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Juzgado de 1.ª Instancia Barcelona, n.º 20, 1/2021, de 8 de enero

SP/SENT/1078112

Recurso 444/2020. Ponente: ROCIO ORTEGA ATIENZA.

La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es una excepción al principio de pacta sunt servanda, debiendo concurrir lo requisitos que se extraen del artículo 6.111 Principios del Derecho contractual comunitario 
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El RDL 15/2020 no impide que una parte, en este caso el arrendatario, solicite otra consecuencia jurídica distinta de la mora en el pago de la renta que establece el citado texto normativo 
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La situación generada por la COVID-19 ha producido una alteración extraordinaria e imprevisible de los elementos tenidos en cuenta al firmar el contrato, a nivel mundial sin posibilidad de previsión, por lo que se cumple el primer requisito 
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La COVID-19 ha producido una alteración de la base del negocio al haberse reducido de manera significativa los beneficios que podían obtener, lo que implica que el contrato sea excesivamente oneroso para el arrendatario 
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El arrendatario solicitó la reducción del 50% de la renta, petición rechazada por el arrendador que si pretendía aceptar la moratoria, por lo que existió una negociación entre las partes comunicando el perjudicado esta situación de desequilibrio 
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Cuarto requisito, para que la decisión sea equitativa hay que tener en cuenta que el arrendatario tiene que asumir un porcentaje más elevado de pérdidas porque el que realiza el contrato 
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La reducción del 50% de la renta pactada es justa y equitativa porque si abona dicho porcentaje de la renta, está asumiendo unas pérdidas en su negocio superiores a este 50% como he indicado, se estima la aplicación de la cláusula 
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ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO- Demanda
1. El 1 de julio de 2020 se admitió a trámite la demanda presentada por la procuradora Mª Carmen Fuentes Millán en representación de la mercantil VENPRE SL contra Maximino. En la demanda se indicaba que la actora tenía arrendados 26 viviendas y un local en la CALLE000 núm. NUM000 de Barcelona fruto de 27 contratos de arrendamiento con el demandado, el cual era un gran tenedor de viviendas. Todos estos inmuebles estaban destinados al alojamiento turístico, actividad que había sido suspendida por el RD 463/2020 y que no se había podido reanudar hasta el 9 de mayo aunque con muchas limitaciones dadas las restricciones de desplazamiento existentes tanto a nivel nacional como internacional. Ello le había provocado toda una serie de pérdidas en el negocio.
2. Indicaba que la suspensión de la actividad de alojamiento turístico había imposibilitado la explotación del negocio arrendado incumpliendo el arrendador con su obligación de mantener el goce pacífico y útil al arrendatario en la explotación del negocio arrendado, frustrando así la causa de los contratos de arrendamiento suscritos por las partes. Ante este incumplimiento de la arrendadora la arrendataria se había visto obligada a suspender la entrega de la renta pactada oponiendo la exceptio non adimpleti contractus. La actora comunicó esta excepción a la arrendataria y dejó de abonar los meses de abril a junio dado que sus ingresos habían sido prácticamente nulos, reduciéndose l
a facturación en más de un 82,7%.3. Se solicitó a la arrendadora adaptar el contrato a las nuevas condiciones pero solo se le ofreció una mera moratoria en el pago parcial de la renta que no se podía asumir al ser la renta mensual de 40.877,55 €;. La última oferta de la actora fue reducir en un 50% el precio de la renta desde abril de 2020 hasta el31 de marzo de 2021, fecha de r

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