Artículo 5. El Título Constitutivo

Este precepto y el art. 3, junto con el art. 396 del Código Civil, son el fundamento de la Propiedad Horizontal, porque se refieren al Título, a los Estatutos y a la cuota de participación, es decir, contemplan los requisitos esenciales para conocer los datos del inmueble y las normas de funcionamiento, lo que supone tanto como señalar el marco jurídico donde tienen que moverse las Comunidades de Propietarios, sin perjuicio de los acuerdos que posteriormente puedan adoptarse de modificación, con el quorum exigido por los arts. 10.3 y 17 de la propia LPH. Vamos a analizar a continuación los puntos de referencia del precepto que ahora se comenta.

El Título debe hacer una descripción, lo más detallada posible, conteniendo los antecedentes registrales y cumpliendo las exigencias de la Ley Hipotecaria, considerando conveniente aclarar algunos conceptos que son importantes para el conocimiento exacto de la realidad material y jurídica del edificio o conjunto urbanístico.

No siempre encontramos la descripción completa en la Escritura de División Horizontal; en realidad, el Notario y el Registrador comprueban solo la coincidencia de los títulos jurídicos de propiedad, los antecedentes registrales, los datos técnicos con las conclusiones correspondientes, etc., pero no es su obligación acudir a la finca para ver si esta cuenta con ascensor, calefacción, una o dos escaleras, etc. No es extraño, pues, que bastantes Títulos no expresen con detalle los servicios y elementos comunes, sin hacer constar que existe calefacción central o tres ascensores, por decir ejemplos habituales, ni mucho menos es frecuente que se describa el cuarto de basuras o el de contadores u otras cuestiones de tipo menor.

Entonces ¿cabe la duda jurídica de que estos servicios o elementos sean comunes? En absoluto, bastará con probar, llegado el caso, que los mismos existen desde el principio o, posteriormente, por acuerdo válido de la Junta de Propietarios, lo que, de hecho, ocurrirá cada día con más frecuencia, por ejemplo, con la instalación de ascensores en fincas que no tenían, cumplidos los requisitos y quorum exigidos en cada caso por la propia LPH.

En definitiva, serán parte del inmueble, aunque no figuren de forma expresa en el Título, todos los servicios y elementos comunes con los que realmente cuente el edificio, no designados como privativos, se mencionen o no específicamente en el art. 396 del Código Civil, pues la realidad materia