Artículo Monográfico. Mayo 2022

SP/DOCT/109378

La Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda. Sentencia del Tribunal Constitucional de 10 de marzo de 2022

Enrique Vendrell Santiveri. Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y Lérida

RESUMEN Análisis de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda y de modificación de la Ley 18/2007, de la Ley 24/2015 y de la Ley 4/2016, relativas a la protección del derecho a la vivienda, cuyo objeto es regular la contención y moderación de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda que se destinen a residencia permanente del arrendatario y que se hallen situadas en cualquiera de las áreas declarada con mercado de vivienda tensa. Sentencia del Tribunal Constitucional de 10 de marzo de 2022 que declara la inconstitucionalidad de numerosos preceptos.

ABSTRACT

Analysis of the Law of Catalonia 11/2020, of 18 September, of urgent measures on the containment of rents in housing leases and the amendment of Law 18/2007, Law 24/2015 and Law 4/2016, concerning the protection of the right to housing, whose purpose is to regulate the containment and moderation of rents in housing leases that are intended for permanent residence of the tenant and that are located in any of the areas declared with a tense housing market. Ruling of the Constitutional Court of 10 March 2022 declaring numerous precepts unconstitutional.

PALABRAS CLAVE Indices de referencia de alquiler de vivienda, limitación de renta, inconstitucionalidad

KEYWORDS

Housing rental reference indices, rent limitation, unconstitutionality

I.- Introducción

II.- Objeto de la Ley

III.- Ámbito de aplicación de la Ley

IV.- Índice de referencia de precios de alquiler

Determinación de la renta inicial

Precio de referencia

Contenido del contrato

Actualización de la renta

Gastos generales, tributos y servicios individuales

Viviendas nuevas o rehabilitadas (grandes rehabilitaciones) destinadas a arrendamiento

Obras de mejora durante la vigencia del contrato

Reembolso de cantidades recibidas en exceso

Ofertas de arrendamiento de vivienda en áreas declaradas de mercado tenso

Sanciones

Resolución extrajudicial de conflictos

Procedimiento judicial

Régimen transitorio de los contratos de arrendamiento de vivienda vigentes

La Sentencia del Tribunal Constitucional a la Llei 11/2020, de 18 de septiembre de contención de rentas.

I.- Introducción

En el momento de escribir estas líneas, acaba de darse a conocer a los medios, aunque pendiente de publicación todavía, la Sentencia dictada por el Tribunal Constitucional respecto al recurso interpuesto por el Grupo Popular contra la Llei 11/2020 a la que se refiere este artículo. Como ya pusimos de relieve en un artículo publicado en SEPIN (SP/DOCT/82444), con la aprobación de esta Ley se confirmó lo que entonces fue una sospecha respecto al frustrado, por falta de convalidación, Decreto-Ley 9/2019 de 21 de mayo de la Generalitat, que mientras primen los intereses electoralistas en la elaboración y redacción de las normas legales, antes que el estudio, la reflexión científica, el rigor jurídico y el estudio contrastado de las soluciones que en verdad necesita el mercado del alquiler, las consecuencias serán siempre un fracaso. Y ello por un doble motivo: en primer lugar porque resulta evidente que, antes de promover la aplicación de medidas en un mercado tan importante como el alquiler residencial, es necesario prever ciertas respuestas como conocer en manos de quién está el parque de viviendas en alquiler, cuál ha sido el resultado de otras experiencias en los pocos países de la UE que han impulsado un sistema suave de contención y actualización de rentas, valoración de opciones de fomento del alquiler social o protegido, existencia, o no, de una burbuja en el precio del alquiler, incidencia de la limitación en la oferta del mercado de alquiler, reducción de la movilid

ad de las familias, el incremento de la compraventa, la reducción de la inversión para la promoción y construcción de viviendas en alquiler, la degradación del parque inmobiliario por la desincentivación del mantenimiento de las viviendas en alquiler, la justificada selección del perfil de solvencia del arrendatario en perjuicio del más humilde, etc., tal y como ya puso de relieve el propio Director de la Cátedra Unesco de Vivienda de la Universi

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