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            • Afección Real (Tras la reforma de la LPH, por Ley 8/2013, el plazo de afección real es de 3 años)

Encuesta Jurídica. Diciembre 2018

SP/DOCT/75745

En el supuesto de adjudicación de un inmueble “libre de cargas” integrado en un concurso de acreedores, ¿el adjudicatario responde frente a la Comunidad por afección real?

Coordinador: Juan Miguel Carreras Maraña. Magistrado de la Audiencia Provincial de Palencia

Sí, responde por afección real
Alcalá Navarro, Antonio
Presidente de la Sección 6.ª de la Audiencia Provincial de Málaga
Es indudable que sí. La preferencia del crédito y afección real del piso o local al pago de la deuda comunitaria que establece el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal constituye una preferencia a favor de la Comunidad en su condición de acreedora a cobrar de sus comuneros morosos por los gastos generales antes que los demás acreedores del propietario deudor, si bien limitando esta prioridad a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores, cualquiera que sea el propietario actual y el título de su adquisición, alcanzando su ámbito objetivo estrictamente a los impagos por los gastos generales, entendiendo por tales a los que alude el artículo citado.
La afección real viene establecida en razón de la existencia de la Propiedad Horizontal, sin que precise para su entrada en juego de una publicidad registral específica, imponiéndose al adquirente por gastos generados en un momento en el que no era titular, sin que la inscripción en el Registro de la Propiedad pueda amparar al adquirente en la fe pública registral al afecto de invocar la condición de tercero protegido y eludir la responsabilidad, que viene establecida por la existencia de la Propiedad Horizontal.
Evidentemente, el deudor es quien fuera propietario en el momento de producirse la obligación de satisfacer los gastos comunitarios, por lo que el nuevo adquirente no ostenta la condición de deudor y su responsabilidad frente a la Comunidad lo es por un plazo
determinado ex lege, computado en años naturales, respondiendo exclusivamente con el inmueble en cuestión, no con otros bienes que puedan pertenecer al nuevo titular, sin que la afección del piso o local convierta al propietario actual en sujeto pasivo de la obligación.Por todo ello, el precepto citado establece que, en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda

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