1.- ¿Qué son las arras?
Es práctica habitual que cuando un comprador y un vendedor se ponen de acuerdo en la compraventa de un inmueble firmen un contrato de arras en el que se comprometen a llevar a cabo la compraventa, entregando el comprador como prueba o como garantía del cumplimiento del contrato una cantidad económica.
Las arras por tanto son un contrato. El Código Civil no establece la cantidad a entregar por el comprador, son las partes las que suelen fijar el porcentaje, siendo frecuente que sea entre un 5 y un 15 por ciento del precio total.
La única regulación establecida en nuestro Código Civil sobre las arras viene determinada en el artículo 1454, donde se establece que en el supuesto de que hubiesen mediado en un contrato de compraventa, se podrá rescindir el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
2.- ¿Qué tipos de arras hay?
Existen tres tipos de arras, en función de la voluntad de las partes, con diferentes consecuencias en caso de incumplimiento.
El Tribunal Supremo, en Sentencia de 21 de marzo de 2012 (SP/SENT/666547), señala que, ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas:
Confirmatorias: son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración o bien representando un principio de ejecución.
En caso de incumplimiento, serán de aplicación las reglas del Código Civil, especialmente el art. 1.124, así la parte perjudicada por el incumplimiento podrá exigir:
-el cumplimiento del contrato, o
-la resolución, solicitando una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento.
Penales: su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, en caso de incumplimiento. En este caso, la cantidad que se entrega en concepto de arras no se entiende como parte del precio, sino que el importe fijado funciona como una cláusula penal, es decir:
-La pena sustituye la indemnización de daños y abono de intereses en caso de incumplimiento, si otra cosa no se hubiese pactado (ar
