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Opinión. Junio 2022

SP/DOCT/119075

¿Cómo tributa la devolución al comprador de las cantidades anticipadas a la promotora declarada por sentencia judicial? ¿Y los intereses? ¿Y las costas?

Félix López-Dávila Agüeros. Director de Sepín Derecho Inmobiliario

RESUMEN Cuando un comprador de una vivienda en construcción, ante la falta de entrega del inmueble en plazo o cuando ni siquiera se ha empezado con la edificación, consigue en un proceso judicial que se le devuelvan las cantidades que adelantó, con los intereses devengados desde la fecha del pago y con las costas del proceso, ¿debe tributar por esas cantidades?

When a buyer of a home under construction, due to the lack of delivery of the property on time or when the construction has not even started, obtains in a judicial process that the amounts advanced are returned, with the interest accrued from the date of the payment and with the costs of the process, should he pay taxes for those amounts?

PALABRAS CLAVE Compraventa, cantidades anticipadas, vivienda, tributación.

Purchase and sale, advance amounts, housing, taxation.

Seguro que la pregunta que planteamos se la hacen muchos compradores de viviendas en construcción que, habiendo realizado el pago de cantidades anticipadas al promotor, han visto que la vivienda no se empezaba a construir o no se terminaba en el plazo pactado y han tenido que acudir a un proceso judicial, ya sea contra la propia promotora o contra la entidad donde se realizaron los ingresos, o, incluso, contra la entidad avalista o frente a la aseguradora, para conseguir que se le devolviese el dinero entregado, junto con los intereses correspondientes desde la fecha de cada uno de los pagos.
Así, en relación con las cantidades anticipadas que deben ser devueltas, ya sea de aplicación al contrato la hoy derogada Ley 57/1968 o la normativa actualmente vigente que regula esta materia, es decir, la Disposición Adicional Primera LOE. el criterio mantenido por la Dirección General de Tributos (en adelante, DGT), en su consulta vinculante V0013-22 (SP/DGT/77986), es que si la condena es a devolver una cantidad por los mismos importes que en su día fueron entregados por el comprador, si bien se produce una alteración en el patrimonio del contribuyente, no existe ninguna variación patrimonial, es decir, no se ha producido una ganancia o pérdida patrimonial y, por tanto, no se debe tributar por la devolución.
En cuanto a los intereses, la DGT considera que, al tener como finalidad el resarcir al comprador por los daños
y perjuicios derivados del incumplimiento de la promotora de su obligación, a efectos fiscales, no pueden ser considerados como intereses remuneratorios, sino como intereses indemnizatorios y, por tanto, su calificación no es como rendimientos del capital mobiliario, sino que deben ser considerados como una ganancia patrimonial, basándose en el art. 25 de la Ley 35/2006 IRPF y su integración en la liquidación del impuesto, cualquiera que sea el p

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