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SP/DOCT/22085

Encuesta Jurídica. Enero 2017

El art. 9.1 e) LPH reconoce una preferencia crediticia por las cuotas debidas a la Comunidad en la anualidad corriente y las tres anteriores. Ahora bien, ¿cómo puede/debe hacer valer la Comunidad acreedora esta preferencia cuando hay una inscripción o anotación precedente en el Registro, sin utilizar la tercería de mejor derecho por no hallarse iniciada la ejecución? ¿Es posible declarar judicialmente un nuevo rango registral a favor de la Comunidad?

Coordinador: Juan Miguel Carreras Maraña. Magistrado de la Audiencia Provincial de Palencia
Es posible mediante juicio declarativo
Ortiz Aguirre, José María
Magistrado del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 4 de Talavera de la Reina
En primer lugar, considero necesario, para centrar la respuesta, distinguir entre prioridad y preferencia. La preferencia es un principio de Derecho sustantivo que afecta al carácter del crédito, cuya virtualidad es determinar una anteposición en el cobro de las situaciones de concurrencia de acreedores, modulando el criterio general de pars conditio creditorum; y la prioridad es un concepto puramente tabular derivado de los principios registrales y, más concretamente, del principio hipotecario prior tempore, potior iure (en este sentido, RDGRN de 3 de abril de 1998 (SP/SENT/427789).
Como resulta de la norma, el crédito que contempla tiene la condición de crédito singularmente privilegiado, remitiéndose a lo dispuesto en el art. 1.923 del Código Civil. La diferencia de redacción que introdujo la Ley 8/1999, de 6 de abril, con motivo de la reforma del art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, reforma que ha mantenido la llevada a cabo por la Ley 8/2013, de 26 de junio, al ampliar el período de preferencia, ha planteado un vivo debate doctrinal acerca de la naturaleza jurídica de esa preferencia y, concretamente, si tiene efectos reales o se trata de una preferencia de alcance personal, aunque sea un crédito singularmente privilegiado.
No me termina de convencer la consideración del mencionado crédito como una hipoteca legal tácita respecto a la anualidad en curso y a los tres años natura