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Referencia: SP/LEG/1539

LEY 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos

贸rgano emisor: MINISTERIO DE JUSTICIA
publicaci贸n: B.O.E. num. 282 - 25/11/1994
entrada en vigor: 01/01/1995
PRE脕MBULO
1
El r茅gimen jur铆dico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Los principios que inspiraron la reforma de la legislaci贸n arrendaticia llevada a cabo en 1964, seg煤n reza la Exposici贸n de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias econ贸micas del pa铆s y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no lleg贸 a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situaci贸n de las rentas congeladas. El citado texto consagr贸, adem谩s, un r茅gimen de subrogaciones, tanto 铆nter vivos como mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario.
Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la pr谩ctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilizaci贸n del instituto arrendaticio.
Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Pol铆tica Econ贸mica, introdujo dos modificaciones en la regulaci贸n del r茅gimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformaci贸n de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duraci贸n del contrato, suprimiendo el car谩cter obligatorio de la pr贸rroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.
El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminuci贸n en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la d茅cada de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fen贸meno de contratos de corta duraci贸n. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un per铆odo de elevaci贸n de los precios en el mercado inmobiliario.
En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotaci贸n ocupacional por consecuencia de su generalizada duraci贸n anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como inecon贸micas.
Las disfunciones que esta situaci贸n genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisici贸n en propiedad en relaci贸n con la soluci贸n al problema de la vivienda. En este sentido, s贸lo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en r茅gimen de alquiler.
Por ello, la finalidad 煤ltima que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza b谩sica de una pol铆tica de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el art铆culo 47, de reconocimiento del derecho de todos los espa帽oles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
La consecuci贸n de este objetivo exige una modificaci贸n normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por s铆 mismo no constituye una condici贸n suficiente para potenciar la oferta en este sector, s铆 es una condici贸n necesaria para que ello se produzca.
La regulaci贸n sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciaci贸n de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades econ贸micas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos dis铆miles que se hagan eco de esa diferencia.
En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el car谩cter tuitivo de la regulaci贸n de los arrendamientos de vivienda, se opta en relaci贸n con los destinados a otros usos por una regulaci贸n basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.
Adem谩s, la ley contiene una reforma parcial de la regulaci贸n de los procesos arrendaticios y la modificaci贸n del r茅gimen de los contratos actualmente en vigor.
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La regulaci贸n de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relaci贸n con su duraci贸n. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo m铆nimo de duraci贸n del contrato de cinco a帽os, por entender que un plazo de estas caracter铆sticas permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa v谩lida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sit煤en viviendas en este mercado.
Este plazo m铆nimo de duraci贸n se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duraci贸n inicial del contrato m谩s un sistema de pr贸rrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el m铆nimo de cinco a帽os de duraci贸n, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.
Se introduce tambi茅n en la ley un mecanismo de pr贸rroga t谩cita, transcurrido como m铆nimo el plazo de garant铆a de cinco a帽os, que da lugar a un nuevo plazo articulado, asimismo, sobre per铆odos anuales, de tres a帽os.
El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duraci贸n ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebraci贸n del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.
El establecimiento de un plazo de duraci贸n limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada s贸lo se mantiene hasta la terminaci贸n del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el 谩mbito mortis causa a favor de aquellas personas con vinculaci贸n directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente 芦more uxorio禄.
En relaci贸n con las subrogaciones 铆nter vivos, s贸lo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separaci贸n o divorcio, asignen la vivienda al c贸nyuge no titular. En estos casos, se reconoce 芦ex lege禄 a dicho c贸nyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que restare del contrato.
El r茅gimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinaci贸n de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurar谩, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la v铆a de las actualizaciones previstas. Ello puede ser as铆, dado que la norma establece un mecanismo de actualizaci贸n de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un per铆odo anual el Indice de Precios al Consumo.
Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en l铆neas generales la regulaci贸n actual, sin introducir grandes novedades. Se except煤a el establecimiento de una previsi贸n especial para arrendatarios afectados de minusval铆as o con personas minusv谩lidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilizaci贸n de la misma.
Tambi茅n se mantiene el derecho de adquisici贸n preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenaci贸n de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.
Por 煤ltimo, por lo que se refiere a la formalizaci贸n de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duraci贸n, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculaci贸n de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripci贸n. Este hecho no s贸lo contribuye a reforzar las garant铆as de las partes, sino que incrementa la informaci贸n disponible para el Estado, permiti茅ndole el dise帽o y ejecuci贸n de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenaci贸n normativa y de la pr谩ctica de los arrendamientos.
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La ley abandona la distinci贸n tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su c贸nyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categor铆a 茅sta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a 茅stos.
Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protecci贸n al arrendatario s贸lo all铆 donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacci贸n de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades econ贸micas, recreativas o administrativas.
Para ello, en la regulaci贸n de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configur谩ndose una regulaci贸n supletoria del libre pacto que tambi茅n permite un amplio recurso al r茅gimen del C贸digo Civil.
Se regulan as铆, con car谩cter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el r茅gimen de obligaciones de conservaci贸n y obras, el derecho de adquisici贸n preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque limitadas al c贸nyuge e hijos del arrendatario que contin煤en la actividad.
Se introduce en esta regulaci贸n una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.
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La fianza arrendaticia mantiene su car谩cter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fij谩ndose su cuant铆a en una o dos mensualidades de renta, seg煤n sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Aut贸nomas con competencias en materia de vivienda que regulen su dep贸sito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiaci贸n de las pol铆ticas auton贸micas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.
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En la regulaci贸n de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde est茅 sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por v铆a de sumisi贸n expresa o t谩cita a Juez distinto.
Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relaci贸n jur铆dica puedan pactar, para la soluci贸n de sus conflictos, la utilizaci贸n del procedimiento arbitral.
La tramitaci贸n de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognici贸n, haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicaci贸n del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este 煤ltimo caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponda abonar al arrendatario.
Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podr谩 enervar la acci贸n en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relaci贸n arrendaticia. Esta regulaci贸n matiza de forma significativa las posibilidades de enervaci贸n y rehabilitaci贸n contenidas en el texto refundido de 1964.
En los supuestos de acumulaci贸n de acciones se ha establecido, junto a la regulaci贸n tradicional, la posibilidad de acumulaci贸n que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. Tambi茅n se permite a 茅ste en los supuestos de resoluci贸n del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simult谩neo de la acci贸n de resoluci贸n del contrato y la reclamaci贸n de las cantidades adeudadas.
Por 煤ltimo, y como novedad m谩s significativa de la ley en materia procesal, se establece la regulaci贸n del recurso de casaci贸n en materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas m谩s caracter铆sticas del recurso de casaci贸n pueden se帽alarse las siguientes: s贸lo ser谩n susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los tr谩mites del juicio de cognici贸n, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los l铆mites que por ley se consagran.
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Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problem谩tica puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el r茅gimen de la relaci贸n en lo que a duraci贸n y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuar谩n hasta su extinci贸n sometidos al mismo r茅gimen al que hasta ahora lo ven铆an estando. En ese momento, la nueva relaci贸n arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedar谩 sujeta a la nueva normativa. De esta regulaci贸n no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeci贸n al r茅gimen de pr贸rroga forzosa, al derivar 茅ste del libre pacto entre las partes.
Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una soluci贸n que intenta conjugar el m谩ximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones m谩s suaves de modificaci贸n del arrendatario de vivienda que al de local de negocio.
Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la pr贸rroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner l铆mite a la duraci贸n de esta pr贸rroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relaci贸n arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificaci贸n se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y econ贸micos de la medida tomando en consideraci贸n la situaci贸n personal y familiar y la capacidad econ贸mica de los arrendatarios.
En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresi贸n total de la subrogaci贸n 铆nter vivos, excepci贸n hecha de la derivada de resoluci贸n judicial en procesos matrimoniales, y por la supresi贸n gradual de los derechos de subrogaci贸n mortis causa que el texto refundido de 1964 reconoc铆a.
Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogaci贸n y arrendatarios en segunda subrogaci贸n, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ah铆 que la supresi贸n de las subrogaciones sea tanto m谩s gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su c贸nyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, all铆 donde este derecho les estuviera reconocido por la legislaci贸n de 1964.
En cuanto al r茅gimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situaci贸n de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisi贸n aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflaci贸n desde la fecha de celebraci贸n del contrato o desde la 煤ltima revisi贸n legal, seg煤n proceda. Esta revisi贸n no se produce de manera inmediata sino gradual, increment谩ndose el n煤mero de a帽os en que se produce la revisi贸n total en funci贸n inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel econ贸mico a que adapten sus econom铆as a la nueva realidad.
En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario m铆nimo interprofesional en funci贸n del n煤mero de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisi贸n de las rentas mandat谩ndose al Gobierno para que en el plazo de un a帽o a partir de la entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensaci贸n de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes se帽aladas proceder a la actualizaci贸n de las rentas.
Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservaci贸n de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres 煤ltimos casos mediante la imputaci贸n de sus importes a los arrendatarios.
En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resoluci贸n temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona f铆sica de aqu茅llos en los que sea una persona jur铆dica, presumiendo mayor solvencia econ贸mica all铆 donde el entramado organizativo sea m谩s complejo.
Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogaci贸n mortis causa en el primer supuesto, garantiz谩ndose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo m铆nimo de veinte a帽os, que podr谩 superarse mientras el arrendatario y su c贸nyuge vivan y contin煤en el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.
Para los arrendamientos de personas jur铆dicas se configuran plazos de resoluci贸n tasados, entre cinco y veinte a帽os, en funci贸n de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configur谩ndose un plazo de duraci贸n breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial econ贸mico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.
En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisi贸n establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisi贸n en funci贸n de las categor铆as antes expuestas.
Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva creaci贸n que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinci贸n del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.
Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.
En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duraci贸n y de r茅gimen de renta.
T脥TULO I-脕mbito de la ley
Art铆culo 1. 脕mbito de aplicaci贸n
La presente ley establece el r茅gimen jur铆dico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
Art铆culo 2. Arrendamiento de vivienda
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificaci贸n habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicar谩n tambi茅n al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Art铆culo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificaci贸n, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el art铆culo anterior.
2. En especial, tendr谩n esta consideraci贸n los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea 茅sta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Art铆culo 4. R茅gimen aplicable
1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someter谩n de forma imperativa a lo dispuesto en los t铆tulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este art铆culo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regir谩n por los pactos, cl谩usulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el t铆tulo II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C贸digo Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el t铆tulo III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C贸digo Civil.
4. La exclusi贸n de la aplicaci贸n de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deber谩 hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
5. Las partes podr谩n pactar la sumisi贸n a mediaci贸n o arbitraje de aqu茅llas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a trav茅s de estas formas de resoluci贸n de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislaci贸n reguladora de la mediaci贸n en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.
6. Las partes podr谩n se帽alar una direcci贸n electr贸nica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicaci贸n y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisi贸n y recepci贸n 铆ntegras y del momento en que se hicieron.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado art铆culo 4
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
1. Los arrendamientos regulados en la presente ley se someter谩n de forma imperativa a lo dispuesto en los T铆tulos I, IV y V de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este art铆culo.
2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el T铆tulo II de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C贸digo Civil.
Se except煤an de lo as铆 dispuesto los arrendamientos de viviendas cuya superficie sea superior a 300 metros cuadrados o en los que la renta inicial en c贸mputo anual exceda de 5,5 veces el salario m铆nimo interprofesional en c贸mputo anual. Estos arrendamientos se regir谩n por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el T铆tulo II de la presente ley y, supletoriamente, por las disposiciones del C贸digo Civil.
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el T铆tulo III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el C贸digo Civil.
4. La exclusi贸n de la aplicaci贸n de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deber谩 hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
Art铆culo 5. Arrendamientos excluidos
Quedan excluidos del 谩mbito de aplicaci贸n de esta ley:
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por raz贸n del cargo que desempe帽en o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificaci贸n y r茅gimen, que se regir谩n por lo dispuesto en su legislaci贸n espec铆fica.
c) Los contratos en que arrend谩ndose una finca con casa-habitaci贸n, sea el aprovechamiento agr铆cola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regir谩n por lo dispuesto en la legislaci贸n aplicable sobre arrendamientos r煤sticos.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando 茅stas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administraci贸n y servicios dependiente de aqu茅lla, por raz贸n del v铆nculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponder谩 en cada caso el establecimiento de las normas a que se someter谩 su uso.
e) La cesi贸n temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta tur铆stica y realizada con finalidad lucrativa, cuando est茅 sometida a un r茅gimen espec铆fico, derivado de su normativa sectorial.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 A帽adida letra e) del art铆culo 5
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
Quedan excluidos del 谩mbito de aplicaci贸n de esta ley:
a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por raz贸n del cargo que desempe帽en o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificaci贸n y r茅gimen, que se regir谩n por lo dispuesto en su legislaci贸n espec铆fica.
c) Los contratos en que, arrend谩ndose una finca con casa-habitaci贸n, sea el aprovechamiento agr铆cola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regir谩n por lo dispuesto en la legislaci贸n aplicable sobre arrendamientos r煤sticos.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando 茅stas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administraci贸n y servicios dependiente de aqu茅lla, por raz贸n del v铆nculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponder谩 en cada caso el establecimiento de las normas a que se someter谩 su uso.
T脥TULO-II-De los arrendamientos de vivienda
CAP脥TULO I-Normas generales
Art铆culo 6. Naturaleza de las normas
Son nulas, y se tendr谩n por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente T铆tulo, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Art铆culo 7. Condici贸n y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas
1. El arrendamiento de vivienda no perder谩 esta condici贸n aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su c贸nyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deber谩n inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado art铆culo 7
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
Art铆culo 7. Condici贸n de arrendamiento de vivienda
El arrendamiento de vivienda no perder谩 esta condici贸n aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su c贸nyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Art铆culo 8. Cesi贸n del contrato y subarriendo
1. El contrato no se podr谩 ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesi贸n, el cesionario se subrogar谩 en la posici贸n del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada s贸lo se podr谩 subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regir谩 por lo dispuesto en el presente T铆tulo para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el art铆culo 2.1. De no darse esta condici贸n, se regir谩 por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguir谩, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrend贸.
El precio del subarriendo no podr谩 exceder, en ning煤n caso, del que corresponda al arrendamiento.
CAP脥TULO II-De la duraci贸n del contrato
Art铆culo 9. Plazo m铆nimo
1. La duraci贸n del arrendamiento ser谩 libremente pactada por las partes. Si 茅sta fuera inferior a tres a帽os, llegado el d铆a del vencimiento del contrato, 茅ste se prorrogar谩 obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duraci贸n m铆nima de tres a帽os, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta d铆as de antelaci贸n como m铆nimo a la fecha de terminaci贸n del contrato o de cualquiera de las pr贸rrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzar谩 a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposici贸n del arrendatario si 茅sta fuere posterior. Corresponder谩 al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposici贸n.
2. Se entender谩n celebrados por un a帽o los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duraci贸n o 茅ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de pr贸rroga anual para el arrendatario, en los t茅rminos resultantes del apartado anterior.
3. No proceder谩 la pr贸rroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer a帽o de duraci贸n del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para s铆 o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci贸n o para su c贸nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci贸n, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicaci贸n deber谩 realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelaci贸n a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estar谩 obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinci贸n del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci贸n o su c贸nyuge en los supuestos de sentencia firme de separaci贸n, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar 茅sta por s铆, seg煤n los casos, el arrendatario podr谩 optar, en el plazo de treinta d铆as, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo per铆odo de hasta tres a帽os, respetando, en lo dem谩s, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinci贸n, con indemnizaci贸n de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupaci贸n, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada a帽o que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupaci贸n no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.
4. Trat谩ndose de finca no inscrita, tambi茅n durar谩n tres a帽os los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creaci贸n sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovaci贸n a que se refiere el apartado 1 de este art铆culo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estar谩 a lo dispuesto en el art铆culo 1.571 del C贸digo Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estar谩 a lo dispuesto en el citado art铆culo 1.571 del C贸digo Civil, adem谩s de que corresponda indemnizar los da帽os y perjuicios causados.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado art铆culo 9
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
1. La duraci贸n del arrendamiento ser谩 libremente pactada por las partes. Si 茅sta fuera inferior a cinco a帽os, llegado el d铆a del vencimiento del contrato, 茅ste se prorrogar谩 obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duraci贸n m铆nima de cinco a帽os, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta d铆as de antelaci贸n como m铆nimo a la fecha de terminaci贸n del contrato o de cualquiera de las pr贸rrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzar谩 a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposici贸n del arrendatario si 茅sta fuere posterior. Corresponder谩 al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposici贸n.
2. Se entender谩n celebrados por un a帽o los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duraci贸n o 茅ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de pr贸rroga anual para el arrendatario, en los t茅rminos resultantes del apartado anterior.
3. No proceder谩 la pr贸rroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebraci贸n, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco a帽os para destinarla a vivienda permanente para s铆 o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci贸n o para su c贸nyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinci贸n del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopci贸n o su c贸nyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar 茅sta por s铆, seg煤n los casos, el arrendador deber谩 reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo per铆odo de hasta cinco a帽os, respetando, en lo dem谩s, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinci贸n, con indemnizaci贸n de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupaci贸n, o indemnizarle, a elecci贸n del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los a帽os que quedaren hasta completar cinco, salvo que la ocupaci贸n no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.
Precepto modificado por L 19/2009, de 23 de Noviembre, con entrada en vigor a partir del 24-12-2009
路 Modificado apartado 3 del art铆culo 9
Redacci贸n hasta el 24-12-2009
1. La duraci贸n del arrendamiento ser谩 libremente pactada por las partes. Si 茅sta fuera inferior a cinco a帽os, llegado el d铆a del vencimiento del contrato, 茅ste se prorrogar谩 obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duraci贸n m铆nima de cinco a帽os, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta d铆as de antelaci贸n como m铆nimo a la fecha de terminaci贸n del contrato o de cualquiera de las pr贸rrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzar谩 a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposici贸n del arrendatario si 茅sta fuere posterior. Corresponder谩 al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposici贸n.
2. Se entender谩n celebrados por un a帽o los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duraci贸n o 茅ste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de pr贸rroga anual para el arrendatario, en los t茅rminos resultantes del apartado anterior.
3. No proceder谩 la pr贸rroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebraci贸n, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco a帽os para destinarla a vivienda permanente para s铆.
Si transcurridos tres meses a contar de la extinci贸n del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda por s铆, deber谩 reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo per铆odo de hasta cinco a帽os con indemnizaci贸n de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupaci贸n o indemnizarle, a elecci贸n del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los a帽os que quedaren hasta completar cinco.
Art铆culo 10. Pr贸rroga del contrato
1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus pr贸rrogas, una vez transcurridos como m铆nimo tres a帽os de duraci贸n de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta d铆as de antelaci贸n a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar谩 necesariamente durante un a帽o m谩s.
2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de pr贸rroga establecido en el art铆culo 9, as铆 como la pr贸rroga de un a帽o a la que se refiere el apartado anterior, se impondr谩n en relaci贸n a terceros adquirentes que re煤nan las condiciones del art铆culo 34 de la Ley Hipotecaria.
3. Al contrato prorrogado, le seguir谩 siendo de aplicaci贸n el r茅gimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado art铆culo 10
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como m铆nimo cinco a帽os de duraci贸n de aqu茅l, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelaci贸n a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogar谩 obligatoriamente por plazos anuales hasta un m谩ximo de tres a帽os m谩s, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelaci贸n a la fecha de terminaci贸n de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Al contrato prorrogado, le seguir谩 siendo de aplicaci贸n el r茅gimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Art铆culo 11. Desistimiento del contrato
El arrendatario podr谩 desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelaci贸n m铆nima de treinta d铆as. Las partes podr谩n pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a帽o del contrato que reste por cumplir. Los per铆odos de tiempo inferiores al a帽o dar谩n lugar a la parte proporcional de la indemnizaci贸n.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado art铆culo 11
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
En arrendamientos de duraci贸n pactada superior a cinco a帽os, podr谩 el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco a帽os y d茅 el correspondiente preaviso al arrendador con una antelaci贸n m铆nima de dos meses.
Las partes podr谩n pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a帽o del contrato que reste de cumplir. Los per铆odos de tiempo inferiores al a帽o dar谩n lugar a la parte proporcional de la indemnizaci贸n.
Art铆culo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de 茅l, sin el consentimiento del c贸nyuge que conviviera con dicho arrendatario, podr谩 el arrendamiento continuar en beneficio de dicho c贸nyuge.
2. A estos efectos, podr谩 el arrendador requerir al c贸nyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.
Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguir谩 si el c贸nyuge no contesta en un plazo de quince d铆as a contar de aqu茅l. El c贸nyuge deber谩 abonar la renta correspondiente hasta la extinci贸n del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestaci贸n expresa de desistimiento o de no renovaci贸n, el arrendamiento podr谩 continuar en beneficio del c贸nyuge que conviviera con aqu茅l siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificaci贸n escrita del c贸nyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de notificaci贸n, el c贸nyuge quedar谩 obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores ser谩 tambi茅n de aplicaci贸n en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en an谩loga relaci贸n de afectividad a la de c贸nyuge, con independencia de su orientaci贸n sexual, durante, al menos, los dos a帽os anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en com煤n, en cuyo caso bastar谩 la mera convivencia.
Art铆culo 13. Resoluci贸n del derecho del arrendador
1. Si durante la duraci贸n del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustituci贸n fideicomisaria, la enajenaci贸n forzosa derivada de una ejecuci贸n hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opci贸n de compra, quedar谩 extinguido el arrendamiento.
Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del art铆culo 7 y en el art铆culo 14, se except煤an los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resoluci贸n del derecho del arrendado. En este caso continuar谩 el arrendamiento por la duraci贸n pactada.
Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estar谩 a la duraci贸n establecida en el apartado 4 del art铆culo 9.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un an谩logo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguir谩n al t茅rmino del derecho del arrendador, adem谩s de por las dem谩s causas de extinci贸n que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado art铆culo 13
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
1. Si durante los cinco primeros a帽os de duraci贸n del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustituci贸n fideicomisaria, la enajenaci贸n forzosa derivada de una ejecuci贸n hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opci贸n de compra, el arrendatario tendr谩 derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco a帽os, sin perjuicio de la facultad de no renovaci贸n prevista en el art铆culo 9.1.
En contratos de duraci贸n pactada superior a cinco a帽os, si, transcurridos los cinco primeros a帽os del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el p谩rrafo anterior, quedar谩 extinguido el arrendamiento. Se except煤a el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resoluci贸n del derecho del arrendador. En este caso, continuar谩 el arrendamiento por la duraci贸n pactada.
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un an谩logo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguir谩n al t茅rmino del derecho del arrendador, adem谩s de por las dem谩s causas de extinci贸n que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
3. Durar谩n cinco a帽os los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creaci贸n sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovaci贸n a que se refiere el art铆culo 9.1.
Art铆culo 14. Enajenaci贸n de la vivienda arrendada
1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que re煤na los requisitos exigidos por el art铆culo 34 de la Ley Hipotecaria, s贸lo quedar谩 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los art铆culos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisi贸n de la finca.
2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicar谩 lo dispuesto en el p谩rrafo primero del art铆culo 1571 del C贸digo Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el art铆culo citado, el arrendatario podr谩 exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su prop贸sito, durante los cuales deber谩 satisfacer la renta y dem谩s cantidades que se devenguen al adquirente. Podr谩 exigir, adem谩s, al vendedor, que le indemnice los da帽os y perjuicios que se le causen.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado art铆culo 14
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
El adquirente de una vivienda arrendada quedar谩 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros a帽os de vigencia del contrato, aun cuando concurran en 茅l los requisitos del art铆culo 34 de la Ley Hipotecaria.
Si la duraci贸n pactada fuera superior a cinco a帽os, el adquirente quedar谩 subrogado por la totalidad de la duraci贸n pactada, salvo que concurran en 茅l los requisitos del art铆culo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente s贸lo deber谩 soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco a帽os, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada a帽o del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco a帽os, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenaci贸n de la vivienda extinguir谩 el arrendamiento, el adquirente s贸lo deber谩 soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco a帽os.
Art铆culo 15. Separaci贸n, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
1. En los casos de nulidad del matrimonio, separaci贸n judicial o divorcio del arrendatario, el c贸nyuge no arrendatario podr谩 continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislaci贸n civil que resulte de aplicaci贸n. El c贸nyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasar谩 a ser el titular del contrato.
2. La voluntad del c贸nyuge de continuar en el uso de la vivienda deber谩 ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resoluci贸n judicial correspondiente, acompa帽ando copia de dicha resoluci贸n judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado art铆culo 15
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
1. En los casos de nulidad del matrimonio, separaci贸n judicial o divorcio del arrendatario, el c贸nyuge no arrendatario podr谩 continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en los art铆culos 90 y 96 del C贸digo Civil.
2. La voluntad del c贸nyuge de continuar en el uso de la vivienda deber谩 ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resoluci贸n judicial correspondiente, acompa帽ando copia de dicha resoluci贸n judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.
Art铆culo 16. Muerte del arrendatario
1. En caso de muerte del arrendatario, podr谩n subrogarse en el contrato:
a) El c贸nyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con 茅l.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en an谩loga relaci贸n de afectividad a la de c贸nyuge, con independencia de su orientaci贸n sexual, durante, al menos, los dos a帽os anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en com煤n, en cuyo caso bastar谩 la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con 茅l durante los dos a帽os precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con 茅l durante los dos a帽os precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusval铆a igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relaci贸n de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con 茅ste durante los dos a帽os anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedar谩 extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo un谩nime sobre qui茅n de ellos ser谩 el beneficiario de la subrogaci贸n, regir谩 el orden de prelaci贸n establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios ser谩n preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendr谩 preferencia el m谩s pr贸ximo en grado, y entre los hermanos, el de doble v铆nculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolver谩n en favor de quien tuviera una minusval铆a igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situaci贸n, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en 煤ltima instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano m谩s joven.
3. El arrendamiento se extinguir谩 si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificaci贸n por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunci贸n, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinci贸n se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opci贸n notific谩ndolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedar谩n solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condici贸n de beneficiarios de la subrogaci贸n, podr谩 el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensi贸n de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duraci贸n inicial sea superior a tres a帽os, las partes podr谩n pactar que no haya derecho de subrogaci贸n en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando 茅ste tenga lugar transcurridos los tres primeros a帽os de duraci贸n del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres a帽os cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado apartado 4 del art铆culo 16
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
1. En caso de muerte del arrendatario, podr谩n subrogarse en el contrato:
a) El c贸nyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con 茅l.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en an谩loga relaci贸n de afectividad a la de c贸nyuge, con independencia de su orientaci贸n sexual, durante, al menos, los dos a帽os anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en com煤n, en cuyo caso bastar谩 la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con 茅l durante los dos a帽os precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con 茅l durante los dos a帽os precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusval铆a igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relaci贸n de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con 茅ste durante los dos a帽os anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedar谩 extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo un谩nime sobre qui茅n de ellos ser谩 el beneficiario de la subrogaci贸n, regir谩 el orden de prelaci贸n establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios ser谩n preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendr谩 preferencia el m谩s pr贸ximo en grado, y entre los hermanos, el de doble v铆nculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolver谩n en favor de quien tuviera una minusval铆a igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situaci贸n, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en 煤ltima instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano m谩s joven.
3. El arrendamiento se extinguir谩 si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificaci贸n por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunci贸n, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinci贸n se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opci贸n notific谩ndolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedar谩n solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condici贸n de beneficiarios de la subrogaci贸n, podr谩 el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensi贸n de subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duraci贸n inicial sea superior a cinco a帽os, las partes podr谩n pactar que no haya derecho de subrogaci贸n en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando 茅ste tenga lugar transcurridos los cinco primeros a帽os de duraci贸n del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco a帽os cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.
CAP脥TULO III-De la renta
Art铆culo 17. Determinaci贸n de la renta
1. La renta ser谩 la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta ser谩 mensual y habr谩 de efectuarse en los siete primeros d铆as del mes. En ning煤n caso podr谩 el arrendador exigir el pago anticipado de m谩s de una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuar谩 en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en met谩lico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que 茅ste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligaci贸n de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deber谩 contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, espec铆ficamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, ser谩n de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
5. En los contratos de arrendamiento podr谩 acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligaci贸n del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los t茅rminos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podr谩 pedir en ning煤n caso compensaci贸n adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realizaci贸n de las obras en los t茅rminos y condiciones pactadas podr谩 ser causa de resoluci贸n del contrato de arrendamiento y resultar谩 aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del art铆culo 23.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 A帽adido apartado 5 del art铆culo 17
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
1. La renta ser谩 la que libremente estipulen las partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta ser谩 mensual y habr谩 de efectuarse en los siete primeros d铆as del mes. En ning煤n caso podr谩 el arrendador exigir el pago anticipado de m谩s de una mensualidad de renta.
3. El pago se efectuar谩 en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en met谩lico y en la vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que 茅ste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligaci贸n de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deber谩 contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, espec铆ficamente, la renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, ser谩n de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.
Art铆culo 18. Actualizaci贸n de la renta
1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podr谩 ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada a帽o de vigencia del contrato, en los t茅rminos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicar谩 revisi贸n de rentas a los contratos.
En caso de pacto expreso entre las partes sobre alg煤n mecanismo de revisi贸n de valores monetarios que no detalle el 铆ndice o metodolog铆a de referencia, la renta se revisar谩 para cada anualidad por referencia a la variaci贸n anual del 脥ndice de Garant铆a de Competitividad a fecha de cada revisi贸n, tomando como mes de referencia para la revisi贸n el que corresponda al 煤ltimo 铆ndice que estuviera publicado en la fecha de revisi贸n del contrato禄
2. La renta actualizada ser谩 exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteraci贸n aplicado y acompa帽ando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificaci贸n del Instituto Nacional de Estad铆stica.
Ser谩 v谩lida la notificaci贸n efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Precepto modificado por L 2/2015, de 30 de Marzo, con entrada en vigor a partir del 1-4-2015
路 Modificado apartado 1 del art铆culo 18
Redacci贸n hasta el 1-4-2015
1. Durante la vigencia del contrato la renta s贸lo podr谩 ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada a帽o de vigencia del contrato, en los t茅rminos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, el contrato se actualizar谩 aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variaci贸n porcentual experimentada por el 铆ndice general nacional del sistema de 铆ndices de precios de consumo en un per铆odo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualizaci贸n, tomando como mes de referencia para la primera actualizaci贸n el que corresponda al 煤ltimo 铆ndice que estuviera publicado en la fecha de celebraci贸n del contrato, y en las sucesivas, el que corresponda al 煤ltimo aplicado.
2. La renta actualizada ser谩 exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteraci贸n aplicado y acompa帽ando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificaci贸n del Instituto Nacional de Estad铆stica.
Ser谩 v谩lida la notificaci贸n efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado art铆culo 18
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
1. Durante los cinco primeros a帽os de duraci贸n del contrato la renta s贸lo podr谩 ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada a帽o de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variaci贸n porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un per铆odo de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualizaci贸n, tomando como mes de referencia para la primera actualizaci贸n el que corresponda al 煤ltimo 铆ndice que estuviera publicado en la fecha de celebraci贸n del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al 煤ltimo aplicado.
2. A partir del sexto a帽o de duraci贸n la actualizaci贸n de la renta se regir谩 por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.
3. La renta actualizada ser谩 exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteraci贸n aplicado y acompa帽ando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificaci贸n del Instituto Nacional de Estad铆stica, o haciendo referencia al 芦Bolet铆n Oficial禄 en que se haya publicado.
Ser谩 v谩lida la notificaci贸n efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Art铆culo 19. Elevaci贸n de renta por mejoras
1. La realizaci贸n por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres a帽os de duraci贸n del contrato le dar谩 derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuant铆a que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de inter茅s legal del dinero en el momento de la terminaci贸n de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.
Para el c谩lculo del capital invertido, deber谩n descontarse las subvenciones p煤blicas obtenidas para la realizaci贸n de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en r茅gimen de propiedad horizontal, el arrendador deber谩 repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participaci贸n que correspondan a cada una de aqu茅llas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en r茅gimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartir谩 proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartir谩 proporcionalmente en funci贸n de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevaci贸n de renta se producir谩 desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuant铆a de aqu茅lla, detallando los c谩lculos que conducen a su determinaci贸n y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado apartado 1 del art铆culo 19
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
1. La realizaci贸n por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco a帽os de duraci贸n del contrato le dar谩 derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuant铆a que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de inter茅s legal del dinero en el momento de la terminaci贸n de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel momento.
Para el c谩lculo del capital invertido, deber谩n descontarse las subvenciones p煤blicas obtenidas para la realizaci贸n de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en r茅gimen de propiedad horizontal, el arrendador deber谩 repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participaci贸n que correspondan a cada una de aqu茅llas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en r茅gimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartir谩 proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartir谩 proporcionalmente en funci贸n de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevaci贸n de renta se producir谩 desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuant铆a de aqu茅lla, detallando los c谩lculos que conducen a su determinaci贸n y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.
Art铆culo 20. Gastos generales y de servicios individuales
1. Las partes podr谩n pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci贸n y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en r茅gimen de propiedad horizontal tales gastos ser谩n los que correspondan a la finca arrendada en funci贸n de su cuota de participaci贸n.
En edificios que no se encuentren en r茅gimen de propiedad horizontal, tales gastos ser谩n los que se hayan asignado a la finca arrendada en funci贸n de su superficie.
Para su validez, este pacto deber谩 constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectar谩 a la Administraci贸n.
2. Durante los tres primeros a帽os de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepci贸n de los tributos, s贸lo podr谩 incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del art铆culo 18.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores ser谩n en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente art铆culo se acreditar谩 en la forma prevista en el art铆culo 17.4.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado apartado 2 del art铆culo 20
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
1. Las partes podr谩n pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci贸n y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En edificios en r茅gimen de propiedad horizontal tales gastos ser谩n los que correspondan a la finca arrendada en funci贸n de su cuota de participaci贸n.
En edificios que no se encuentren en r茅gimen de propiedad horizontal, tales gastos ser谩n los que se hayan asignado a la finca arrendada en funci贸n de su superficie.
Para su validez, este pacto deber谩 constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectar谩 a la Administraci贸n.
2. Durante los cinco primeros a帽os de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepci贸n de los tributos, s贸lo podr谩 incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aqu茅l en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el art铆culo 18.1.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores ser谩n en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente art铆culo se acreditar谩 en la forma prevista en el art铆culo 17.4.
CAP脥TULO IV-De los derechos y obligaciones de las partes
Art铆culo 21. Conservaci贸n de la vivienda
1. El arrendador est谩 obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparaci贸n se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los art铆culos 1.563 y 1.564 del C贸digo Civil.
La obligaci贸n de reparaci贸n tiene su l铆mite en la destrucci贸n de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estar谩 a lo dispuesto en el art铆culo 28.
2. Cuando la ejecuci贸n de una obra de conservaci贸n no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusi贸n del arrendamiento, el arrendatario estar谩 obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase m谩s de veinte d铆as, habr谩 de disminuirse la renta en proporci贸n a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deber谩 poner en conocimiento del arrendador, en el plazo m谩s breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este art铆culo, a cuyos solos efectos deber谩 facilitar al arrendador la verificaci贸n directa, por s铆 mismo o por los t茅cnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicaci贸n al arrendador, podr谩 realizar las que sean urgentes para evitar un da帽o inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.
4. Las peque帽as reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda ser谩n de cargo del arrendatario.
Art铆culo 22. Obras de mejora
1. El arrendatario estar谩 obligado a soportar la realizaci贸n por el arrendador de obras de mejora cuya ejecuci贸n no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusi贸n del arrendamiento.
2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deber谩 notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelaci贸n, su naturaleza, comienzo, duraci贸n y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificaci贸n, el arrendatario podr谩 desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguir谩 en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podr谩n comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte las obras tendr谩 derecho a una reducci贸n de la renta en proporci贸n a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aqu茅llas, as铆 como a la indemnizaci贸n de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Art铆culo 23. Obras del arrendatario
1. El arrendatario no podr谩 realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuraci贸n de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del art铆culo 2. En ning煤n caso el arrendatario podr谩 realizar obras que provoquen una disminuci贸n en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realizaci贸n de las obras podr谩 exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificaci贸n efectuada, sin que 茅ste pueda reclamar indemnizaci贸n alguna.
Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente art铆culo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminuci贸n de la estabilidad de la edificaci贸n o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podr谩 exigir de inmediato del arrendatario la reposici贸n de las cosas al estado anterior.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado art铆culo 23
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
1. El arrendatario no podr谩 realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuraci贸n de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del art铆culo 2, o que provoquen una disminuci贸n en la estabilidad o seguridad de la misma.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realizaci贸n de las obras podr谩 exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificaci贸n efectuada, sin que 茅ste pueda reclamar indemnizaci贸n alguna.
Si las obras han provocado una disminuci贸n de la estabilidad de la edificaci贸n o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podr谩 exigir de inmediato del arrendatario la reposici贸n de las cosas al estado anterior.
Art铆culo 24. Arrendatarios con discapacidad
1. El arrendatario, previa notificaci贸n escrita al arrendador, podr谩 realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta a帽os, tanto del propio arrendatario como de su c贸nyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en an谩loga relaci贸n de afectividad, con independencia de su orientaci贸n sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminuci贸n en su estabilidad o seguridad.
2. El arrendatario estar谩 obligado, al t茅rmino del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si as铆 lo exige el arrendador.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado art铆culo 24
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
Art铆culo 24. Arrendatarios con minusval铆a
1. El arrendatario, previa notificaci贸n escrita al arrendador, podr谩 realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para adecuar 茅sta a su condici贸n de minusv谩lido o a la de su c贸nyuge o de la persona con quien conviva de forma permanente en an谩loga relaci贸n de afectividad, con independencia de su orientaci贸n sexual, o a la de los familiares que con 茅l convivan.
2. El arrendatario estar谩 obligado, al t茅rmino del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si as铆 lo exige el arrendador.
Nota
V茅ase la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre l铆mites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitect贸nicas a las personas con discapacidad (BOE n.潞 129, de 31 de mayo de 1995).
Art铆culo 25. Derecho de adquisici贸n preferente
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendr谩 el arrendatario derecho de adquisici贸n preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podr谩 ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta d铆as naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisi贸n de vender la finca arrendada, el precio y las dem谩s condiciones esenciales de la transmisi贸n.
Los efectos de la notificaci贸n prevenida en el p谩rrafo anterior caducar谩n a los ciento ochenta d铆as naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podr谩 el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeci贸n a lo dispuesto en el art铆culo 1.518 del C贸digo Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificaci贸n prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, as铆 como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducar谩 a los treinta d铆as naturales, contados desde el siguiente a la notificaci贸n que en forma fehaciente deber谩 hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectu贸 la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendr谩 preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condue帽o de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los t铆tulos de venta de viviendas arrendadas deber谩 justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisici贸n, deber谩 el vendedor declararlo as铆 en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento p煤blico.
6. Cuando la venta recaiga, adem谩s de sobre la vivienda arrendada, sobre los dem谩s objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el art铆culo 3, no podr谩 el arrendatario ejercitar los derechos de adquisici贸n preferente s贸lo sobre la vivienda.
7. No habr谩 lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble s贸lo existiera una vivienda, el arrendatario tendr谩 los derechos de tanteo y retracto previstos en este art铆culo.
8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podr谩n pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisici贸n preferente.
En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deber谩 comunicar al arrendatario su intenci贸n de vender la vivienda con una antelaci贸n m铆nima de treinta d铆as a la fecha de formalizaci贸n del contrato de compraventa.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado apartado 8 del art铆culo 25
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendr谩 el arrendatario derecho de adquisici贸n preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podr谩 ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta d铆as naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisi贸n de vender la finca arrendada, el precio y las dem谩s condiciones esenciales de la transmisi贸n.
Los efectos de la notificaci贸n prevenida en el p谩rrafo anterior caducar谩n a los ciento ochenta d铆as naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podr谩 el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeci贸n a lo dispuesto en el art铆culo 1.518 del C贸digo Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificaci贸n prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, as铆 como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducar谩 a los treinta d铆as naturales, contados desde el siguiente a la notificaci贸n que en forma fehaciente deber谩 hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectu贸 la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendr谩 preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condue帽o de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los t铆tulos de venta de viviendas arrendadas deber谩 justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisici贸n, deber谩 el vendedor declararlo as铆 en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento p煤blico.
6. Cuando la venta recaiga, adem谩s de sobre la vivienda arrendada, sobre los dem谩s objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el art铆culo 3, no podr谩 el arrendatario ejercitar los derechos de adquisici贸n preferente s贸lo sobre la vivienda.
7. No habr谩 lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.
Si en el inmueble s贸lo existiera una vivienda, el arrendatario tendr谩 los derechos de tanteo y retracto previstos en este art铆culo.
8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto ser谩 v谩lido en contratos de duraci贸n pactada superior a cinco a帽os.
CAP脥TULO V-De la suspensi贸n, resoluci贸n y extinci贸n del contrato
Art铆culo 26. Habitabilidad de la vivienda
Cuando la ejecuci贸n en la vivienda arrendada de obras de conservaci贸n o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendr谩 el arrendatario la opci贸n de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnizaci贸n alguna.
La suspensi贸n del contrato supondr谩, hasta la finalizaci贸n de las obras, la paralizaci贸n del plazo del contrato y la suspensi贸n de la obligaci贸n de pago de la renta.
Art铆culo 27. Incumplimiento de obligaciones
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dar谩 derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligaci贸n o a promover la resoluci贸n del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art铆culo 1.124 del C贸digo Civil.
2. Adem谩s, el arrendador podr谩 resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualizaci贸n.
c) El subarriendo o la cesi贸n inconsentidos.
d) La realizaci贸n de da帽os causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de 茅ste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il铆citas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el art铆culo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podr谩 resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realizaci贸n por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el art铆culo 21.
b) La perturbaci贸n de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilizaci贸n de la vivienda.
4. Trat谩ndose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedar谩 resuelto por falta de pago de la renta y que deber谩 en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resoluci贸n tendr谩 lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripci贸n, inst谩ndole al pago o cumplimiento, y 茅ste no haya contestado al requerimiento en los diez d铆as h谩biles siguientes, o conteste aceptando la resoluci贸n de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.
El t铆tulo aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificaci贸n y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resoluci贸n de pleno derecho, ser谩 t铆tulo suficiente para practicar la cancelaci贸n del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, ser谩 adem谩s preciso para su cancelaci贸n justificar la notificaci贸n fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignaci贸n a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 A帽adido apartado 4 del art铆culo 27
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dar谩 derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligaci贸n o a promover la resoluci贸n del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el art铆culo 1.124 del C贸digo Civil.
2. Adem谩s, el arrendador podr谩 resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualizaci贸n.
c) El subarriendo o la cesi贸n inconsentidos.
d) La realizaci贸n de da帽os causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de 茅ste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il铆citas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el art铆culo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podr谩 resolver el contrato por las siguientes causas:
a) La no realizaci贸n por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el art铆culo 21.
b) La perturbaci贸n de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilizaci贸n de la vivienda.
Art铆culo 28. Extinci贸n del arrendamiento
El contrato de arrendamiento se extinguir谩, adem谩s de por las restantes causas contempladas en el presente T铆tulo, por las siguientes:
a) Por la p茅rdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.
b) Por la declaraci贸n firme de ruina acordada por la autoridad competente.
T脥TULO III-De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
Art铆culo 29. Enajenaci贸n de la finca arrendada
El adquirente de la finca arrendada quedar谩 subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del art铆culo 34 de la Ley Hipotecaria.
Art铆culo 30. Conservaci贸n, mejora y obras del arrendatario
Lo dispuesto en los art铆culos 21, 22, 23 y 26 de esta ley ser谩 tambi茅n aplicable a los arrendamientos que regula el presente T铆tulo. Tambi茅n lo ser谩 lo dispuesto en el art铆culo 19 desde el comienzo del arrendamiento.
Art铆culo 31. Derecho de adquisici贸n preferente
Lo dispuesto en el art铆culo 25 de la presente ley ser谩 de aplicaci贸n a los arrendamientos que regula este T铆tulo.
Art铆culo 32. Cesi贸n del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podr谩 subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevaci贸n de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesi贸n del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputar谩 cesi贸n el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusi贸n, transformaci贸n o escisi贸n de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendr谩 derecho a la elevaci贸n de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesi贸n como el subarriendo deber谩n notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aqu茅llos se hubieran concertado.
Nota
T茅ngase en cuenta respecto a las actividades de Loter铆as del Estado lo establecido en la disposici贸n adicional cuadrag茅sima de la Ley 39/2010, de 23 diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el a帽o 2011 (BOE n.潞 311, de 23 de diciembre de 2010).
Art铆culo 33. Muerte del arrendatario
En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que contin煤e el ejercicio de la actividad podr谩 subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinci贸n del contrato.
La subrogaci贸n deber谩 notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.
Art铆culo 34. Indemnizaci贸n al arrendatario
La extinci贸n por transcurso del t茅rmino convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los 煤ltimos cinco a帽os se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al p煤blico, dar谩 al arrendatario derecho a una indemnizaci贸n a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelaci贸n a la expiraci贸n del plazo su voluntad de renovar el contrato por un m铆nimo de cinco a帽os m谩s y por una renta de mercado. Se considerar谩 renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el 谩rbitro designado por las partes.
La cuant铆a de la indemnizaci贸n se determinar谩 en la forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiraci贸n del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnizaci贸n comprender谩 los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la p茅rdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinci贸n del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una af铆n a la desarrollada por el arrendatario, la indemnizaci贸n ser谩 de una mensualidad por a帽o de duraci贸n del contrato, con un m谩ximo de dieciocho mensualidades.
Se considerar谩n afines las actividades t铆picamente aptas para beneficiarse, aunque s贸lo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerci贸 el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuant铆a de la indemnizaci贸n, la misma ser谩 fijada por el 谩rbitro designado por aqu茅llas.
Art铆culo 35. Resoluci贸n de pleno derecho
El arrendador podr谩 resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del art铆culo 27 y por la cesi贸n o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el art铆culo 32.
Precepto modificado por L 4/2013, de 4 de Junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificado art铆culo 35
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
El arrendador podr谩 resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del art铆culo 27.2 y por la cesi贸n o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el art铆culo 32.
T脥TULO IV-Disposiciones comunes
Art铆culo 36. Fianza
1. A la celebraci贸n del contrato ser谩 obligatoria la exigencia y prestaci贸n de fianza en met谩lico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los tres primeros a帽os de duraci贸n del contrato, la fianza no estar谩 sujeta a actualizaci贸n. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podr谩 exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, seg煤n proceda, al tiempo de la pr贸rroga.
3. La actualizaci贸n de la fianza durante el per铆odo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres a帽os, se regir谩 por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto espec铆fico, lo acordado sobre actualizaci贸n de la renta se presumir谩 querido tambi茅n para la actualizaci贸n de la fianza.
4. El saldo de la fianza en met谩lico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengar谩 el inter茅s legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restituci贸n.
5. Las partes podr谩n pactar cualquier tipo de garant铆a del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en met谩lico.
6. Quedan exceptuadas de la obligaci贸n de prestar fianza la Administraci贸n General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Aut贸nomas y las entidades que integran la Administraci贸n Local, los organismos aut贸nomos, las entidades p煤blicas empresariales y dem谩s entes p煤blicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su funci贸n p煤blica de colaboraci贸n en la gesti贸n de la Seguridad Social, as铆 como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
Precepto modificado por Ley 4/2013, de 4 de junio, con entrada en vigor a partir del 6-6-2013
路 Modificados apartados 2 y 3 del art铆culo 36
Redacci贸n hasta el 6-6-2013
1. A la celebraci贸n del contrato ser谩 obligatoria la exigencia y prestaci贸n de fianza en met谩lico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros a帽os de duraci贸n del contrato, la fianza no estar谩 sujeta a actualizaci贸n. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podr谩 exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, seg煤n proceda, al tiempo de la pr贸rroga.
3. La actualizaci贸n de la fianza durante el per铆odo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco a帽os, se regir谩 por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto espec铆fico, lo acordado sobre actualizaci贸n de la renta se presumir谩 querido tambi茅n para la actualizaci贸n de la fianza.
4. El saldo de la fianza en met谩lico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengar谩 el inter茅s legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restituci贸n.
5. Las partes podr谩n pactar cualquier tipo de garant铆a del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en met谩lico.
6. Quedan exceptuadas de la obligaci贸n de prestar fianza la Administraci贸n General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Aut贸nomas y las entidades que integran la Administraci贸n Local, los organismos aut贸nomos, las entidades p煤blicas empresariales y dem谩s entes p煤blicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su funci贸n p煤blica de colaboraci贸n en la gesti贸n de la Seguridad Social, as铆 como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
Precepto modificado por Ley 39/2010, de 22 de diciembre, con entrada en vigor a partir del 12-1-2011
Efecto: desde 1-01-2011
路 Modificado apartado 6 del art铆culo 36
Redacci贸n hasta el 12-1-2011
1. A la celebraci贸n del contrato ser谩 obligatoria la exigencia y prestaci贸n de fianza en met谩lico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros a帽os de duraci贸n del contrato, la fianza no estar谩 sujeta a actualizaci贸n. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podr谩 exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, seg煤n proceda, al tiempo de la pr贸rroga.
3. La actualizaci贸n de la fianza durante el per铆odo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco a帽os, se regir谩 por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto espec铆fico, lo acordado sobre actualizaci贸n de la renta se presumir谩 querido tambi茅n para la actualizaci贸n de la fianza.
4. El saldo de la fianza en met谩lico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengar谩 el inter茅s legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restituci贸n.
5. Las partes podr谩n pactar cualquier tipo de garant铆a del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en met谩lico.
6. Quedan exceptuadas de la obligaci贸n de prestar fianza las Administraciones P煤blicas, la Administraci贸n General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Aut贸nomas y las entidades que integran la Administraci贸n Local, as铆 como los organismos aut贸nomos, entidades de derecho p煤blico y dem谩s entes p煤blicos dependientes de ellas, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
Precepto modificado por Ley 13/1996, de 30 de diciembre, con entrada en vigor a partir del 1-1-1997
路 A帽adido apartado 6 del art铆culo 36
Redacci贸n hasta el 1-1-1997
1. A la celebraci贸n del contrato ser谩 obligatoria la exigencia y prestaci贸n de fianza en met谩lico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros a帽os de duraci贸n del contrato, la fianza no estar谩 sujeta a actualizaci贸n. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podr谩 exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, seg煤n proceda, al tiempo de la pr贸rroga.
3. La actualizaci贸n de la fianza durante el per铆odo de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco a帽os, se regir谩 por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto espec铆fico, lo acordado sobre actualizaci贸n de la renta se presumir谩 querido tambi茅n para la actualizaci贸n de la fianza.
4. El saldo de la fianza en met谩lico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengar谩 el inter茅s legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restituci贸n.
5. Las partes podr谩n pactar cualquier tipo de garant铆a del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en met谩lico.
Art铆culo 37. Formalizaci贸n del arrendamiento
Las partes podr谩n compelerse rec铆procamente a la formalizaci贸n por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se har谩 constar la identidad de los contratantes, la identificaci贸n de la finca arrendada, la duraci贸n pactada, la renta inicial del contrato y las dem谩s cl谩usulas que las partes hubieran libremente acordado.
T脥TULO V-Procesos arrendaticios
Art铆culo 38. Competencia
Precepto modificado por LEC 1/2000, de 7 de enero, con entrada en vigor a partir del 8-1-2001
路 Derogado art铆culo 38
Redacci贸n hasta el 8-1-2001
El conocimiento de los litigios relativos a los arrendamientos que regule la presente ley corresponder谩 al Juez de Primera Instancia del lugar en que se halle la finca sin que sean aplicables las normas sobre sumisi贸n expresa o t谩cita de la Secci贸n Segunda del T铆tulo II del Libro Primero de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Art铆culo 39. Procedimiento
Precepto modificado por LEC 1/2000, de 7 de enero, con entrada en vigor a partir del 8-1-2001
路 Derogado art铆culo 39
Redacci贸n hasta el 8-1-2001
1. Los procesos judiciales sobre litigios relativos a los contratos regulados en la presente ley se regir谩n por las normas procesales comunes con las modificaciones que se derivan de lo dispuesto en la misma.
2. Dichos litigios se sustanciar谩n por las normas del juicio de cognici贸n, salvo las excepciones de los apartados 3 y 4 de este art铆culo.
3. Se tramitar谩n por el procedimiento establecido para el juicio de desahucio en los art铆culos 1.570 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil las demandas que se interpongan por precario, por extinci贸n del plazo del arriendo o por resoluci贸n del mismo por falta de pago de las cantidades a que se refiere la causa primera del apartado 2 del art铆culo 27 de esta ley.
4. Cuando, exclusivamente se ejerciten acciones para determinar rentas o importes que, de conformidad con esta ley corresponda abonar al arrendatario, se decidir谩 en procedimiento verbal, cualquiera que sea la cuant铆a litigiosa.
5. Las partes podr谩n pactar el sometimiento de los litigios a los tribunales arbitrales, de conformidad con lo establecido en la Ley 36/1988, de 5 de diciembre.
6. Cuando alguna de las partes contractuales no tuviere su domicilio dentro de la demarcaci贸n judicial donde radique la finca, podr谩 designarse un domicilio radicado en ella a los efectos de recibir cualquier notificaci贸n vinculada con los derechos y obligaciones reconocidos en esta ley.
Art铆culo 40. Acumulaci贸n de acciones
Precepto modificado por LEC 1/2000, de 7 de enero, con entrada en vigor a partir del 8-1-2001
路 Derogado art铆culo 40
Redacci贸n hasta el 8-1-2001
1. El actor podr谩 acumular las acciones que le asistan contra distintos arrendatarios de una misma finca, aunque lo sean por contratos diferentes, siempre que aqu茅llas se fundamenten en hechos comunes a todos los demandados. Del mismo modo, los distintos arrendatarios de una misma finca podr谩n acumular las acciones que les asistan contra el mismo arrendador, siempre que se fundamenten en hechos comunes.
Lo dispuesto en el p谩rrafo anterior no se aplicar谩 a los juicios de desahucio.
2. El arrendador, en los supuestos de resoluci贸n del contrato por falta de pago, podr谩 ejercer acumulada y simult谩neamente la acci贸n de resoluci贸n del contrato y la reclamaci贸n de las cantidades adeudadas. La tramitaci贸n de estos procesos se realizar谩 conforme a las normas reguladoras del juicio de cognici贸n.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera. R茅gimen de las viviendas de protecci贸n oficial en arrendamiento
1. El plazo de duraci贸n del r茅gimen legal de las viviendas de protecci贸n oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente ley, concluir谩 al transcurrir totalmente el per铆odo establecido en la normativa aplicable para la amortizaci贸n del pr茅stamo cualificado obtenido para su promoci贸n o, en caso de no existir dicho pr茅stamo, transcurridos veinticinco a帽os a contar desde la fecha de la correspondiente calificaci贸n definitiva.
2. La renta m谩xima inicial por metro cuadrado 煤til de las viviendas de protecci贸n oficial a que se refiere el apartado anterior, ser谩 el porcentaje del precio m谩ximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o auton贸mica aplicable.
3. No se aplicar谩 revisi贸n de rentas de las viviendas de protecci贸n oficial salvo pacto expl铆cito entre las partes. En caso de pacto expreso entre las partes sobre alg煤n mecanismo de revisi贸n de valores monetarios que no detalle el 铆ndice o metodolog铆a de referencia, la renta se revisar谩 para cada anualidad por referencia a la variaci贸n anual del 脥ndice de Garant铆a de Competitividad.
4. Adem谩s de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podr谩 percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.
5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, ser谩n nulas las cl谩usulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las m谩ximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protecci贸n oficial.
6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no ser谩 de aplicaci贸n a las viviendas de promoci贸n p煤blica reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978.
7. Lo dispuesto en los apartados anteriores ser谩 de aplicaci贸n general en defecto de legislaci贸n espec铆fica de las Comunidades Aut贸nomas con competencia en la materia.
8. El arrendamiento de viviendas de protecci贸n oficial de promoci贸n p煤blica se regir谩 por las normas particulares de 茅stas respecto del plazo de duraci贸n del contrato, las variaciones de la renta, los l铆mites de repercusi贸n de cantidades por reparaci贸n de da帽os y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesi贸n y subrogaci贸n en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicar谩 铆ntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.
La excepci贸n no alcanzar谩 a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estar谩 por entero a lo dispuesto en la presente ley.
Precepto modificado por L 2/2015, de 30 de Marzo, con entrada en vigor a partir del 1-4-2015
路 Modificado apartado 3 de la disposici贸n adicional primera
Redacci贸n hasta el 1-4-2015
1. El plazo de duraci贸n del r茅gimen legal de las viviendas de protecci贸n oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente ley, concluir谩 al transcurrir totalmente el per铆odo establecido en la normativa aplicable para la amortizaci贸n del pr茅stamo cualificado obtenido para su promoci贸n o, en caso de no existir dicho pr茅stamo, transcurridos veinticinco a帽os a contar desde la fecha de la correspondiente calificaci贸n definitiva.
2. La renta m谩xima inicial por metro cuadrado 煤til de las viviendas de protecci贸n oficial a que se refiere el apartado anterior, ser谩 el porcentaje del precio m谩ximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o auton贸mica aplicable.
3. En todo caso, la revisi贸n de las rentas de las viviendas de protecci贸n oficial, cualquiera que fuera la legislaci贸n a cuyo amparo est茅n acogidas, podr谩 practicarse anualmente en funci贸n de las variaciones porcentuales del Indice Nacional General del Sistema de Indices de Precios de Consumo.
4. Adem谩s de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podr谩 percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.
5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, ser谩n nulas las cl谩usulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las m谩ximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protecci贸n oficial.
6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no ser谩 de aplicaci贸n a las viviendas de promoci贸n p煤blica reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978.
7. Lo dispuesto en los apartados anteriores ser谩 de aplicaci贸n general en defecto de legislaci贸n espec铆fica de las Comunidades Aut贸nomas con competencia en la materia.
8. El arrendamiento de viviendas de protecci贸n oficial de promoci贸n p煤blica se regir谩 por las normas particulares de 茅stas respecto del plazo de duraci贸n del contrato, las variaciones de la renta, los l铆mites de repercusi贸n de cantidades por reparaci贸n de da帽os y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesi贸n y subrogaci贸n en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicar谩 铆ntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.
La excepci贸n no alcanzar谩 a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estar谩 por entero a lo dispuesto en la presente ley.
Segunda. Modificaci贸n de la Ley Hipotecaria
1. El art铆culo 2, n煤mero 5.潞, de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, tendr谩 la siguiente redacci贸n:
芦5.潞 Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.禄
2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecer谩n reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad.
Nota
T茅ngase en cuenta lo establecido en la disposici贸n final segunda de la Ley 4/2013, de 4 de junio (SP/LEG/11936).
V茅ase Real Decreto 297/1996, de 23 de febrero, sobre inscripci贸n en el Registro de la Propiedad de los Contratos de Arrendamientos Urbanos (BOE n.潞 64, de 14 de marzo de 1996).
Tercera. Dep贸sito de fianzas
Las Comunidades Aut贸nomas podr谩n establecer la obligaci贸n de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el art铆culo 36.1 de esta ley, sin devengo de inter茅s, a disposici贸n de la Administraci贸n auton贸mica o del ente p煤blico que se designe hasta la extinci贸n del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalizaci贸n del contrato, la Administraci贸n auton贸mica o el ente p煤blico competente no procediere a la devoluci贸n de la cantidad depositada, 茅sta devengar谩 el inter茅s legal correspondiente.
Cuarta. Ayudas para acceso a vivienda
Las personas que, en aplicaci贸n de lo establecido en la disposici贸n transitoria segunda de la presente ley, se vean privadas del derecho a la subrogaci贸n mortis causa que les reconoc铆a el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, ser谩n sujeto preferente de los programas de ayudas p煤blicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan los requisitos en cuanto a ingresos m谩ximos que se establezcan en dichos programas.
Quinta. Modificaci贸n de la Ley de Enjuiciamiento Civil
1. El art铆culo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedar谩 redactado en la forma siguiente:
芦1.潞 El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable en la que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales, podr谩 ser enervado por el arrendatario si en alg煤n momento anterior al se帽alado para la celebraci贸n del juicio, paga al actor o pone a su disposici贸n en el Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.
2.潞 Esta enervaci贸n no tendr谩 lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelaci贸n a la presentaci贸n de la demanda y 茅ste no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentaci贸n.
3.潞 En todo caso, deber谩n indicarse en el escrito de interposici贸n de la demanda las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervaci贸n. Cuando 茅sta proceda, el Juzgado indicar谩 en la citaci贸n el deber de pagar o de consignar el importe antes de la celebraci贸n del juicio.禄
2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el art铆culo 38, tendr谩n tramitaci贸n preferente tanto ante las Audiencias Provinciales, como ante los Tribunales Superiores.
En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitir谩n al demandado los recursos de apelaci贸n y de casaci贸n, cuando procedan, si no acredita al interponerlos tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente.
Si el arrendatario no cumpliese lo anterior, se tendr谩 por firme la sentencia y se proceder谩 a su ejecuci贸n, siempre que requerido por el juez o tribunal que conozca de los mismos no cumpliere su obligaci贸n de pago o consignaci贸n en el plazo de cinco d铆as.
Tambi茅n se tendr谩 por desierto el recurso de casaci贸n o apelaci贸n interpuesto por el arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciaci贸n del mismo dejare aqu茅l de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. Sin embargo, el arrendatario podr谩 cautelarmente adelantar o consignar el pago de varios per铆odos no vencidos, los cuales se sujetar谩n a liquidaci贸n una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se entender谩 novaci贸n contractual.
3. El art铆culo 1.687,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedar谩 redactado de la forma siguiente:
芦Art铆culo 1.687,3.
Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no tengan regulaci贸n especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta de pago de la renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los tr谩mites del juicio de cognici贸n, en este 煤ltimo supuesto cuando no fuesen conformes con la dictada en primera instancia, y las reca铆das en los juicios de retracto, cuando en todos los casos alcancen la cuant铆a requerida para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios.
No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastar谩 con que la cuant铆a exceda de 1.500.000 pesetas.
Se entender谩 que son conformes la sentencia de apelaci贸n y de primera instancia aunque difieran en lo relativo a la imposici贸n de costas.禄
Precepto modificado por L 50/1998, de 30 de Diciembre, con entrada en vigor a partir del 1-1-1999
路 Modificado apartado 2 de la disposici贸n adicional quinta
Redacci贸n hasta el 1-1-1999
1. El art铆culo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedar谩 redactado en la forma siguiente:
芦1.潞 El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable en la que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales, podr谩 ser enervado por el arrendatario si en alg煤n momento anterior al se帽alado para la celebraci贸n del juicio, paga al actor o pone a su disposici贸n en el Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.
2.潞 Esta enervaci贸n no tendr谩 lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelaci贸n a la presentaci贸n de la demanda y 茅ste no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentaci贸n.
3.潞 En todo caso, deber谩n indicarse en el escrito de interposici贸n de la demanda las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervaci贸n. Cuando 茅sta proceda, el Juzgado indicar谩 en la citaci贸n el deber de pagar o de consignar el importe antes de la celebraci贸n del juicio.禄
2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el art铆culo 38, tendr谩n tramitaci贸n preferente tanto ante las Audiencias Provinciales como ante los Tribunales Superiores.
Los art铆culos 1.566 y 1.567 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedar谩n redactados de la forma siguiente:
芦Art铆culo 1.566.
En ning煤n caso se admitir谩n al demandado los recursos de apelaci贸n y de casaci贸n, cuando procedan, si no acredita al interponerlos tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente.
Art铆culo 1.567.
Si el arrendatario no cumpliese lo prevenido en el art铆culo anterior, se tendr谩 por firme la sentencia y se proceder谩 a su ejecuci贸n, siempre que requerido por el Juez o Tribunal que conozca de los mismos no cumpliere su obligaci贸n de pago o consignaci贸n en el plazo de cinco d铆as.
Tambi茅n se tendr谩 por desierto el recurso de casaci贸n o apelaci贸n interpuesto por el arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciaci贸n del mismo dejare aqu茅l de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. Sin embargo, el arrendatario podr谩 cautelarmente adelantar o consignar el pago de varios per铆odos no vencidos, los cuales se sujetar谩n a liquidaci贸n una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se entender谩 novaci贸n contractual.禄
3. El art铆culo 1.687,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedar谩 redactado de la forma siguiente:
芦Art铆culo 1.687,3.
Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no tengan regulaci贸n especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta de pago de la renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los tr谩mites del juicio de cognici贸n, en este 煤ltimo supuesto cuando no fuesen conformes con la dictada en primera instancia, y las reca铆das en los juicios de retracto, cuando en todos los casos alcancen la cuant铆a requerida para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios.
No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastar谩 con que la cuant铆a exceda de 1.500.000 pesetas.
Se entender谩 que son conformes la sentencia de apelaci贸n y de primera instancia aunque difieran en lo relativo a la imposici贸n de costas.禄
Sexta. Censo de arrendamientos urbanos
1. El Gobierno proceder谩, a trav茅s del Ministerio de Obras P煤blicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo de un a帽o a partir de la entrada en vigor de la presente ley, a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la presente ley subsistentes a su entrada en vigor.
2. Este censo comprender谩 datos identificativos del arrendador y del arrendatario, de la renta del contrato, de la existencia o no de cl谩usulas de revisi贸n, de su duraci贸n y de la fecha del contrato.
3. A estos efectos, los arrendadores deber谩n remitir, al Ministerio de Obras P煤blicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo m谩ximo de tres meses a partir de la entrada en vigor de la ley, los datos del contrato a que se refiere el p谩rrafo anterior.
4. Los arrendatarios tendr谩n derecho a solicitar la inclusi贸n en el censo a que se refiere esta disposici贸n de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos.
5. El incumplimiento de la obligaci贸n prevista en el anterior apartado 3 privar谩 al arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los beneficios fiscales a que se refiere la disposici贸n final cuarta de la presente ley.
Nota
V茅ase Orden de 20 de diciembre de 1994, por la que se dictan normas para la elaboraci贸n del censo de contratos de arrendamiento de viviendas (BOE n.潞 310, de 28 de diciembre de 1994).
S茅ptima. Modificaci贸n Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje
Se a帽ade al art铆culo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un n煤mero 3, cuyo contenido ser谩 el siguiente:
芦En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al r茅gimen jur铆dico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes, los 谩rbitros deber谩n dictar el laudo en el t茅rmino de tres meses, contado como se dispone en el n煤mero 1 de este art铆culo.禄
Octava. Derecho de retorno
El derecho de retorno regulado en la disposici贸n adicional cuarta. 3.陋 del texto refundido de la Ley sobre el R茅gimen del Suelo y Ordenaci贸n Urbana, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regir谩 por lo previsto en esta disposici贸n y, en su defecto, por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Cuando en las actuaciones urban铆sticas aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento urban铆stico, fuera necesario proceder a la demolici贸n total o a la rehabilitaci贸n integral con conservaci贸n de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendr谩 derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de caracter铆sticas an谩logas a aqu茅lla y que est茅 ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.
Novena. Declaraci贸n de la situaci贸n de minusval铆a
A los efectos prevenidos en esta ley, la situaci贸n de minusval铆a y su grado deber谩n ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones P煤blicas competentes.
Nota
V茅ase Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre l铆mites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitect贸nicas a las personas con discapacidad (BOE n.潞 129, de 31 de mayo de 1995).
D茅cima. Prescripci贸n
Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribir谩n, cuando no exista plazo espec铆fico de prescripci贸n previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el r茅gimen general contenido en el C贸digo Civil.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuar谩n rigi茅ndose por lo dispuesto en el art铆culo 9.潞 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de pol铆tica econ贸mica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.
Ser谩 aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposici贸n transitoria segunda.
La t谩cita reconducci贸n prevista en el art铆culo 1.566 del C贸digo Civil lo ser谩 por un plazo de tres a帽os, sin perjuicio de la facultad de no renovaci贸n prevista en el art铆culo 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regir谩 por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.
2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuar谩n rigi茅ndose por lo dispuesto en el art铆culo 9.潞 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de t谩cita reconducci贸n conforme a lo dispuesto en el art铆culo 1.566 del C贸digo Civil, el arrendamiento renovado se regir谩 por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Lo dispuesto en el p谩rrafo anterior ser谩 de aplicaci贸n a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley.
Segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
A) R茅gimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuar谩n rigi茅ndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposici贸n transitoria.
2. Ser谩 aplicable a estos contratos lo dispuesto en los art铆culos 12, 15 y 24 de la presente ley.
3. Dejar谩 de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del art铆culo 24 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
No proceder谩n los derechos de tanteo y retracto, regulados en el cap铆tulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicaci贸n de vivienda por consecuencia de divisi贸n de cosa com煤n cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constituci贸n de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de divisi贸n y adjudicaci贸n de cosa com煤n adquirida por herencia o legado.
B) Extinci贸n y subrogaci贸n.
4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogaci贸n a que se refiere el art铆culo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, s贸lo podr谩 tener lugar a favor del c贸nyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con 茅l durante los dos a帽os anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podr谩n subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con 茅l con tres a帽os, como m铆nimo, de antelaci贸n a la fecha de su fallecimiento.
El contrato se extinguir谩 al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusval铆a igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguir谩 a los dos a帽os o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco a帽os, si 茅sta fuese posterior.
No obstante, si el subrogado fuese el c贸nyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aqu茅l, podr谩 haber una ulterior subrogaci贸n. En este caso, el contrato quedar谩 extinguido a los dos a帽os o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco a帽os si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si est谩 afectado por la minusval铆a mencionada en el p谩rrafo anterior.
5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los art铆culos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posici贸n del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, s贸lo se podr谩 subrogar su c贸nyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con 茅l durante los dos a帽os anteriores a su fallecimiento.
El contrato se extinguir谩 al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusval铆a igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguir谩 a los dos a帽os o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco a帽os si esta fecha es posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones.
6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el art铆culo 59 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogaci贸n no se autorizan ulteriores subrogaciones.
7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposici贸n al c贸nyuge del arrendatario, ser谩n tambi茅n de aplicaci贸n respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en an谩loga relaci贸n de afectividad a la de c贸nyuge, con independencia de su orientaci贸n sexual, durante, al menos, los dos a帽os anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en com煤n, en cuyo caso bastar谩 la mera convivencia.
8. Durante los diez a帽os siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogaci贸n prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco a帽os o que fueren perceptores de prestaciones p煤blicas por jubilaci贸n o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguir谩 por el fallecimiento del hijo subrogado.
9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogaci贸n contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposici贸n probar la condici贸n de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.
La condici贸n de convivencia con el arrendatario fallecido deber谩 ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.
Ser谩n de aplicaci贸n a la subrogaci贸n por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelaci贸n establecidas en el art铆culo 16 de la presente ley.
En ning煤n caso los beneficiarios de una subrogaci贸n podr谩n renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelaci贸n.
C) Otros derechos del arrendador.
10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendr谩 los siguientes derechos:
10.1 En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinar谩 por capitalizaci贸n al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultar铆a de la aplicaci贸n de las reglas de valoraci贸n de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.
10.2 Podr谩 exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividir谩 en proporci贸n a la superficie de cada vivienda.
10.3 Podr谩 repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparaci贸n necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los t茅rminos resultantes del art铆culo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:
1.陋 Que la reparaci贸n haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resoluci贸n judicial o administrativa firme.
En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deber谩 haberse efectuado por la mayor铆a de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayor铆a de las cuotas de participaci贸n correspondientes a los pisos afectados.
2.陋 Del capital invertido en los gastos realizados, se deducir谩n los auxilios o ayudas p煤blicas percibidos por el propietario.
3.陋 Al capital invertido se le sumar谩 el importe del inter茅s legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un per铆odo de cinco a帽os.
4.陋 El arrendatario abonar谩 anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.
En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartir谩 entre 茅stos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del art铆culo 19 de la presente ley.
5.陋 La cantidad anual pagada por el arrendatario no podr谩 superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente m谩s las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario m铆nimo interprofesional, ambas consideradas en su c贸mputo anual.
10.4 Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusi贸n con arreglo a lo dispuesto en el art铆culo 108 antes citado, la repercusi贸n se har谩 de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.
10.5 Podr谩 repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.
Se except煤a el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador.
D) Actualizaci贸n de la renta.
11. La renta del contrato podr谩 ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.
Este requerimiento podr谩 ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.
Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los a帽os en que aplique esta actualizaci贸n, el arrendador deber谩 notificar al arrendatario el importe de la actualizaci贸n, acompa帽ando certificaci贸n del Instituto Nacional de Estad铆stica expresiva de los 铆ndices determinantes de la cantidad notificada.
La actualizaci贸n se desarrollar谩 de acuerdo con las siguientes reglas:
1.陋 La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deber谩 mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualizaci贸n, con la renta actualizada, la misma proporci贸n que el 脥ndice General Nacional del Sistema de 脥ndices de Precios de Consumo o que el 脥ndice General Nacional o 脥ndice General Urbano del Sistema de 脥ndices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al 脥ndice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualizaci贸n.
En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el art铆culo 6.潞, 2, del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomar谩 como renta inicial la revalorizada a que se refiere el art铆culo 96.10 del citado texto refundido, h谩yase o no exigido en su d铆a por el arrendador; y, como 铆ndice correspondiente a la fecha del contrato, el del mes de junio de 1964.
En los arrendamientos de viviendas no comprendidas en el art铆culo 6.潞, 2, del citado texto refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomar谩 como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como 铆ndice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.
2.陋 De la renta actualizada que corresponda a cada per铆odo anual calculada con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior o en la regla 5.陋, s贸lo ser谩 exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicaci贸n de tales tablas, se pasar铆a a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera pagando.
3.陋 La renta actualizada absorber谩 las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisi贸n.
Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la repercusi贸n al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el art铆culo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusi贸n del coste de las obras a que se refiere el art铆culo 107 del citado texto legal.
4.陋 A partir del a帽o en que se alcance el cien por cien de actualizaci贸n, la renta que corresponda pagar podr谩 ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variaci贸n porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualizaci贸n, en cuyo caso ser谩 茅ste de aplicaci贸n.
5.陋 Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1.陋 sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el p谩rrafo siguiente, se tomar谩 como renta revisada esta 煤ltima.
La renta a estos efectos se determinar谩 aplicando sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:
- El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara de una revisi贸n que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.
- El 24 por 100 para el resto de los supuestos.
Para fincas situadas en el Pa铆s Vasco se aplicar谩 sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por 100; para fincas situadas en Navarra se aplicar谩 sobre el valor catastral el porcentaje del 12 por 100.
6.陋 El inquilino podr谩 oponerse a la actualizaci贸n de renta comunic谩ndoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta d铆as naturales siguientes a la recepci贸n del requerimiento de 茅ste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, s贸lo podr谩 actualizarse anualmente con la variaci贸n experimentada por el 脥ndice General Nacional del Sistema de 脥ndices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualizaci贸n.
Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opci贸n a que se refiere esta regla quedar谩n extinguidos en un plazo de ocho a帽os, aun cuando se produzca una subrogaci贸n, cont谩ndose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.
7.陋 No proceder谩 la actualizaci贸n de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con 茅l convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los l铆mites siguientes:
N煤mero de personas que convivan en la vivienda arrendada / L铆mite en n煤mero de vecesel salario m铆nimointerprofesional
1 贸 2 / 2,5
3 贸 4 / 3
M谩s de 4 / 3,5
Los ingresos a considerar ser谩n la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualizaci贸n de la renta.
En defecto de acreditaci贸n por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumir谩 que procede la actualizaci贸n pretendida.
8.陋 En los supuestos en que no proceda la actualizaci贸n, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podr谩 actualizarse anualmente a tenor de la variaci贸n experimentada por el 脥ndice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualizaci贸n.
9.陋 La actualizaci贸n de renta cuando proceda, se realizar谩 en los plazos siguientes:
a) En diez a帽os, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con 茅l convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el salario m铆nimo interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada ser谩n los siguientes:
Per铆odo anual de actualizaci贸n a partir de la entrada en vigor de la ley / Porcentaje exigible de la renta actualizada
1.潞 / 10
2.潞 / 20
3.潞 / 30
4.潞 / 40
5.潞 / 50
6.潞 / 60
7.潞 / 70
8.潞 / 80
9.潞 / 90
10.潞 / 100
b) En cinco a帽os, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario m铆nimo interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada ser谩n el doble de los indicados en la letra a) anterior.
10.陋 Lo dispuesto en el presente apartado sustituir谩 a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los n煤meros 1 y 4 del art铆culo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Nota
T茅ngase en cuenta que el apartado 3 de la Disposici贸n Transitoria Segunda entra en vigor el 26 de noviembre de 1994.
Tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985
A) R茅gimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuar谩n rigi茅ndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposici贸n transitoria.
B) Extinci贸n y subrogaci贸n.
2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situaci贸n de pr贸rroga legal, quedar谩n extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona fisica se extinguir谩n por su jubilaci贸n o fallecimiento, salvo que se subrogue su c贸nyuge y contin煤e la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de c贸nyuge sup茅rstite que contin煤e la actividad o en caso de haberse subrogado 茅ste, a su jubilaci贸n o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte a帽os a contar desde la aprobaci贸n de la ley, podr谩 subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que contin煤e la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durar谩 por el n煤mero de a帽os suficiente hasta completar veinte a帽os a contar desde la entrada en vigor de la ley.
La primera subrogaci贸n prevista en los p谩rrafos anteriores no podr谩 tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el art铆culo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogaci贸n prevista no podr谩 tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisi贸n de acuerdo con lo previsto en el citado art铆culo 60.
El arrendatario actual y su c贸nyuge, si se hubiera subrogado, podr谩n traspasar el local de negocio en los t茅rminos previstos en el art铆culo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitir谩 la continuaci贸n del arrendamiento por un m铆nimo de diez a帽os a contar desde su realizaci贸n o por el n煤mero de a帽os que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte a帽os a contar desde la aprobaci贸n de la ley.
Cuando en los diez a帽os anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementar谩n en cinco a帽os.
Se tomar谩 como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el art铆culo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jur铆dica se extinguir谩n de acuerdo con las reglas siguientes:
1.陋 Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte a帽os.
Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la Divisi贸n 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Econ贸micas.
Se except煤an los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso, la extinci贸n se producir谩 en cinco a帽os.
2.陋 Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aqu茅llas a las que se refiere la regla 1.陋 a las que correspondan cuotas seg煤n las tarifas del Impuesto sobre Actividades Econ贸micas:
- De menos de 85.000 pesetas, en veinte a帽os.
- Entre 85.001 y 130.000 pesetas, en quince a帽os.
- Entre 130.001 y 190.000 pesetas, en diez a帽os.
- De m谩s de 190.000 pesetas, en cinco a帽os.
Las cuotas que deben ser tomadas en consideraci贸n a los efectos dispuestos en el presente apartado son las cuotas m铆nimas municipales o cuotas m铆nimas seg煤n tarifa, que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificaci贸n en la cuota del Impuesto sobre Actividades Econ贸micas, dicha bonificaci贸n se aplicar谩 a la cuota m铆nima municipal o cuota m铆nima seg煤n tarifa a los efectos de determinar la cantidad que corresponda.
Los plazos citados en las reglas anteriores se contar谩n a partir de la entrada en vigor de la presente ley. Cuando en los diez a帽os anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinci贸n de los contratos se incrementar谩n en cinco a帽os. Se tomar谩 como fecha de traspaso la de la escritura a que se refiere el art铆culo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cuando en un local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas cuotas, s贸lo se tomar谩 en consideraci贸n a los efectos de este apartado la mayor de ellas.
Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendr谩 la m铆nima de las duraciones previstas en el p谩rrafo primero.
5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya transcurrido a煤n el plazo determinado pactado en el contrato durar谩n el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este per铆odo de tiempo sea inferior al que resultar铆a de la aplicaci贸n de las reglas del apartado 4, el arrendatario podr谩 hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicaci贸n de dichas reglas.
En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la t谩cita reconducci贸n se regir谩 por lo dispuesto en el art铆culo 1.566 del C贸digo Civil, y ser谩n aplicables al arrendamiento renovado las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.
C) Actualizaci贸n de la renta.
6. A partir de la entrada en vigor de la presente ley, en la fecha en que se cumpla cada a帽o de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podr谩 ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:
1.陋 La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deber谩 mantener con la renta actualizada la misma proporci贸n que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al 铆ndice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualizaci贸n.
En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomar谩 como renta inicial la revalorizada a que se refiere el art铆culo 96.10 del citado texto refundido, h谩yase o no exigido en su d铆a por el arrendador, y como 铆ndice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.
2.陋 De la renta actualizada que corresponda a cada per铆odo anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, s贸lo ser谩 exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en funci贸n del per铆odo de actualizaci贸n que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicaci贸n de tales tablas, se pasar铆a a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera cobrando sin la actualizaci贸n.
3.陋 En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un per铆odo de extinci贸n de cinco o diez a帽os, la revisi贸n de renta se har谩 de acuerdo con la tabla siguiente:
Actualizaci贸n a partir de la entrada en vigor de la ley - Porcentaje exigible de la renta actualizada
1.潞 - 10
2.潞 - 20
3.潞 - 35
4.潞 - 60
5.潞 - 100
4.陋 En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aqu茅llos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un per铆odo de extinci贸n de quince o veinte a帽os, la revisi贸n de renta se har谩 con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9.陋, a), del apartado 11 de la disposici贸n transitoria segunda.
5.陋 La renta actualizada absorber谩 las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisi贸n.
Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la repercusi贸n al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el art铆culo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusi贸n del coste de las obras a que se refiere el art铆culo 107 del citado texto legal.
6.陋 A partir del a帽o en que se alcance el 100 por 100 de actualizaci贸n, la renta que corresponda pagar podr谩 ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variaci贸n porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el 脥ndice General del Sistema de 脥ndices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualizaci贸n, en cuyo caso ser谩 茅ste de aplicaci贸n.
7.陋 Lo dispuesto en el presente apartado sustituir谩 a lo dispuesto para los arrendamientos de locales de negocio en el n煤mero 1 del art铆culo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
8.陋 Para determinar a estos efectos la fecha de celebraci贸n del contrato, se atender谩 a aquella en que se suscribi贸, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posici贸n.
7. El arrendatario podr谩 revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1.陋, 5.陋 y 6.陋del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisi贸n efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.
En este supuesto, el plazo m铆nimo de duraci贸n previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementar谩n en cinco a帽os.
Lo dispuesto en el p谩rrafo anterior ser谩 tambi茅n de aplicaci贸n en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualizaci贸n prevista en el apartado 7.
8. La revisi贸n de renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan se帽alado un per铆odo de extinci贸n de quince o veinte a帽os, no proceder谩 cuando el arrendatario opte por la no aplicaci贸n de la misma.
Para ello, el arrendatario deber谩 comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un plazo de treinta d铆as naturales siguientes a la recepci贸n del requerimiento de 茅ste para la revisi贸n de la renta.
Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opci贸n de no revisi贸n de la renta, se extinguir谩n cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la presente ley.
D) Otros derechos del arrendador.
9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca la extinci贸n del mismo, ser谩 tambi茅n de aplicaci贸n a estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposici贸n transitoria segunda.
E) Otros derechos del arrendatario.
10. El arrendatario tendr谩 derecho a una indemnizaci贸n de una cuant铆a igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinci贸n del arrendamiento cuando antes del transcurso de un a帽o desde la extinci贸n del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad af铆n a la que aqu茅l ejercitaba. Se considerar谩n afines las actividades t铆picamente aptas para beneficiarse, aunque s贸lo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerci贸 el arrendatario.
11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados precedentes, el arrendatario tendr谩 derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un a帽o a contar desde la extinci贸n legal del arrendamiento.
A tal efecto, el arrendador deber谩 notificar fehacientemente al arrendatario su prop贸sito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.
El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deber谩 ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta d铆as naturales a contar desde el siguiente al de la notificaci贸n, procediendo en este plazo a la firma del contrato.
El arrendador, transcurrido el plazo de treinta d铆as naturales desde la notificaci贸n sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deber谩 formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte d铆as naturales a contar desde la notificaci贸n al arrendatario cuyo contrato se extingui贸.
Si el arrendador no hubiese hecho la notificaci贸n prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendr谩 derecho el arrendatario cuyo contrato se extingui贸 a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta d铆as naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acci贸n de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acci贸n de retracto.
El arrendador est谩 obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del a帽o siguiente a la extinci贸n, en el plazo de quince d铆as desde su celebraci贸n.
El ejercicio de este derecho preferente ser谩 incompatible con la percepci贸n de la indemnizaci贸n prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otro.
12. La presente disposici贸n transitoria se aplicar谩 a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999.
Precepto modificado por L 55/1999, de 29 de Diciembre, con entrada en vigor a partir del 1-1-2000
路 A帽adido apartado 12 de la disposici贸n transitoria tercera
Redacci贸n hasta el 1-1-2000
A) R茅gimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuar谩n rigi茅ndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposici贸n transitoria.
B) Extinci贸n y subrogaci贸n.
2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situaci贸n de pr贸rroga legal, quedar谩n extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona fisica se extinguir谩n por su jubilaci贸n o fallecimiento, salvo que se subrogue su c贸nyuge y contin煤e la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de c贸nyuge sup茅rstite que contin煤e la actividad o en caso de haberse subrogado 茅ste, a su jubilaci贸n o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte a帽os a contar desde la aprobaci贸n de la ley, podr谩 subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que contin煤e la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durar谩 por el n煤mero de a帽os suficiente hasta completar veinte a帽os a contar desde la entrada en vigor de la ley.
La primera subrogaci贸n prevista en los p谩rrafos anteriores no podr谩 tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el art铆culo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogaci贸n prevista no podr谩 tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisi贸n de acuerdo con lo previsto en el citado art铆culo 60.
El arrendatario actual y su c贸nyuge, si se hubiera subrogado, podr谩n traspasar el local de negocio en los t茅rminos previstos en el art铆culo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Este traspaso permitir谩 la continuaci贸n del arrendamiento por un m铆nimo de diez a帽os a contar desde su realizaci贸n o por el n煤mero de a帽os que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte a帽os a contar desde la aprobaci贸n de la ley.
Cuando en los diez a帽os anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementar谩n en cinco a帽os.
Se tomar谩 como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el art铆culo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jur铆dica se extinguir谩n de acuerdo con las reglas siguientes:
1.陋 Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte a帽os.
Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la Divisi贸n 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Econ贸micas.
Se except煤an los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso, la extinci贸n se producir谩 en cinco a帽os.
2.陋 Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aqu茅llas a las que se refiere la regla 1.陋 a las que correspondan cuotas seg煤n las tarifas del Impuesto sobre Actividades Econ贸micas:
- De menos de 85.000 pesetas, en veinte a帽os.
- Entre 85.001 y 130.000 pesetas, en quince a帽os.
- Entre 130.001 y 190.000 pesetas, en diez a帽os.
- De m谩s de 190.000 pesetas, en cinco a帽os.
Las cuotas que deben ser tomadas en consideraci贸n a los efectos dispuestos en el presente apartado son las cuotas m铆nimas municipales o cuotas m铆nimas seg煤n tarifa, que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificaci贸n en la cuota del Impuesto sobre Actividades Econ贸micas, dicha bonificaci贸n se aplicar谩 a la cuota m铆nima municipal o cuota m铆nima seg煤n tarifa a los efectos de determinar la cantidad que corresponda.
Los plazos citados en las reglas anteriores se contar谩n a partir de la entrada en vigor de la presente ley. Cuando en los diez a帽os anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinci贸n de los contratos se incrementar谩n en cinco a帽os. Se tomar谩 como fecha de traspaso la de la escritura a que se refiere el art铆culo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cuando en un local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas cuotas, s贸lo se tomar谩 en consideraci贸n a los efectos de este apartado la mayor de ellas.
Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendr谩 la m铆nima de las duraciones previstas en el p谩rrafo primero.
5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya transcurrido a煤n el plazo determinado pactado en el contrato durar谩n el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este per铆odo de tiempo sea inferior al que resultar铆a de la aplicaci贸n de las reglas del apartado 4, el arrendatario podr谩 hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicaci贸n de dichas reglas.
En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la t谩cita reconducci贸n se regir谩 por lo dispuesto en el art铆culo 1.566 del C贸digo Civil, y ser谩n aplicables al arrendamiento renovado las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.
C) Actualizaci贸n de la renta.
6. A partir de la entrada en vigor de la presente ley, en la fecha en que se cumpla cada a帽o de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podr谩 ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:
1.陋 La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deber谩 mantener con la renta actualizada la misma proporci贸n que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al 铆ndice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualizaci贸n.
En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomar谩 como renta inicial la revalorizada a que se refiere el art铆culo 96.10 del citado texto refundido, h谩yase o no exigido en su d铆a por el arrendador, y como 铆ndice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.
2.陋 De la renta actualizada que corresponda a cada per铆odo anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, s贸lo ser谩 exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en funci贸n del per铆odo de actualizaci贸n que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicaci贸n de tales tablas, se pasar铆a a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera cobrando sin la actualizaci贸n.
3.陋 En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un per铆odo de extinci贸n de cinco o diez a帽os, la revisi贸n de renta se har谩 de acuerdo con la tabla siguiente:
Actualizaci贸n a partir de la entrada en vigor de la ley - Porcentaje exigible de la renta actualizada
1.潞 - 10
2.潞 - 20
3.潞 - 35
4.潞 - 60
5.潞 - 100
4.陋 En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aqu茅llos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un per铆odo de extinci贸n de quince o veinte a帽os, la revisi贸n de renta se har谩 con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9.陋, a), del apartado 11 de la disposici贸n transitoria segunda.
5.陋 La renta actualizada absorber谩 las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisi贸n.
Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la repercusi贸n al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el art铆culo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusi贸n del coste de las obras a que se refiere el art铆culo 107 del citado texto legal.
6.陋 A partir del a帽o en que se alcance el 100 por 100 de actualizaci贸n, la renta que corresponda pagar podr谩 ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variaci贸n porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualizaci贸n, en cuyo caso ser谩 茅ste de aplicaci贸n.
7.陋 Lo dispuesto en el presente apartado sustituir谩 a lo dispuesto para los arrendamientos de locales de negocio en el n煤mero 1 del art铆culo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
8.陋 Para determinar a estos efectos la fecha de celebraci贸n del contrato, se atender谩 a aquella en que se suscribi贸, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posici贸n.
7. El arrendatario podr谩 revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1.陋, 5.陋 y 6.陋del apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisi贸n efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.
En este supuesto, el plazo m铆nimo de duraci贸n previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementar谩n en cinco a帽os.
Lo dispuesto en el p谩rrafo anterior ser谩 tambi茅n de aplicaci贸n en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualizaci贸n prevista en el apartado 7.
8. La revisi贸n de renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan se帽alado un per铆odo de extinci贸n de quince o veinte a帽os, no proceder谩 cuando el arrendatario opte por la no aplicaci贸n de la misma.
Para ello, el arrendatario deber谩 comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un plazo de treinta d铆as naturales siguientes a la recepci贸n del requerimiento de 茅ste para la revisi贸n de la renta.
Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opci贸n de no revisi贸n de la renta, se extinguir谩n cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la presente ley.
D) Otros derechos del arrendador.
9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca la extinci贸n del mismo, ser谩 tambi茅n de aplicaci贸n a estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposici贸n transitoria segunda.
E) Otros derechos del arrendatario.
10. El arrendatario tendr谩 derecho a una indemnizaci贸n de una cuant铆a igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinci贸n del arrendamiento cuando antes del transcurso de un a帽o desde la extinci贸n del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad af铆n a la que aqu茅l ejercitaba. Se considerar谩n afines las actividades t铆picamente aptas para beneficiarse, aunque s贸lo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerci贸 el arrendatario.
11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados precedentes, el arrendatario tendr谩 derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un a帽o a contar desde la extinci贸n legal del arrendamiento.
A tal efecto, el arrendador deber谩 notificar fehacientemente al arrendatario su prop贸sito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.
El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deber谩 ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta d铆as naturales a contar desde el siguiente al de la notificaci贸n, procediendo en este plazo a la firma del contrato.
El arrendador, transcurrido el plazo de treinta d铆as naturales desde la notificaci贸n sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deber谩 formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte d铆as naturales a contar desde la notificaci贸n al arrendatario cuyo contrato se extingui贸.
Si el arrendador no hubiese hecho la notificaci贸n prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendr谩 derecho el arrendatario cuyo contrato se extingui贸 a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta d铆as naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acci贸n de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acci贸n de retracto.
El arrendador est谩 obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del a帽o siguiente a la extinci贸n, en el plazo de quince d铆as desde su celebraci贸n.
El ejercicio de este derecho preferente ser谩 incompatible con la percepci贸n de la indemnizaci贸n prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otro.
Cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
1. Los contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el art铆culo 4.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el art铆culo 5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuar谩n rigi茅ndose por las normas del citado texto refundido que les sean de aplicaci贸n, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposici贸n transitoria.
2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regir谩n por lo estipulado en la disposici贸n transitoria tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia Cat贸lica y por Corporaciones que no persigan 谩nimo de lucro, se entender谩n equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2.陋 del apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinci贸n de quince a帽os. Los dem谩s se entender谩n equiparados a aquellos de los mencionados en la citada regla 2.陋 a los que corresponda un plazo de extinci贸n de diez a帽os.
3. Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regir谩n por lo estipulado en la disposici贸n transitoria tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2.陋 del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas.
4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales se regir谩n por lo dispuesto en el apartado anterior.
Quinta. Arrendamientos de viviendas de protecci贸n oficial
Los arrendamientos de viviendas de protecci贸n oficial que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley continuar谩n rigi茅ndose por la normativa que les viniera siendo de aplicaci贸n.
Sexta. Procesos judiciales
1. El T铆tulo V de la presente ley ser谩 aplicable a los litigios relativos a los contratos de arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de esta ley.
2. Se except煤a lo establecido respecto al valor de la demanda y a la conformidad de las sentencias, que ser谩 inmediatamente aplicable a los recursos de casaci贸n en los litigios sobre contratos de arrendamientos de local de negocio en los que la sentencia de la Audiencia Provincial se haya dictado despu茅s de la entrada en vigor de la presente ley.
Nota
T茅ngase en cuenta que el T铆tulo V de la presente Ley ha sido derogado por Ley 1/2000, de 7 de enero.
DISPOSICI脫N DEROGATORIA
Unica. Disposiciones que se derogan
Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la presente ley, el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; los art铆culos 8 y 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Pol铆tica Econ贸mica, y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta ley.
Tambi茅n queda derogado el Decreto de 11 de marzo de 1949. Esta derogaci贸n producir谩 sus efectos en el 谩mbito territorial de cada Comunidad Aut贸noma cuando se dicten las disposiciones a que se refiere la disposici贸n adicional tercera de la presente ley.
DISPOSICIONES FINALES
Primera. Naturaleza de la Ley
La presente ley se dicta al amparo del art铆culo 149.1.8.陋 de la Constituci贸n.
Segunda. Entrada en vigor
La presente ley entrar谩 en vigor el d铆a 1 de enero de 1995.
El apartado 3 de la disposici贸n transitoria segunda entrar谩 en vigor el d铆a siguiente al de la publicaci贸n de la presente ley en el 芦Bolet铆n Oficial del Estado禄.
Los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha se帽alada en el p谩rrafo anterior se considerar谩n producidos a partir de la entrada en vigor de la ley.
Tercera. Publicaci贸n por el Gobierno de los 脥ndices de Precios al Consumo, a que se refiere esta Ley
El Gobierno, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la presente ley, publicar谩 en el 芦Bolet铆n Oficial del Estado禄 una relaci贸n de los Indices de Precios al Consumo desde el a帽o 1954 hasta la entrada en vigor de la misma.
Una vez publicada la relaci贸n a que se refiere el p谩rrafo anterior, el Instituto Nacional de Estad铆stica, al anunciar mensualmente las modificaciones sucesivas del Indice de Precios al Consumo, har谩 constar tambi茅n la variaci贸n de la proporci贸n con el 铆ndice base de 1954.
Cuarta. Compensaciones por v铆a fiscal
El Gobierno proceder谩, transcurrido un a帽o a contar desde la entrada en vigor de la ley, a presentar a las Cortes Generales un proyecto de ley mediante el que se arbitre un sistema de beneficios fiscales para compensar a los arrendadores, en contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores no disfruten del derecho a la revisi贸n de la renta del contrato por aplicaci贸n de la regla 7.陋 del apartado 11 de la disposici贸n transitoria segunda de esta ley.