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Encuesta Jurídica. Mayo 2019

SP/DOCT/82096

En los arrendamientos de vivienda, a tenor del art. 17 LAU, existe libertad de rentas. ¿Sería válido un pacto donde se establezca una renta el primer año y otra diferente para la segunda y tercera anualidad, e incluso fijar otra distinta cuando, en su caso, tenga lugar la prórroga del art. 10?

Coordinador: Juan Miguel Carreras Maraña. Magistrado de la Audiencia Provincial de Palencia

El pacto es válido conforme a la voluntad de las partes
Barcala Fernández de Palencia, Alfonso
Presidente de la Sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Burgos
En principio no veo por qué razón no se pueda fijar una renta distinta para cada año de vigencia del contrato. Este tipo de pactos, con rentas a la baja por cada año de duración, es frecuente en algunos contratos de arrendamiento de maquinaria o de bienes que suelen depreciarse con el tiempo, por lo que su valor de uso disminuye, por lo que lo normal es que también se rebaje la renta. En el contrato de arrendamiento de vivienda, la razón de pactarse una renta distinta por cada año de duración no es esta, si bien lo normal será que también en estos casos la renta evolucione a la baja, más que al alza, para conseguir que el arrendatario acepte un contrato de mayor duración que la anual. De esta forma ambas partes salen beneficiadas: el arrendador porque consigue un contrato de mayor duración y el arrendatario porque, de esta forma, obtiene una rebaja en la renta que venía pagando.
El fundamento del pacto puede verse en el art. 17 LAU que permite a las partes fijar la renta libremente, aunque el sentido de este artículo es que la libertad de las partes en la fijación de la renta debe estar por encima de cualquier norma que fije una renta máxima o mínima del contrato de alquiler. El fundamento debe verse también en la libertad de pactos. Si las partes son libres para novar el contrato, y la modificación de la renta es un supuesto de novación, también deben serlo para determinar la forma en la que debe operar la novación desde un principio.
Dicho lo
anterior, no se me ocurre otra forma de modificación de la renta, una vez transcurrido el primer año de duración del contrato, que no sea a la baja. Como, aun en el caso de que el contrato se haya celebrado por un período inferior a cinco años –un año, por ejemplo–, el arrendatario tiene derecho a la prórroga obligatoria por plazos anuales hasta que el contrato alcance una duración de cinco años, por lo que no tiene necesidad de pactar una renta

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