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SP/DOCT/21027

Artículo Monográfico. Mayo 2016

Liberación del bien en caso de vencimiento anticipado de toda la obligación por impago de cuotas

M.ª José Achón Bruñén. Doctora en Derecho Procesal
Gestión Documental
I. Cláusula de vencimiento anticipado por impago de cuotas
¿Todo impago de al menos tres mensualidades de la hipoteca puede dar lugar a un vencimiento anticipado?
¿Si se produce la novación de una escritura de hipoteca en la que en su día se pactó el vencimiento anticipado por impago de una mensualidad, la DGRN exige para su inscripción que se eleve dicho número al menos a tres?
¿Cabe declarar abusiva la cláusula de vencimiento anticipado por impago de una sola mensualidad si la escritura fue redactada con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que elevó a tres las mensualidades mínimas?
Con la legislación vigente, ¿cuándo no sería abusiva la cláusula que previera el vencimiento anticipado por impago de una sola cuota?
¿Cuándo puede considerarse abusiva la cláusula de vencimiento anticipado por impago de tres o más mensualidades?
Si se declara nula la cláusula de vencimiento anticipado, ¿se puede continuar el procedimiento hipotecario o se debe sobreseer?
II. Plazo para liberar el bien: problemas que plantea
¿En qué difiere el plazo para liberar el bien en caso de vencimiento anticipado del de liberación ordinario?
Al igual que en el juicio de desahucio por falta de pago, en el que es requisito de admisibilidad de la demanda hacer constar si el deudor puede o no enervar, ¿es necesario que figure en la demanda ejecutiva de procedimiento hipotecario la facultad de liberar el bien del deudor si hubiera existido un vencimiento anticipado por impago de mensualidades?
¿Cuál es el plazo para liberar el bien si el ejecutante solicita la administración o posesión interina?
¿Cuál es el plazo para liberar el bien hipotecado si en vez de subastarse se llega a un convenio de realización? ¿Hasta que dicho convenio se apruebe o hasta que se cumpla?
Ante el silencio legal, ¿cuál es el plazo para liberar el bien en caso de que se hubiera encomendado la venta del bien hipotecado a una persona o entidad especializada? ¿Hasta que se venda o hasta que el Secretario Judicial (Letrado de la Administración de Justicia) apruebe la enajenación?
III. Personas legitimadas para liberar el bien: supuestos conflictivos
¿Podrán el tercer poseedor y el hipotecante no deudor liberar el bien, dado que en el art. 693 LEC solo se otorga dicha facultad al deudor? ¿Para liberar el bien necesitan el consentimiento del acreedor si se trata de su vivienda habitual, dado que dicho precepto se refiere a la del deudor?
Si un tercero libera el bien, ¿se podrá subrogar en la posición del ejecutante en el Registro?
¿Es necesario que el ejecutado se persone en legal forma si pretende liberar el bien?
¿Puede el deudor liberar el bien sin el consentimiento del acreedor cuando la hipoteca recaiga sobre varios inmuebles y solo uno sea su vivienda habitual?
IV. Requisitos para que sea eficaz la liberación
¿Qué cantidades debe abonar el ejecutado para que la liberación sea válida? ¿Debe abonar los intereses correspondientes al importe del principal vencido anticipadamente, dado que el art. 693 se refiere a "la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida"?
Cuando el pago de lo debido por parte del ejecutado se realice extrajudicialmente, ¿computará como una liberación del bien a los efectos de no poder realizar otra en tres años?
Si se realiza un pago extrajudicial para liberar el bien, ¿se puede pedir que se dicte un decreto de satisfacción extraprocesal de la pretensión conforme al art. 22 LEC?
Previendo el art. 3 LEC que, liberado el bien, no se dictará decreto de terminación del procedimiento hasta la satisfacción de las costas, ¿qué ocurrirá si en ese lapso de tiempo se devengan nuevos vencimientos de la deuda? ¿El ejecutado debe abonar las cuotas que venzan después de efectuar la consignación para liberar el bien y antes de declarar terminado el proceso?
¿Cabe subsanar el consignar una cantidad inferior para liberar el bien?
Si no se tiene por liberado el bien, ¿la cantidad consignada a tales efectos se devuelve al consignante o se entrega al acreedor en pago de lo adeudado?
V. Segunda o ulteriores liberaciones del bien
El plazo de tres años para que el ejecutado pueda de nuevo liberar el bien, ¿se computa desde la consignación, desde el decreto acordando la liberación o desde su firmeza?
¿Debe computar la liberación del bien realizada por el anterior deudor cuando otra persona se haya subrogado en la deuda?
¿Debe computar como liberación el pago efectuado después de la presentación de la demanda, pero antes de despachar ejecución?
VI. Costas en caso de liberación del bien
Dado que el art. 3 no lo matiza, ¿procede entender que la limitación de las costas al 5 % opera en todo caso en los supuestos de liberación del bien o solo si se trata de la vivienda habitual del deudor?
Dado el silencio del art. 3 LEC, y atendiendo a la redacción del art. 1 bis ¿el 5 % de limitación de las costas se calcula sobre la cantidad reclamada en la demanda ejecutiva o solo sobre las cuotas atrasadas?
Si el ejecutado pagare las cuotas adeudadas más los intereses con objeto de dejar sin efecto el vencimiento anticipado, ¿se tasarán las costas antes de tener por liberado el bien o con posterioridad?
¿Debe abonar las costas el tercer poseedor que abone lo debido?
Si el ejecutado tiene el beneficio de asistencia jurídica gratuita, para dictar decreto teniendo por liberado el bien, ¿deberá abonar también las costas?
I. Cláusula de vencimiento anticipado por impago de cuotas
¿Todo impago de al menos tres mensualidades de la hipoteca puede dar lugar a un vencimiento anticipado?
No todo impago de tres mensualidades puede ocasionar el vencimiento anticipado de la obligación.
Por un lado, dicha cláusula debe constar en la escritura de la hipoteca, ya que el art. 1.129 CC no contempla, entre los supuestos en que el deudor pierde el derecho de utilizar el plazo, el impago de varios vencimientos. En la redacción del art. 693 LEC por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, indebidamente se eliminó la referencia a que el pacto de vencimiento anticipado debíera estar inscrito en el Registro; afortunadamente, dicha omisión se ha enmendado por la Ley 19/2015, de 13 de julio, que de nuevo ha vuelto a incluir en dicho precepto esta exigencia, en coherencia con lo previsto en el art. 130 LH, conforme al cual "El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados solo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo" Nota .
Por otro lado, aun cuando la cláusula conste en el Registro, el ejercicio de la facultad de vencimiento anticipado por