¿Caben compensaciones y reconvenciones en los desahucios y otros procedimientos arrendaticios?

Miguel Guerra Pérez. Director de Sepín Proceso Civil. Abogado. Presidente de la Sección Procesal del ICAM

RESUMEN

El planteamiento de la compensación y la reconvención en los procesos arrendaticios es un tema complejo. En primer lugar, por la variedad procedimental que contempla la norma procesal que determina mucha tipología a la hora de elegir el procedimiento adecuado en las reclamaciones del arrendador frente al arrendatario y de este frente a aquel. En segundo lugar, porque la naturaleza sumaria o plenaria igualmente deviene esencial a la hora de admitir la reconvención. En tercer lugar, porque a veces el legislador procesal introduce límites cuantitativos a la compensación cuestionándose si los mismos se aplican o no a todos los procedimientos.

ABSTRACT

The approach to set-off and counterclaim in lease proceedings is a complex issue. Firstly, because of the procedural variety contemplated in the procedural rules, which determines a lot of typologies when choosing the appropriate procedure in the claims of the lessor against the lessee and of the lessee against the lessor. Secondly, because the summary or plenary nature also becomes essential when admitting the counterclaim. Thirdly, because sometimes the procedural legislator introduces quantitative limits to the set-off, questioning whether or not they apply to all proceedings.

PALABRAS CLAVE

Reconvención, compensación, desahucio, arrendamientos.

KEYWORDS

Counterclaim, set-off, eviction, leaseholds.

I. Introducción: concepto y regulación

II. Claves sobre la compensación y reconvención

III. Planteamiento en los procesos arrendaticios

IV. Casuística

1. Desahucios por falta de pago

2. Desahucios por expiración del plazo o término

3. Desahucio por falta de pago o por expiración del plazo acumulado a la reclamación de rentas

4. Reclamaciones por arrendador a arrendatario de rentas y cantidades debidas

5. Reclamaciones por arrendatario a arrendador de cantidades debidas

V. Conclusión

I. Introducción: concepto y regulación

Cuando hablamos de compensación y reconvención hay que partir siempre de la distinción entre ambas figuras.

La compensación presenta una naturaleza sustantiva y se define como el modo de extinguir obligaciones vencidas, dinerarias o de cosas fungibles, entre personas que son recíprocamente acreedoras y deudoras y que consiste en dar por pagada la deuda de cada uno por la cantidad concurrente.

La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, 568/2014, de 8 de octubre (SP/SENT/781899), nos distingue entre las diferentes clases de compensación: (i) La legal, prevista en el art. 1.156 CC como una forma de extinción de las obligaciones, que debe reunir los requisitos que prevén los artículos 1.195 y 1.196, ambos del Código Civil; (ii) la convencional, con apoyo y fundamento en el art. 1.255 CC, esto es, en la autonomía de la voluntad de las partes, y (iii) la compensación judicial. Respecto de esta última nos indica la STS que: "Así viene a reconocerlo, entre otras, la STS de 7 de junio de 1983 que afirma la existencia de la compensación legal (regida por los artículos 1.195 a 1.202 del Código Civil), que se realiza por ministerio de la Ley cuando en las obligaciones de cuya compensación se trate concurren todos y cada uno de los requisitos que se enumeran en los artículos 1.195 y 1.196 y con los efectos del 1.202; la convencional, claramente diferenciable de la anterior, y la judicial que se produce cuando falta alguno de los requisitos