Inmobiliario: Compraventa y Arrendamientos Urbanos
SP/DOCT/120470
Opinión. Octubre 2022
Principio de relatividad de los contratos. Reclamación por el segundo comprador frente a la promotora por el incumplimiento de la Memoria de Calidades
Félix López-Dávila Agüeros. Director de Sepín Derecho Inmobiliario
RESUMEN
El principio de relatividad de los contratos determina que los efectos del negocio contractual, solo se producen entre las partes intervinientes o sus herederos y tiene su plasmación normativa en el artículo 1257 Código Civil, pero ¿se puede reclamar a un tercero que no ha sido parte en el contrato?
PALABRAS CLAVE
Compraventa, incumplimiento, promotor, principio de relatividad, partes
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El principio de relatividad de los contratos determina que los efectos del negocio contractual, solo se producen entre las partes intervinientes o sus herederos y tiene su plasmación normativa en el artículo 1257 Código Civil, que establece lo siguiente:
«Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley.
Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada.»
En base a dicho principio, un tercero que no ha intervenido en el contrato ni ha prestado su consentimiento, no puede ser obligado por las estipulaciones establecidas por las partes contratantes, si bien, existen ocasiones, en las que se admiten excepciones a la regla general.
Una de esas excepciones, en relación a un contrato de compraventa de vivienda, ha sido objeto de examen por la Sala Primera del Tribunal Supremo en su sentencia n.º 494/2022, de 22 de junio (SP/SENT/1155096).
El caso litigioso trata sobre si los segundos compradores de la vivienda, que no adquieren directamente a la