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Opinión. Enero 2018

SP/DOCT/72702

¿Cuándo adquiere la propiedad de un bien inmueble el adjudicatario en una subasta judicial?

Félix López-Dávila Agüeros. Director de Sepín Derecho Inmobiliario

RESUMEN Tras la celebración de una subasta judicial cuyo objeto es un bien inmueble, uno de los asuntos que puede generar polémica, es el de cuándo se ha de considerar que se adquiere la propiedad por quien resulta adjudicatario. Analizamos las respuestas que dan la Ley y la jurisprudencia al respecto

PALABRAS CLAVE subasta, derecho de propiedad, adjudicatario

Tras la celebración de una subasta judicial cuyo objeto es un bien inmueble, uno de los asuntos que puede generar polémica es el de cuándo se ha de considerar que se adquiere la propiedad por quién resulta adjudicatario.
Determinar dicho momento es una cuestión esencial en determinados supuestos, ya que de ello dependerá si corresponde al anterior o al nuevo titular el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones, que se deriven del derecho de propiedad del bien inmueble frente a terceros.
Como es por todos sabido, en nuestro derecho, para la transmisión y adquisición de la propiedad, rige la teoría del título y el modo, conforme establece el art. 609 CC, siendo necesario que se den ambos requisitos para que el negocio jurídico quede perfeccionado y consumado.
Es decir, no basta con el simple otorgamiento del título, sino que es necesario que se produzca la entrega o traditio del objeto al adquiriente, si bien, según determina el art. 1.462 CC, cuando la venta se haya hecho mediante escritura pública, su otorgamiento equivaldrá a la entrega física de la cosa objeto del contrato.
El citado sistema no suele presentar problemas cuando nos encontramos ante un contrato de compraventa, pero cuando nos enfrentamos ante la transmisión de la propiedad en virtud de una subasta judicial, la cuestión adquiere matices.
Así, y aunque anter
iormente existían posturas contradictorias, en la actualidad tanto la doctrina como la jurisprudencia vienen considerando de forma mayoritaria que, cuando estamos ante una transmisión de un bien inmueble derivado de una subasta judicial, el decreto de aprobación del remate emitido por el Letrado de la Administración de Justicia (anteriormente Secretario Judicial) debe ser considerado como el título y el momento de perfección, mientras que el test

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