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SP/DOCT/20876

Opinión. Septiembre 2016

Subrogación del arrendatario en una vivienda: límites y personas con derecho

Begoña Costas de Vicente. Directora Técnica de Sepín Arrendamientos Urbanos
Notas previas
En primer lugar y como habitualmente venimos señalando en el ámbito de los arrendamientos urbanos, es fundamental atender a la fecha del contrato al coexistir varias normas legales aplicables y con consecuencias muy distintas.
I. Contratos de arrendamiento anteriores al 9 de mayo de 1985 (Disposición Transitoria Segunda, apdos. 4 a 9, LAU 29/1994)
Número de subrogaciones
Existe un claro límite para ejercitar este derecho de subrogación en la vivienda arrendada. Son dos las previstas en la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 29/1994; en el apdo. 4, la primera, y, en el apdo. 5, la segunda.
En este sentido, las recientes sentencias de las Audiencias Provinciales de Santa Cruz de Tenerife, Sección 3.ª, de 19 de octubre de 2015; de Madrid, Sección 12.ª, de 9 de julio de 2015, y de Salamanca, Sección 1.ª, de 26 de julio de 2012 (SP/SENT/685832).
Personas que podrán subrogarse
a) El cónyuge no separado legalmente o de hecho: aquí la duda que sigue suscitando polémica es si existe cotitularidad o no del esposo/a al fallecimiento del cónyuge. No existe unanimidad para determinar si, estando casado y con régimen de gananciales, la pareja necesita notificar la subrogación, pero, desde luego, nuestro criterio no lo comparten las resoluciones que consideran el derecho arrendaticio como un bien del matrimonio, sino que entendemos que se trata de un bien personal del firmante y, por lo tanto, es requisito imprescindible la notificación al arrendador. De lo contrario, ningún sentido tendría la regulación de la subrogación en los arts. 24, 58 y 59 TR 1964, ni tampoco los arts. 12 y 15 y los apdos. 4 a 9 de la Disposición Transitoria de la actual LAU. En este sentido, las Sentencias de Tribunal Supremo, Sala Primera, de 9 de julio de 2010 y de 24 de marzo de 2011 (SP/SENT/623291). Y también Sentencias de las Audiencias Provinciales de Madrid, Sección 20.ª, de 22 de noviembre de 2011 (SP/SENT/654419) y de Salamanca, Sección 1.ª, de 26 de julio de 2012 (SP/SENT/684393).
b) Las parejas de hecho y homosexuales: señala el apdo. 7 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 29/1994 que igualmente procede la subrogación en el caso de "persona que hubiera convivido con el arrendatario de forma permanente" "en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual", durante, al menos, los dos años anteriores a