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SP/DOCT/21004

Artículo Monográfico. Mayo 2016

Artículo 24. Complejos inmobiliarios

Daniel Loscertales Fuertes. Abogado
Gestión Documental
Consideraciones generales
Este art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme a la reforma producida por la Ley 8/1999, creó unas normas para los conjuntos o complejos inmobiliarios (conocidos igualmente como urbanizaciones o mancomunidades) que pretende hacer más sencillo el funcionamiento de los mismos, estableciendo la representación de los Presidentes de cada Comunidad, salvo acuerdo en contrario y con la garantía de que deben votar conforme al criterio de cada finca en los acuerdos que tengan que adoptarse por mayoría cualificada.
Como cuestión esencial, hay que hacer constar que, salvo que las cláusulas del propio Título contemplen otras soluciones jurídicas y que no sean contrarias a Ley, habrá que acudir a las previsiones legales que contempla este precepto, dentro de los conceptos que a continuación se analizan.
Requisitos legales para la existencia de un complejo urbanístico. Art. 24.1
Muchas veces ocurre que no estamos ante urbanizaciones complejas, sino ante una sola Comunidad, mientras que, en otras ocasiones, tenemos fincas jurídicamente independientes y, además, una mancomunidad general. Para aclarar la situación es totalmente necesario estudiar el Título. Una de las maneras de clarificación es comprobar dónde se produce la suma de las 100 centésimas del art. 3 b) de la Ley. Si esto se logra entre los propietarios de todos los edificios, es claro que existe una única Comunidad, y si, por el contrario, cada bloque alcanza el 100 % internamente, es evidente que estamos ante Comunidades diferenciadas. Otra comprobación definitiva es conocer si existen una sola o varias fincas registrales, pues, cuando no se han producido segregaciones, sigue habiendo unidad, pero si cada bloque ha necesitado de una previa separación y luego queda un resto de finca matriz, estaremos ante varias Comunidades con vida propia y que tienen, además, una relación de copropiedad con el resto de construcciones para determinados servicios o elementos comunes, es decir, existe un complejo urbanístico.
En el primer caso, como se ha dicho, existirá una sola Comunidad, aunque tenga varias escaleras, portales o edificios diferentes, siendo el principio general (a salvo siempre de aclaraciones del propio Título) que los elementos comunes son todos los señalados en el art. 396 del Código Civil: cubierta, conducciones, suelo, vuelo, etc., tanto si se encuentran en un bloque como en otro. P