienen las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Pontevedra, Vigo, de