Artículo 22. Deudas de la Comunidad

La Ley pretende solucionar un tema extremadamente difícil, pero no lo ha conseguido, entre otras cosas y fundamentalmente porque con el actual ordenamiento no es posible legalmente, el tema no tiene respuesta eficaz mientras la Comunidad carezca de personalidad jurídica o se establezca la solidaridad entre los comuneros. Ambas cuestiones son complejas y, desde luego, fuera de la filosofía de la Propiedad Horizontal, conforme se indica en los comentarios del art. 396.2 del Código Civil, que no permite la enajenación, gravamen o embargo de las zonas o elementos comunes, salvo que se haga con la parte privativa de cada uno.

Lo cierto es que, aun queriendo lo contrario, el legislador lo ha hecho todavía más complicado; desde luego, como iremos viendo, no se ha producido ningún avance con la actual normativa. Se puede asegurar que ahora sigue siendo muy difícil obtener la satisfacción del crédito que un tercero tenga contra la Comunidad de Propietarios cuando no haya fondos o créditos comunes con los que responder.

Lo que establece a estos efectos el precepto es algo que no ofrece duda, pues es evidente que, si hay fondos y créditos de la Comunidad, son estos quienes deben responder para dar cumplimiento a la sentencia firme dictada contra ella, conforme a las reglas generales de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quizá con una diferencia importante, y es que la existencia del fondo de reserva puede suponer una garantía complementaria, pues hasta la fecha no hay regla legal o administrativa que impida que sea objeto de embargo.

Bien, aparte del hipotético fondo de reserva, si la Comunidad dispone de otros fondos o créditos conocidos, el problema quedará solucionado, pues el acreedor consigue el embargo y la ejecución de la sentencia. Si no existen o son insuficientes, hay que entender que sería factible pedir que dicho embargo lo sea sobre cuotas futuras, con orden del Juzgado al Presidente y al Administrador, que deberán cumplir o incurrir en posible desobediencia. Esta posibilidad es mejor que entrar en la exigencia de responsabilidad individual que, como veremos a continuación, es de muy poca efectividad.