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Inmobiliario: Compraventa y Arrendamientos Urbanos

SP/DOCT/82169

Artículo Monográfico. Junio 2019

La desaparición de la base del negocio arrendado y la cláusula rebus sic stantibus en el contrato de arrendamiento. Conceptos diferentes y de aplicación cautelosa. Intento de clarificación.

Juan Miguel Carreras Maraña. Magistrado de la Audiencia Provincial de Palencia
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"Quien solo sabe lo que ha aprendido es un hombre oscuro" y "Sabio es quien por naturaleza conoce muchas cosas" Píndaro: Nemea 3 y Olímpica 2.
I.- Planteamiento
El contrato de arrendamiento por su propia naturaleza es de comprensión inicialmente sencilla. Se basa en la entrega por el propietario (también, el usufructuario o superficiario) y durante un tiempo tasado de la posesión de un bien inmueble a cambio de una contraprestación llamada renta (arts. 1546, 1554 y 1555 CCV). El art 2-1 LAU dice que "se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario y el art 3 LAU que "se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior". Ello implica: posesión de una edificación, tiempo y renta, que se ampararán en pactos inicialmente libres tanto de la renta (art 17 y ss LAU), como del tiempo del art 9 y ss LAU; y ello con las especificaciones del RD 21/2108 y 9/2019. (Sobre la duración del arrendamiento, puede verse SEPIN AU primer trimestre 2019 y Cronus jurídico de marzo de 2019) y con una normativa propia sobre desistimiento previo (art 10 LAU) o prórroga (art 11 LAU o sobre no entrega en tiempo del bien arrendado y perjuicios para el arrendador (STS de 11-12-2018, nº 691, SP/SENT/981933).
Dicho esto, deben de significarse dos cosas esenciales y, en principio, sin especial complejidad y que no deben de desvirtuarse por extrañas
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