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Encuesta Jurídica. Mayo 2009

SP/DOCT/4100

Declaración de concurso y desahucio por falta de pago 1. El impago de la renta por el arrendatario declarado en concurso, ¿puede impedir la recuperación de la vivienda o el local aun cuando siga aquél sin pagar la renta? 2. ¿Cabe presentar demanda de desahucio por falta de pago acumulando a la misma la reclamación de rentas contra el arrendatario declarado en concurso?

Respuestas-cuestión 1
No, las rentas se abonarán a cargo de la masa
Menéndez Estébanez, Francisco Javier
Magistrado de la Audiencia Provincial de Pontevedra
La respuesta a la primera pregunta debe ser negativa. Si el deudor concursado había dejado de pagar las deudas antes del concurso, y también antes de dicha declaración se ha iniciado un proceso de desahucio, la declaración del concurso llevará a la aplicación del art. 70 LC, es decir, que la Administración concursal podrá enervar la acción ejercitada, así como rehabilitar la vigencia del contrato hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento. Pero debe pagarse, en tales casos, con cargo a la masa todas las rentas y conceptos pendientes, así como las posibles costas procesales. Por tanto, si sigue sin pagar la renta, no podrá evitarse por el concursado la pérdida de la vivienda o local arrendado y su recuperación por el arrendador.
En el supuesto en que la acción de desahucio se ejercita una vez declarado el concurso, la situación debe solventarse mediante la aplicación del art. 62 LC, relativo a los efectos de la declaración de concurso sobre los contratos y, en especial, a la resolución por incumplimiento. Si bien es conocido que la declaración de concurso no afecta, por sí sola, a la vigencia de los contratos con obligaciones recíprocas pendientes de cumplimiento (art. 61 LC), sin embargo el incumplimiento del arrendatario que continúa o se inicia una vez declarado en concurso permitirá ejercitar la acción de resolución (de desahucio en términos arrendaticios) por falta de pago de la renta con una única excepción: que el Juez, aun cuando exista causa de res
olución, atendiendo al interés del concurso, pueda acordar el cumplimiento del contrato. Supuesto que normalmente coincidirá en los supuestos de continuación de la actividad empresarial o profesional en el piso o local arrendado, resultando la misma beneficiosa para el concurso. Pero ello implicará el pago de la renta con cargo a la masa, tanto de las rentas debidas como las que deba realizar el concursado (art. 62.3 LC en relación con el art. 84

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