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Artículo Monográfico. Abril 2018

SP/DOCT/73271

Las obras de conservación en la vivienda arrendada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius. Abogado. Profesor de Derecho Civil en el ICAB

I. Antecedentes
La normativa vigente en España a finales de los años 60 (Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, que aprueba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos; en adelante "TRLAU 64") era una normativa muy tuitiva con los arrendatarios, caracterizada principalmente por reconocer el derecho del arrendatario a la prórroga forzosa del arrendamiento de por vida y más allá (derecho de subrogación mortis causa), salvo en determinados supuestos excepcionales.
Esta normativa tan proteccionista con el arrendatario pronto evidenció perniciosos efectos en la economía española: el mercado arrendaticio se contrajo hasta suponer tan solo el 18 % de las viviendas habitadas en España.
En los años 80, con una economía española en desaceleración y con una generación de jóvenes sin suficientes recursos para adquirir una vivienda en propiedad, el gobierno español promulgó el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril, de medidas de política económica, conocido en el sector como "Decreto Boyer" (en adelante, denominado Decreto Boyer) que dio un giro copernicano a la regulación arrendaticia existente, liberalizando por completo la duración del contrato de arrendamiento con el objetivo de incrementar la oferta arrendaticia. La reforma supuso la derogación del carácter imperativo del derecho de prórroga forzosa para los nuevos alquileres de vivienda sin contemplar un plazo mínimo de duración del contrato en protección del arrendatario.
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div class="Texto_Normal">Esta radical reforma pronto dio lugar a situaciones de inseguridad jurídica y no sirvió para aumentar el parque de viviendas de alquiler, por lo que en el año 1994 se publicó la vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU 94), que siendo también liberal, preveía inicialmente un plazo de duración mínimo de los contratos de arrendamiento de vivienda en beneficio del arrendatario (5 a

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