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Opinión. Agosto 2022

SP/DOCT/119362

El posible carácter abusivo del pacto de exclusividad en los contratos de intermediación inmobiliaria

Félix López-Dávila Agüeros. Director de Sepín Derecho Inmobiliario

RESUMEN El pacto de exclusividad establecido en un contrato de intermediación inmobiliaria, es una estipulación válida y lícita desde el punto de vista civil, en base a la libertad contractual establecida en el artículo 1.255 CC, pero ¿Cuándo podrá ser considerado como abusivo por vulnerar la normativa sobre consumidores establecida en el RD Leg 1/2007?

PALABRAS CLAVE Intermediación inmobiliaria, consumidores, exclusividad, cláusulas abusivas

Tal y como indicábamos en el artículo titulado: Firmado un contrato de intermediación inmobiliaria con cláusula de exclusividad ¿Puede el propietario por su cuenta realizar la venta? (SP/DOCT/74697), dicha estipulación es una de las más habituales que se incluyen en los contratos de intermediación inmobiliaria.
En aquella ocasión, nos ocupábamos de la cuestión sobre si pactada la exclusividad, podía el propietario proceder a su venta de forma directa, cuando en el contrato no se había prohibido de forma expresa esa posibilidad, mientras que en el presente artículo, vamos a analizar si establecida la exclusividad de forma explícita también para el propietario, ese pacto y la consiguiente indemnización por su quebrantamiento, puede ser considerado o no abusivo y en qué supuestos, se puede declarar la nulidad por contravenir los preceptos establecidos en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otra Leyes complementarias.
Esta cuestión ha sido objeto de análisis en la STS 263/2019, de 10 mayo (SP/SENT/1004820), en la que se examina la validez de la cláusula de un contrato de intermediación inmobiliaria que, expresamente, establecía lo siguiente:
«5.- La propiedad se compromete a partir de la firma del presente documento, a no vender por su cuenta o por mediación de un tercero, hasta la f
inalización del plazo convenido. Si el propietario incumpliese esa condición, la propiedad habrá de abonar a INMOBILIARIA MI PISO los honorarios pactados en concepto de compensación por los gastos y perjuicios ocasionados.»Como primera cuestión, el TS determina, que el pacto de exclusividad es, en principio, desde el punto de vista civil, totalmente válido, en base a la libertad contractual establecida en

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