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Referencia: SP/LEG/1894

LEY 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal

贸rgano emisor: JEFATURA DEL ESTADO
publicaci贸n: B.O.E. num. 176 - 23/07/1960
entrada en vigor: 12/08/1960
PRE脕MBULO
Si en t茅rminos generales toda ordenaci贸n jur铆dica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto m谩s ha de ser as铆 cuando versa sobre una instituci贸n que, como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los 煤ltimos a帽os, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar m谩s apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el art铆culo trescientos noventa y seis del C贸digo Civil. La presente ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos. Pero no en el simple sentido de convertir en norma cualquier dato obtenido de la pr谩ctica, sino con un alcance m谩s amplio y profundo. De un lado, a causa de la dimensi贸n de futuro inherente a la ordenaci贸n jur铆dica, que impide entenderla como mera sanci贸n de lo que hoy acontece y obliga a la previsi贸n de lo que puede acontecer. Y de otro lado, porque si bien el punto de partida y el destino inmediato de las normas es regir las relaciones humanas, para lo cual importa mucho su adecuaci贸n a las concretas e hist贸ricas exigencias y contingencias de la vida, no hay que olvidar tampoco que su finalidad 煤ltima, singularmente cuando se concibe el Derecho positivo en funci贸n del Derecho natural, es lograr un orden de convivencia presidido por la idea de la justicia, la cual, como virtud moral, se sobrepone tanto a la realidad de los hechos como a las determinaciones del legislador, que siempre han de hallarse limitadas y orientadas por ella.
Hay un hecho social b谩sico que en los tiempos modernos ha influido sobre manera en la ordenaci贸n de la propiedad urbana. Se manifiesta a trav茅s de un factor constante, cual es la insuprimible necesidad de las edificaciones, tanto para la vida de la persona y la familia como para el desarrollo de fundamentales actividades, constituidas por el comercio, la industria y, en general, el ejercicio de las profesiones. Junto a ese factor, que es constante en el sentido de ser connatural a todo sistema de vida y de convivencia dentro de una elemental civilizaci贸n, se ofrece hoy, provocado por muy diversas determinaciones, otro factor que se exterioriza en t茅rminos muy acusados, y es el representado por las dificultades que entra帽a la adquisici贸n, la disponibilidad y el disfrute de los locales habitables. La acci贸n del Estado ha considerado y atendido a esta situaci贸n real en tres esferas, aunque diversas, muy directamente relacionadas: en la esfera de la construcci贸n impuls谩ndola a virtud de medidas indirectas e incluso, en ocasiones, afrontando de modo directo la empresa; en la esfera del arrendamiento, a trav茅s de una legislaci贸n frecuentemente renovada, que restringe el poder aut贸nomo de la voluntad con el fin de asegurar una permanencia en el disfrute de las viviendas y los locales de negocio en condiciones econ贸micas sometidas a un sistema de intervenci贸n y revisi贸n, y en la esfera de la propiedad, a virtud principalmente de la llamada propiedad horizontal, que proyecta esta titularidad sobre determinados espacios de la edificaci贸n. La esencial raz贸n de ser del r茅gimen de la propiedad horizontal descansa en la finalidad de lograr el acceso a la propiedad urbana mediante una inversi贸n de capital que, al poder quedar circunscrita al espacio y elementos indispensables para atender a las propias necesidades, es menos cuantiosa y, por lo mismo, m谩s asequible a todos y la 煤nica posible para grandes sectores de personas. Siendo ello as铆, el r茅gimen de la propiedad horizontal no s贸lo precisa ser reconocido, sino que adem谩s requiere que se le aliente y encauce, dot谩ndole de una ordenaci贸n completa y eficaz. Y m谩s a煤n si se observa que, por otra parte, mientras las disposiciones legislativas vigentes en materia de arrendamientos urbanos no pasan de ser remedios ocasionales, que resuelven el conflicto de intereses de un modo imperfecto, puesto que el fortalecimiento de la instituci贸n arrendaticia se consigue imponiendo a la propiedad una carga que dif铆cilmente puede sobrellevar; en cambio, conjugando las medidas dirigidas al incremento de la construcci贸n con un bien organizado r茅gimen de la propiedad horizontal, se afronta el problema de la vivienda y los conexos a 茅l en un plano m谩s adecuado, que permite soluciones estables; y ello a la larga redundar谩 en ventaja del propio r茅gimen arrendaticio, que podr谩, sin la presi贸n de unas exigencias acuciantes, liberalizarse y cumplir normalmente su funci贸n econ贸mico-social.
La ley representa, m谩s que una reforma de la legalidad vigente, la ordenaci贸n 芦ex novo禄, de manera completa, de la propiedad por pisos. Se lleva a cabo mediante una ley de car谩cter general, en el sentido de ser de aplicaci贸n a todo el territorio nacional. El art铆culo trescientos noventa y seis del C贸digo Civil, como ocurre en supuestos an谩logos, recoge las notas esenciales de este r茅gimen de propiedad y, por lo dem谩s, queda reducido a norma de remisi贸n. El car谩cter general de la ley viene aconsejado, sobre todo, por la raz贸n de pol铆tica legislativa derivada de que la necesidad a que sirve se manifiesta por igual en todo el territorio; pero tambi茅n se ha tenido en cuenta una raz贸n de t茅cnica legislativa, como es la de que las disposiciones en que se traduce, sin descender a lo reglamentario, son a veces de una circunstanciada concreci贸n que excede de la t贸nica propia de un C贸digo Civil.
La propiedad horizontal hizo su irrupci贸n en los ordenamientos jur铆dicos como una modalidad de la comunidad de bienes. El progresivo desenvolvimiento de la instituci贸n ha tendido principalmente a subrayar los perfiles que la independizan de la comunidad. La modificaci贸n que introdujo la Ley de 26 octubre 1939 en el texto del art铆culo trescientos noventa y seis del C贸digo Civil ya signific贸 un avance en ese sentido, toda vez que reconoci贸 la propiedad privativa o singular del piso o local, quedando la comunidad, como accesoria, circunscrita a lo que se ha venido llamando elementos comunes. La ley 鈥搎ue recoge el material preparado con ponderaci贸n y cuidado por la Comisi贸n de C贸digos鈥, dando un paso m谩s, pretende llevar al m谩ximo posible la individualizaci贸n de la propiedad desde el punto de vista del objeto. A tal fin, a este objeto de la relaci贸n, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso 芦stricto sensu禄, o espacio, delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el 芦inmueble禄, edificaci贸n, pertenencias y servicios 鈥揳bstracci贸n hecha de los particulares espacios鈥 tales usos y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos; pero unos y otros derechos, aunque distintos en su alcance, se reputan inseparablemente unidos, unidad que tambi茅n mantienen respecto de la facultad de disposici贸n. Con base en la misma idea se regula el coeficiente o cuota, que no es ya la participaci贸n en lo anteriormente denominado elementos comunes, sino que expresa, activa y tambi茅n pasivamente, como m贸dulo para cargas, el valor proporcional del piso y a cuanto 茅l se considera unido, en el conjunto del inmueble, el cual, al mismo tiempo que se divide f铆sica y jur铆dicamente en pisos o locales se divide as铆 econ贸micamente en fracciones o cuotas.
En este prop贸sito individualizador no hay que ver una preocupaci贸n dogm谩tica y mucho menos la consagraci贸n de una ideolog铆a de signo individualista. Se trata de que no olvidando la ya aludida funci贸n social que cumple esta instituci贸n, entender que el designio de simplificar y facilitar el r茅gimen de la propiedad horizontal se realiza as铆 de modo m谩s satisfactorio. Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes resulta, ya no s贸lo congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminaci贸n de los derechos de tanteo y retracto, reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente redacci贸n del mencionado art铆culo trescientos noventa y seis. Ahora bien: tampoco en este caso ha sido esa sola consideraci贸n t茅cnica la que ha guiado la ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se ha hecho casi cl谩usula de estilo la exclusi贸n de tales derechos como el pensamiento de que no se persigue aqu铆 una concentraci贸n de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su m谩s amplia difusi贸n.
Motivo de especial estudio ha sido lo concerniente a la constituci贸n del r茅gimen de la propiedad horizontal y a la determinaci贸n del conjunto de deberes y derechos que lo integran. Hasta ahora, y ello tiene una justificaci贸n hist贸rica, esta materia ha estado entregada casi de modo total, en defecto de normas legales, a la autonom铆a privada reflejada en los Estatutos. Estos, frecuentemente, no eran fruto de las libres determinaciones rec铆procas de los contratantes, sino que, de ordinario, los dictaba, con sujeci贸n a ciertos tipos generalizados por la pr谩ctica, el promotor de la empresa de construcci贸n, limit谩ndose a prestar su adhesi贸n las personas que ingresaban en el r茅gimen de la propiedad horizontal. La ley brinda una regulaci贸n que, por un lado, es suficiente por s铆 鈥揷on las salvedades dejadas a la iniciativa privada鈥 para constituir, en lo esencial, el sistema jur铆dico que presida y gobierne esta clase de relaciones, y, por otro lado, admite que, por obra de la voluntad, se especifiquen, completen y hasta modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que no se contravengan las normas de derecho necesario, claramente deducibles de los mismos t茅rminos de la ley. De ah铆 que la formulaci贸n de Estatutos no resultar谩 indispensable, si bien podr谩n 茅stos cumplir la funci贸n de desarrollar la ordenaci贸n legal y adecuarla a las concretas circunstancias de los diversos casos y situaciones.
El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en raz贸n de los intereses en juego.
Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las m谩ximas posibilidades de utilizaci贸n, con el l铆mite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los dem谩s cuanto por el inter茅s general, que se encarna en la conservaci贸n del edificio y en la subsistencia del r茅gimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, 铆ntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza. Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para as铆 dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pac铆fica.
Adem谩s de regular los derechos y deberes correspondientes al disfrute, la ley se ocupa de aquellos otros que se refieren a los desembolsos econ贸micos a que han de atender conjuntamente los titulares, bien por derivarse de las instalaciones y servicios de car谩cter general, o bien por constituir cargas o tributos que afectan a la totalidad del edificio. El criterio b谩sico tenido en cuenta para determinar la participaci贸n de cada uno en el desembolso a realizar es la expresada cuota o coeficiente asignado al piso o local, cuid谩ndose de significar que la no utilizaci贸n del servicio generador del gasto no exime de la obligaci贸n correspondiente.
Una de las m谩s importantes novedades que contiene la ley es la de vigorizar en todo lo posible la fuerza vinculante de los deberes impuestos a los titulares, as铆 por lo que concierne al disfrute del apartamento, cuanto por lo que se refiere al abono de gastos. Mediante la aplicaci贸n de las normas generales vigentes en la materia, el incumplimiento de las obligaciones genera la acci贸n dirigida a exigir judicialmente su cumplimiento, bien de modo espec铆fico, esto es, imponiendo a trav茅s de la coacci贸n lo que voluntariamente no se ha observado, o bien en virtud de la pertinente indemnizaci贸n. Pero esta normal sanci贸n del incumplimiento puede no resultar suficientemente eficaz en casos como los aqu铆 considerados, y ello por diversas razones: una es la de que la inobservancia del deber trae repercusiones sumamente perturbadoras para grupos extensos de personas, al paso que dificulta el funcionamiento del r茅gimen de propiedad horizontal; otra raz贸n es la de que, en lo relativo a los deberes de disfrute, la imposici贸n judicial del cumplimiento espec铆fico es pr谩cticamente imposible por el car谩cter negativo de la obligaci贸n, y la indemnizaci贸n no cubre la finalidad que se persigue de armonizar la convivencia. Por eso se prev茅 la posibilidad de la privaci贸n judicial del disfrute del piso o local cuando concurran circunstancias taxativamente se帽aladas, y por otra parte se asegura la contribuci贸n a los gastos comunes con una afectaci贸n real del piso o local al pago de este cr茅dito considerado preferente.
La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de derechos que, sin perjuicio de su sustancial individualizaci贸n, recaen sobre fracciones de un mismo edificio y dan lugar a relaciones de interdependencia que afectan a los respectivos titulares, ha hecho indispensable en la pr谩ctica la creaci贸n de 贸rganos de gesti贸n y administraci贸n. La ley, que en todo momento se ha querido mostrar abierta a las ense帽anzas de la experiencia, la ha tenido muy especialmente en cuenta en esta materia. Y fruto de ella, as铆 como de la detenida ponderaci贸n de los diversos problemas, ha sido confiar normalmente el adecuado funcionamiento del r茅gimen de propiedad horizontal a tres 贸rganos: la Junta, el Presidente de la misma y el Administrador. La Junta, compuesta de todos los titulares, tiene los cometidos propios de un 贸rgano rector colectivo, ha de reunirse preceptivamente una vez al a帽o, y para la adopci贸n de acuerdos v谩lidos se requiere, por regla general, el voto favorable tanto de la mayor铆a num茅rica o personal cuanto de la econ贸mica, salvo cuando la trascendencia de la materia requiera la unanimidad, o bien cuando, por el contrario por la relativa importancia de aqu茅lla, y para que la simple pasividad de los propietarios no entorpezca el funcionamiento de la instituci贸n, sea suficiente la simple mayor铆a de los asistentes. El cargo de Presidente, que ha de ser elegido del seno de la Junta, lleva impl铆cita la representaci贸n de todos los titulares en juicio y fuera de 茅l, con lo que se resuelve el delicado problema de legitimaci贸n que se ha venido produciendo. Y, finalmente, el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella, ha de actuar siempre en dependencia de la misma, sin perjuicio de cumplir en todo caso las obligaciones que directamente se le imponen.
Por otra parte se ha dado a esto una cierta flexibilidad para que el n煤mero de estas personas encargadas de la representaci贸n y gesti贸n sea mayor o menor seg煤n la importancia y necesidad de la colectividad.
Por 煤ltimo, debe se帽alarse que la econom铆a del sistema establecido tiene interesantes repercusiones en cuanto afecta al Registro de la Propiedad y exige una breve reforma en la legislaci贸n hipotecaria. Se ha partido, en un af谩n de claridad, de la conveniencia de agregar dos p谩rrafos al art铆culo octavo de la vigente Ley Hipotecaria, el cuarto y el quinto, que sancionan, en principio, la posibilidad de la inscripci贸n del edificio en su conjunto, sometido al r茅gimen de propiedad horizontal, y al mismo tiempo la del piso o local como finca independiente, con folio registral propio.
El n煤mero cuarto del mencionado art铆culo octavo prev茅 la hip贸tesis normal de constituci贸n del r茅gimen de propiedad horizontal, es decir, la construcci贸n de un edificio por un titular que lo destine precisamente a la enajenaci贸n de pisos, y el caso, menos frecuente, de que varios propietarios de un edificio traten de salir de la indivisi贸n de mutuo acuerdo, o construyan un edificio con 谩nimo de distribuirlo, 芦ab initio禄, entre ellos mismos, transform谩ndose en propietarios singulares de apartamento o fracciones independientes. A t铆tulo excepcional, con el mismo prop贸sito de simplificar los asientos, se permite inscribir a la vez la adjudicaci贸n concreta de los repetidos apartamentos a favor de sus respectivos titulares, siempre que as铆 lo soliciten todos ellos.
Y el n煤mero quinto del mismo art铆culo octavo permite crear el folio aut贸nomo e independiente de cada piso o local, siempre que consten previamente inscritos el inmueble y la constituci贸n del r茅gimen de propiedad horizontal.
En su virtud, y de conformidad con la propuesta elaborada por las Cortes Espa帽olas,
D I S P O N G O :
CAP脥TULO I-Disposiciones generales
Art铆culo 1
La presente Ley tiene por objeto la regulaci贸n de la forma especial de propiedad establecida en el art铆culo 396 del C贸digo Civil, que se denomina propiedad horizontal.
A efectos de esta Ley tendr谩n tambi茅n la consideraci贸n de locales aquellas partes de un edificio que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida a un elemento com煤n de aqu茅l o a la v铆a p煤blica.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 1
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
El art铆culo 396 del C贸digo Civil quedar谩 redactado como sigue:
芦Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento com煤n de aqu茅l o a la v铆a p煤blica, podr谩n ser objeto de propiedad separada, que llevar谩 inherente un derecho de copropiedad sobre los dem谩s elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porter铆as, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.
Las partes en copropiedad no son en ning煤n caso susceptibles de divisi贸n y s贸lo podr谩n ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenaci贸n de un piso o local, los due帽os de los dem谩s, por este solo t铆tulo, no tendr谩n derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados禄.
Al art铆culo 401 del mismo Cuerpo legal se le adicionar谩 el p谩rrafo siguiente:
芦Si se tratare de un edificio cuyas caracter铆sticas lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la divisi贸n podr谩 realizarse mediante la adjudicaci贸n de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el art铆culo 396禄.
Art铆culo 2
Esta Ley ser谩 de aplicaci贸n:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art铆culo 5.
b) A las comunidades que re煤nan los requisitos establecidos en el art铆culo 396 del C贸digo Civil y no hubiesen otorgado el t铆tulo constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regir谩n, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al r茅gimen jur铆dico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, as铆 como en cuanto a los derechos y obligaciones rec铆procas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los t茅rminos establecidos en esta Ley.
d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el t铆tulo constitutivo, varios propietarios disponen, en r茅gimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o econ贸mica.
e) A las entidades urban铆sticas de conservaci贸n en los casos en que as铆 lo dispongan sus estatutos.
Precepto modificado por L 8/2013, de 26 de Junio, con entrada en vigor a partir del 28-6-2013
路 A帽adidas letras d) y e) del art铆culo 2
Redacci贸n hasta el 28-6-2013
Esta Ley ser谩 de aplicaci贸n:
a) A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art铆culo 5.
b) A las comunidades que re煤nan los requisitos establecidos en el art铆culo 396 del C贸digo Civil y no hubiesen otorgado el t铆tulo constitutivo de la propiedad horizontal.
Estas comunidades se regir谩n, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al r茅gimen jur铆dico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, as铆 como en cuanto a los derechos y obligaciones rec铆procas de los comuneros.
c) A los complejos inmobiliarios privados, en los t茅rminos establecidos en esta Ley.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 2
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
Se modifica el n煤mero 3潞 del art铆culo 8, al que se a帽aden dos n煤meros m谩s, el cuarto y el quinto, y el n煤mero und茅cimo del art铆culo 107, ambos de la Ley Hipotecaria, que quedan redactados al tenor siguiente:
Art铆culo 8.
芦3潞 Las fincas urbanas y edificios en general, aunque pertenezcan a diferentes due帽os en dominio pleno o menos pleno.
4潞 Los edificios en r茅gimen de propiedad por pisos cuya construcci贸n est茅 concluida o, por lo menos comenzada.
En la inscripci贸n se describir谩n, con las circunstancias prescritas por la Ley, adem谩s del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, asignando a 茅stos un n煤mero correlativo escrito en letra y la cuota de participaci贸n que a cada uno corresponde en relaci贸n con el inmueble. En la inscripci贸n del solar o del edificio en conjunto se har谩n constar los pisos meramente proyectados.
Se incluir谩n, adem谩s, aquellas reglas contenidas en el t铆tulo y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad.
La inscripci贸n se practicar谩 a favor del due帽o del inmueble constituyente del r茅gimen o de los titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.
5潞 Los pisos o locales de un edificio en r茅gimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la inscripci贸n del inmueble la constituci贸n de dicho r茅gimen禄.
Art铆culo 107.
芦11. Los pisos o locales de un edificio en r茅gimen de propiedad horizontal inscritos conforme a lo que determina el art铆culo 8禄
CAP脥TULO II-Del r茅gimen de la propiedad por pisos o locales
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificada r煤brica del Cap铆tulo II
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
CAP脥TULO II-Del r茅gimen de la propiedad por pisos
Art铆culo 3
En el r茅gimen de propiedad establecido en el art铆culo 396 del C贸digo Civil corresponde a cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitect贸nicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que est茅n comprendidos dentro de sus l铆mites y sirvan exclusivamente al propietario, as铆 como el de los anejos que expresamente hayan sido se帽alados en el t铆tulo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los dem谩s due帽os de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuir谩 una cuota de participaci贸n con relaci贸n al total del valor del inmueble y referida a cent茅simas del mismo. Dicha cuota servir谩 de m贸dulo para determinar la participaci贸n en las cargas y beneficios por raz贸n de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterar谩n la cuota atribuida, que s贸lo podr谩 variarse de acuerdo con lo establecido en los art铆culos 10 y 17 de esta Ley.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisi贸n del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este r茅gimen de propiedad.
Precepto modificado por L 8/2013, de 26 de Junio, con entrada en vigor a partir del 28-6-2013
路 Modificado art铆culo 3
Redacci贸n hasta el 28-6-2013
En el r茅gimen de propiedad establecido en el art铆culo 396 del C贸digo Civil corresponde al due帽o de cada piso o local:
a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitect贸nicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que est茅n comprendidos dentro de sus l铆mites y sirvan exclusivamente al propietario, as铆 como el de los anejos que expresamente hayan sido se帽alados en el t铆tulo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
b) La copropiedad, con los dem谩s due帽os de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.
A cada piso o local se atribuir谩 una cuota de participaci贸n con relaci贸n al total del valor del inmueble y referida a cent茅simas del mismo. Dicha cuota servir谩 de m贸dulo para determinar la participaci贸n en las cargas y beneficios por raz贸n de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterar谩n la cuota atribuida, que s贸lo podr谩 variarse por acuerdo un谩nime.
Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisi贸n del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este r茅gimen de propiedad.
Art铆culo 4
La acci贸n de divisi贸n no proceder谩 para hacer cesar la situaci贸n que regula esta ley. S贸lo podr谩 ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisi贸n no haya sido establecida de intento para el servicio o utilidad com煤n de todos los propietarios.
Art铆culo 5
El t铆tulo constitutivo de la propiedad por pisos o locales describir谩, adem谩s del inmueble en su conjunto, cada uno de aqu茅llos, al que se asignar谩 n煤mero correlativo. La descripci贸n del inmueble habr谩 de expresar las circunstancias exigidas en la legislaci贸n hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresar谩 su extensi贸n, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o s贸tano.
En el mismo t铆tulo se fijar谩 la cuota de participaci贸n que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario 煤nico del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resoluci贸n judicial. Para su fijaci贸n se tomar谩 como base la superficie 煤til de cada piso o local en relaci贸n con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situaci贸n y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.
El t铆tulo podr谩 contener, adem谩s, reglas de constituci贸n y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administraci贸n y gobierno, seguros, conservaci贸n y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicar谩 a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.
En cualquier modificaci贸n del t铆tulo, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observar谩n los mismos requisitos que para la constituci贸n.
Art铆culo 6
Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilizaci贸n de los servicios y cosas comunes, y dentro de los l铆mites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podr谩 fijar normas de r茅gimen interior que obligar谩n tambi茅n a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administraci贸n.
Art铆culo 7
1. El propietario de cada piso o local podr谩 modificar los elementos arquitect贸nicos, instalaciones o servicios de aqu茅l cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuraci贸n o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podr谩 realizar alteraci贸n alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deber谩 comunicarlo sin dilaci贸n al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les est谩 permitido desarrollar en 茅l o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten da帽osas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il铆citas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerir谩 a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesaci贸n de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorizaci贸n de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podr谩 entablar contra 茅l acci贸n de cesaci贸n que, en lo no previsto expresamente por este art铆culo, se sustanciar谩 a trav茅s del juicio ordinario.
Presentada la demanda, acompa帽ada de la acreditaci贸n del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificaci贸n del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podr谩 acordar con car谩cter cautelar la cesaci贸n inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podr谩 adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesaci贸n. La demanda habr谩 de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podr谩 disponer, adem谩s de la cesaci贸n definitiva de la actividad prohibida y la indemnizaci贸n de da帽os y perjuicios que proceda, la privaci贸n del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres a帽os, en funci贸n de la gravedad de la infracci贸n y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podr谩 declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, as铆 como su inmediato lanzamiento.
Precepto modificado por LEC 1/2000, de 7 de enero, con entrada en vigor a partir del 8-1-2001
路 Modificado p谩rrafo 3.潞 del apartado 2 del art铆culo 7
Redacci贸n hasta el 8-1-2001
1. El propietario de cada piso o local podr谩 modificar los elementos arquitect贸nicos, instalaciones o servicios de aqu茅l, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuraci贸n o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podr谩 realizar alteraci贸n alguna y si advirtiere, la necesidad de reparaciones urgentes deber谩 comunicarlo sin dilaci贸n al administrador.
2. Al propietario y al ocupante del piso o local no les est谩 permitido desarrollar en 茅l o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten da帽osas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o il铆citas.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerir谩 a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesaci贸n de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persistiera en su conducta el presidente, previa autorizaci贸n de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podr谩 entablar contra 茅l acci贸n de cesaci贸n que, en lo no previsto expresamente por este art铆culo, se substanciar谩 por las normas que regulan el juicio de cognici贸n.
Presentada la demanda, acompa帽ada de la acreditaci贸n del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificaci贸n del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, el juez podr谩 acordar con car谩cter cautelar la cesaci贸n inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia. Podr谩 adoptar asimismo cuantas medidas cautelares fueran precisas para asegurar la efectividad de la orden de cesaci贸n. La demanda habr谩 de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local.
Si la sentencia fuese estimatoria podr谩 disponer, adem谩s de la cesaci贸n definitiva de la actividad prohibida y la indemnizaci贸n de da帽os y perjuicios que proceda, la privaci贸n del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres a帽os, en funci贸n de la gravedad de la infracci贸n y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podr谩 declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, as铆 como su inmediato lanzamiento.
Precepto modificado por Ley 8/1999, de 6 de abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 7
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
El propietario de cada piso podr谩 modificar los elementos arquitect贸nicos, instalaciones o servicios de aqu茅l, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuraci贸n o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.
En el resto del inmueble no podr谩 realizar alteraci贸n alguna, y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deber谩 comunicarlo sin dilaci贸n al administrador.
Al propietario y al ocupante del piso les est谩 prohibido desarrollar en 茅l o en el resto del inmueble actividades no permitidas en los estatutos, da帽osas para la finca, inmorales, peligrosas, inc贸modas o insalubres.
Art铆culo 8
Precepto modificado por L 8/2013, de 26 de Junio, con entrada en vigor a partir del 28-6-2013
路 Derogado art铆culo 8
Redacci贸n hasta el 28-6-2013
Los pisos o locales y sus anejos podr谩n ser objeto de divisi贸n material, para formar otros m谩s reducidos e independientes, y aumentados por agregaci贸n de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregaci贸n de alguna parte.
En tales casos se requerir谩, adem谩s del consentimiento de los titulares afectados, la aprobaci贸n de la junta de propietarios, a la que incumbe la fijaci贸n de las nuevas cuotas de participaci贸n para los pisos reformados con sujeci贸n a lo dispuesto en el art铆culo quinto, sin alteraci贸n de las cuotas de los restantes.
Art铆culo 9
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y dem谩s elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, est茅n o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen da帽os o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservaci贸n su propio piso o local e instalaciones privativas, en t茅rminos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los da帽os que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en 茅l las servidumbres imprescindibles requeridas para la realizaci贸n de obras, actuaciones o la creaci贸n de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los da帽os y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participaci贸n fijada en el t铆tulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci贸n.
Los cr茅ditos a favor de la comunidad derivados de la obligaci贸n de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres a帽os anteriores tienen la condici贸n de preferentes a efectos del art铆culo 1.923 del C贸digo Civil y preceden, para su satisfacci贸n, a los citados en los n煤meros 3.潞, 4.潞 y 5.潞 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los cr茅ditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en r茅gimen de propiedad horizontal, incluso con t铆tulo inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el l铆mite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisici贸n y a los tres a帽os naturales anteriores. El piso o local estar谩 legalmente afecto al cumplimiento de esta obligaci贸n.
En el instrumento p煤blico mediante el que se transmita, por cualquier t铆tulo, la vivienda o local el transmitente, deber谩 declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deber谩 aportar en este momento certificaci贸n sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaraci贸n, sin la cual no podr谩 autorizarse el otorgamiento del documento p煤blico, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligaci贸n por el adquirente. La certificaci贸n ser谩 emitida en el plazo m谩ximo de siete d铆as naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responder谩n, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisi贸n.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participaci贸n, a la dotaci贸n del fondo de reserva que existir谩 en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservaci贸n y reparaci贸n de la finca y, en su caso, para las obras de rehabilitaci贸n.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estar谩 dotado con una cantidad que en ning煤n caso podr谩 ser inferior al 5 por ciento de su 煤ltimo presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podr谩 suscribir un contrato de seguro que cubra los da帽os causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los dem谩s titulares y responder ante 茅stos de las infracciones cometidas y de los da帽os causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepci贸n, el domicilio en Espa帽a a efectos de citaciones y notificaciones de toda 铆ndole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicaci贸n se tendr谩 por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jur铆dicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citaci贸n o notificaci贸n al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el p谩rrafo anterior, se entender谩 realizada mediante la colocaci贸n de la comunicaci贸n correspondiente en el tabl贸n de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificaci贸n, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificaci贸n practicada de esta forma producir谩 plenos efectos jur铆dicos en el plazo de tres d铆as naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepci贸n, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligaci贸n seguir谩 respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisi贸n de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aqu茅l a repetir sobre 茅ste.
Lo dispuesto en el p谩rrafo anterior no ser谩 de aplicaci贸n cuando cualquiera de los 贸rganos de gobierno establecidos en el art铆culo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisi贸n resulte notoria.
2. Para la aplicaci贸n de las reglas del apartado anterior se reputar谩n generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilizaci贸n de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el art铆culo 17.4.
Precepto modificado por L 8/2013, de 26 de Junio, con entrada en vigor a partir del 28-6-2013
路 Modificadas letras c), e) y f) del apartado 1 del art铆culo 9
路 Modificado apartado 2 del art铆culo 9
Redacci贸n hasta el 28-6-2013
1. Son obligaciones de cada propietario:
a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y dem谩s elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, est茅n o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen da帽os o desperfectos.
b) Mantener en buen estado de conservaci贸n su propio piso o local e instalaciones privativas, en t茅rminos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los da帽os que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en 茅l las servidumbres imprescindibles requeridas para la creaci贸n de servicios comunes de inter茅s general acordados conforme a lo establecido en el art铆culo 17, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los da帽os y perjuicios ocasionados.
d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participaci贸n fijada en el t铆tulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci贸n.
Los cr茅ditos a favor de la comunidad derivados de la obligaci贸n de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al a帽o natural inmediatamente anterior tienen la condici贸n de preferentes a efectos del art铆culo 1923 del C贸digo Civil y preceden, para su satisfacci贸n, a los enumerados en los apartados 3.潞 ,4.潞 y 5.潞 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los cr茅ditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores.
El adquirente de una vivienda o local en r茅gimen de propiedad horizontal, incluso con t铆tulo inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el l铆mite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisici贸n y al a帽o natural inmediatamente anterior. El piso o local estar谩 legalmente afecto al cumplimiento de esta obligaci贸n.
En el instrumento p煤blico mediante el que se transmita, por cualquier t铆tulo, la vivienda o local el transmitente, deber谩 declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deber谩 aportar en este momento certificaci贸n sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaraci贸n, sin la cual no podr谩 autorizarse el otorgamiento del documento p煤blico, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligaci贸n por el adquirente. La certificaci贸n ser谩 emitida en el plazo m谩ximo de siete d铆as naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responder谩n, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisi贸n.
f) Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participaci贸n, a la dotaci贸n del fondo de reserva que existir谩 en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservaci贸n y reparaci贸n de la finca.
El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estar谩 dotado con una cantidad que en ning煤n caso podr谩 ser inferior al 5 por 100 de su 煤ltimo presupuesto ordinario.
Con cargo al fondo de reserva la comunidad podr谩 suscribir un contrato de seguro que cubra los da帽os causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.
g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los dem谩s titulares y responder ante 茅stos de las infracciones cometidas y de los da帽os causados.
h) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepci贸n, el domicilio en Espa帽a a efectos de citaciones y notificaciones de toda 铆ndole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicaci贸n se tendr谩 por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jur铆dicos las entregadas al ocupante del mismo.
Si intentada una citaci贸n o notificaci贸n al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el p谩rrafo anterior, se entender谩 realizada mediante la colocaci贸n de la comunicaci贸n correspondiente en el tabl贸n de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificaci贸n, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificaci贸n practicada de esta forma producir谩 plenos efectos jur铆dicos en el plazo de tres d铆as naturales.
i) Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepci贸n, el cambio de titularidad de la vivienda o local.
Quien incumpliere esta obligaci贸n seguir谩 respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisi贸n de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aqu茅l a repetir sobre 茅ste.
Lo dispuesto en el p谩rrafo anterior no ser谩 de aplicaci贸n cuando cualquiera de los 贸rganos de gobierno establecidos en el art铆culo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisi贸n resulte notoria.
2. Para la aplicaci贸n de las reglas del apartado anterior se reputar谩n generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilizaci贸n de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el art铆culo 11.2 de esta Ley.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 9
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
Ser谩n obligaciones de cada propietario:
1陋 Respetar las instalaciones generales o en provecho de otro propietario incluidas en su piso.
2陋 Mantener en buen estado de conservaci贸n su propio piso e instalaciones privativas, en t茅rminos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los da帽os que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
3陋 Consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del inmueble, y permitir en 茅l las servidumbres imprescindibles requeridas por la creaci贸n de servicios comunes de inter茅s general, acordadas por las cuatro quintas partes de los propietarios en las condiciones previstas en el art铆culo siguiente, teniendo derecho a que la comunidad le resarza los da帽os y perjuicios.
4陋 Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
5陋 Contribuir, con arreglo a la cuota de participaci贸n fijada en el t铆tulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci贸n.
Al pago de estos gastos producidos en el 煤ltimo a帽o y la parte vencida de la anualidad corriente estar谩 afecto el piso o local, cualquiera que fuere su propietario actual y el t铆tulo de su adquisici贸n, siendo este cr茅dito a favor de la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, y sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes.
En la escritura por la que se transmita el piso o local a t铆tulo oneroso deber谩 el transmitente declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos o, en su caso, expresar los que adeudare; el transmitente a t铆tulo oneroso, quedar谩 sujeto a la obligaci贸n legal de saneamiento o por la carga no aparente de los gastos a cuyo pago est茅 afecto el piso o local.
6陋 Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los dem谩s titulares, y responder ante 茅stos de las infracciones cometidas por el que ocupe su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan.
Para la aplicaci贸n de las reglas precedentes se reputar谩n generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos, sin que la no utilizaci贸n de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.
Precepto modificado por L 2/1988, de 23 de Febrero, con entrada en vigor a partir del 18-3-1988
Efecto: se aplicar谩n a los procesos que se inicien a partir del 19-03-1988
路 A帽adido p谩rrafo 3 de la obligaci贸n 5.陋 del art铆culo 9
Redacci贸n hasta el 18-3-1988
Ser谩n obligaciones de cada propietario:
1陋 Respetar las instalaciones generales o en provecho de otro propietario incluidas en su piso.
2陋 Mantener en buen estado de conservaci贸n su propio piso e instalaciones privativas, en t茅rminos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los da帽os que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder.
3陋 Consentir en su piso las reparaciones que exija el servicio del inmueble, y permitir en 茅l las servidumbres imprescindibles requeridas por la creaci贸n de servicios comunes de inter茅s general, acordadas por las cuatro quintas partes de los propietarios en las condiciones previstas en el art铆culo siguiente, teniendo derecho a que la comunidad le resarza los da帽os y perjuicios.
4陋 Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
5陋 Contribuir, con arreglo a la cuota de participaci贸n fijada en el t铆tulo o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci贸n.
Al pago de estos gastos producidos en el 煤ltimo a帽o y la parte vencida de la anualidad corriente estar谩 afecto el piso o local, cualquiera que fuere su propietario actual y el t铆tulo de su adquisici贸n, siendo este cr茅dito a favor de la comunidad de propietarios preferente a cualquier otro, y sin perjuicio de las responsabilidades personales procedentes.
6陋 Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los dem谩s titulares, y responder ante 茅stos de las infracciones cometidas por el que ocupe su piso, sin perjuicio de las acciones directas que procedan.
Para la aplicaci贸n de las reglas precedentes se reputar谩n generales los gastos que no sean imputables a uno o a varios pisos, sin que la no utilizaci贸n de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.
Nota
T茅ngase en cuenta que tras la reforma operada por la Ley 22/2003, de 9 de julio, en el art铆culo 1.921 del C贸digo Civil que remite a la Ley Concursal la clasificaci贸n y graduaci贸n de los cr茅ditos, se ha derogado el derecho de cr茅dito preferente que ten铆a la Comunidad en relaci贸n con los cr茅ditos contenidos en los apartados 3.潞, 4.潞 y 5.潞 del art铆culo 1.923 del C贸digo Civil, que pasan a ser de car谩cter ordinario cuando el deudor se declare en concurso de acreedores.
Art铆culo 10
1. Tendr谩n car谩cter obligatorio y no requerir谩n de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificaci贸n del t铆tulo constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones P煤blicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:
a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservaci贸n del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos b谩sicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, as铆 como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposici贸n, por parte de la Administraci贸n, del deber legal de conservaci贸n.
b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta a帽os, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, as铆 como la instalaci贸n de rampas, ascensores u otros dispositivos mec谩nicos y electr贸nicos que favorezcan la orientaci贸n o su comunicaci贸n con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas p煤blicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminar谩 el car谩cter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, m谩s all谩 de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.
c) La ocupaci贸n de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.
d) La construcci贸n de nuevas plantas y cualquier otra alteraci贸n de la estructura o f谩brica del edificio o de las cosas comunes, as铆 como la constituci贸n de un complejo inmobiliario, tal y como prev茅 el art铆culo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusi贸n del inmueble en un 谩mbito de actuaci贸n de rehabilitaci贸n o de regeneraci贸n y renovaci贸n urbana.
e) Los actos de divisi贸n material de pisos o locales y sus anejos para formar otros m谩s reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregaci贸n de otros colindantes del mismo edificio, o su disminuci贸n por segregaci贸n de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusi贸n del inmueble en un 谩mbito de actuaci贸n de rehabilitaci贸n o de regeneraci贸n y renovaci贸n urbanas.
2. Teniendo en cuenta el car谩cter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, proceder谩 lo siguiente:
a) Ser谩n costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupaci贸n de comunidades, limit谩ndose el acuerdo de la Junta a la distribuci贸n de la derrama pertinente y a la determinaci贸n de los t茅rminos de su abono.
b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecuci贸n de las 贸rdenes dictadas por la autoridad competente responder谩n individualmente de las sanciones que puedan imponerse en v铆a administrativa.
c) Los pisos o locales quedar谩n afectos al pago de los gastos derivados de la realizaci贸n de dichas obras o actuaciones en los mismos t茅rminos y condiciones que los establecidos en el art铆culo 9 para los gastos generales.
3. Requerir谩n autorizaci贸n administrativa, en todo caso:
a) La constituci贸n y modificaci贸n del complejo inmobiliario a que se refiere el art铆culo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos t茅rminos.
b) Cuando as铆 se haya solicitado, previa aprobaci贸n por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci贸n, la divisi贸n material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros m谩s reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregaci贸n de otros colindantes del mismo edificio o su disminuci贸n por segregaci贸n de alguna parte; la construcci贸n de nuevas plantas y cualquier otra alteraci贸n de la estructura o f谩brica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificaci贸n de la envolvente para mejorar la eficiencia energ茅tica, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el art铆culo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
En estos supuestos deber谩 constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponder谩 a la Junta de Propietarios, de com煤n acuerdo con aqu茅llos, y por mayor铆a de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinaci贸n de la indemnizaci贸n por da帽os y perjuicios que corresponda. La fijaci贸n de las nuevas cuotas de participaci贸n, as铆 como la determinaci贸n de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerir谩 la adopci贸n del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por id茅ntica mayor铆a. A este respecto tambi茅n podr谩n los interesados solicitar arbitraje o dictamen t茅cnico en los t茅rminos establecidos en la Ley.
Precepto modificado por L 8/2013, de 26 de Junio, con entrada en vigor a partir del 28-6-2013
路 Modificado art铆culo 10
Redacci贸n hasta el 28-6-2013
1. Ser谩 obligaci贸n de la comunidad la realizaci贸n de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservaci贸n del inmueble y de sus servicios, de modo que re煤na las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta a帽os, vendr谩 obligada a realizar las actuaciones y obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalaci贸n de dispositivos mec谩nicos y electr贸nicos que favorezcan su comunicaci贸n con el exterior, cuyo importe total no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
Lo dispuesto en este apartado no ser谩 de aplicaci贸n cuando la unidad familiar a la que pertenezca alguno de los propietarios, que forman parte de la comunidad, tenga ingresos anuales inferiores a 2,5 veces el Indicador P煤blico de Renta de Efectos M煤ltiples (IPREM), excepto en el caso de que las subvenciones o ayudas p煤blicas a las que esa unidad familiar pueda tener acceso impidan que el coste anual repercutido de las obras que le afecten, privativas o en los elementos comunes, supere el treinta y tres por ciento de sus ingresos anuales.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecuci贸n de las 贸rdenes dictadas por la autoridad competente responder谩n individualmente de las sanciones que puedan imponerse en v铆a administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolver谩 lo procedente la junta de propietarios. Tambi茅n podr谩n los interesados solicitar arbitraje o dictamen t茅cnico en los t茅rminos establecidos en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realizaci贸n de las obras de conservaci贸n y accesibilidad a que se refiere el presente art铆culo estar谩 afecto el piso o local en los mismos t茅rminos y condiciones que los establecidos en el art铆culo 9 para los gastos generales.
Precepto modificado por L 26/2011, de 1 de Agosto, con entrada en vigor a partir del 3-8-2011
路 Modificado apartado 2 del art铆culo 10
Redacci贸n hasta el 3-8-2011
1. Ser谩 obligaci贸n de la comunidad la realizaci贸n de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservaci贸n del inmueble y de sus servicios, de modo que re煤na las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.
2. Asimismo, la comunidad, a instancia de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, o mayores de setenta a帽os, vendr谩 obligada a realizar las obras de accesibilidad que sean necesarias para un uso adecuado a su discapacidad de los elementos comunes, o para la instalaci贸n de dispositivos mec谩nicos y electr贸nicos que favorezcan su comunicaci贸n con el exterior, cuyo importe total no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecuci贸n de las 贸rdenes dictadas por la autoridad competente responder谩n individualmente de las sanciones que puedan imponerse en v铆a administrativa.
4. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolver谩 lo procedente la junta de propietarios. Tambi茅n podr谩n los interesados solicitar arbitraje o dictamen t茅cnico en los t茅rminos establecidos en la ley.
5. Al pago de los gastos derivados de la realizaci贸n de las obras de conservaci贸n y accesibilidad a que se refiere el presente art铆culo estar谩 afecto el piso o local en los mismos t茅rminos y condiciones que los establecidos en el art铆culo 9 para los gastos generales.
Precepto modificado por Ley 51/2003, de 2 de Diciembre, con entrada en vigor a partir del 4-12-2003
路 Modificado art铆culo 10
Redacci贸n hasta el 4-12-2003
1 Ser谩 obligaci贸n de la comunidad la realizaci贸n de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservaci贸n del inmueble y de sus servicios, de modo que re煤na las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.
2. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecuci贸n de las 贸rdenes dictadas por la autoridad competente responder谩n individualmente de las sanciones que puedan imponerse en v铆a administrativa.
3. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolver谩 lo procedente la Junta de propietarios. Tambi茅n podr谩n los interesados solicitar arbitraje o dictamen t茅cnico en los t茅rminos establecidos en la ley.
4. Al pago de los gastos derivados de la realizaci贸n de las obras de conservaci贸n a que se refiere el presente art铆culo estar谩 afecto el piso o local en los mismos t茅rminos y condiciones que los establecidos en el art铆culo 9 para los gastos generales.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 10
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
Ning煤n propietario puede exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos por la adecuada conservaci贸n y habitabilidad del inmueble, seg煤n su rango.
Cuando se adopten v谩lidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del p谩rrafo anterior y cuya cuota de instalaci贸n exceda del importe de una mensualidad ordinaria de gastos comunes, el disidente no resultar谩 obligado, ni se modificar谩 su cuota, incluso en el caso de que no pueda priv谩rsele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovaci贸n, habr谩 de abonar su cuota en los gastos de realizaci贸n y mantenimiento.
En todo caso, las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, requerir谩n el consentimiento expreso de 茅ste.
Art铆culo 11
Precepto modificado por L 8/2013, de 26 de Junio, con entrada en vigor a partir del 28-6-2013
路 Derogado art铆culo 11
Redacci贸n hasta el 28-6-2013
1. Ning煤n propietario podr谩 exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservaci贸n, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, seg煤n su naturaleza y caracter铆sticas.
2. Cuando se adopten v谩lidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalaci贸n exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultar谩 obligado, ni se modificar谩 su cuota, incluso en el caso de que no pueda priv谩rsele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovaci贸n, habr谩 de abonar su cuota en los gastos de realizaci贸n y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicaci贸n del correspondiente inter茅s legal.
3. Cuando se adopten v谩lidamente acuerdos para la realizaci贸n de obras de accesibilidad, la comunidad quedar谩 obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerir谩n, en todo caso, el consentimiento expreso de 茅ste.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble ser谩n a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Precepto modificado por L 26/2011, de 1 de Agosto, con entrada en vigor a partir del 3-8-2011
路 Modificado apartado 3 del art铆culo 11
Redacci贸n hasta el 3-8-2011
1. Ning煤n propietario podr谩 exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservaci贸n, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, seg煤n su naturaleza y caracter铆sticas.
2. Cuando se adopten v谩lidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del apartado anterior y cuya cuota de instalaci贸n exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultar谩 obligado, ni se modificar谩 su cuota, incluso en el caso de que no pueda priv谩rsele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovaci贸n, habr谩 de abonar su cuota en los gastos de realizaci贸n y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicaci贸n del correspondiente inter茅s legal.
3. Cuando se adopten v谩lidamente acuerdos para la realizaci贸n de obras de accesibilidad, la comunidad quedara obligada al pago de los gastos aun cuando su importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.
4. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerir谩n, en todo caso, el consentimiento expreso de 茅ste.
5. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble ser谩n a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Precepto modificado por Ley 51/2003, de 2 de Diciembre, con entrada en vigor a partir del 4-12-2003
路 Modificado art铆culo 11
Redacci贸n hasta el 4-12-2003
1. Ning煤n propietario podr谩 exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservaci贸n, habitabilidad y seguridad del inmueble, seg煤n su naturaleza y caracter铆sticas.
2. Cuando se adopten v谩lidamente acuerdos para realizar innovaciones no exigibles a tenor del p谩rrafo anterior y cuya cuota de instalaci贸n exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultar谩 obligado, ni se modificar谩 su cuota, incluso en el caso de que no pueda priv谩rsele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovaci贸n, habr谩 de abonar su cuota en los gastos de realizaci贸n y mantenimiento, debidamente actualizados aplicando el correspondiente inter茅s legal.
3. Las innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario requerir谩n, en todo caso, el consentimiento expreso de 茅ste.
4. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble ser谩n a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 11
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
La construcci贸n de nuevas plantas y cualquier otra alteraci贸n en la estructura o f谩brica del edificio o en las cosas comunes, afectan al t铆tulo constitutivo y deben someterse al r茅gimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijar谩 la naturaleza de la modificaci贸n, las alteraciones que origine en la descripci贸n de la finca y de los pisos o locales, la variaci贸n de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Art铆culo 12
Precepto modificado por L 8/2013, de 26 de Junio, con entrada en vigor a partir del 28-6-2013
路 Derogado art铆culo 12
Redacci贸n hasta el 28-6-2013
La construcci贸n de nuevas plantas y cualquier otra alteraci贸n de la estructura o f谩brica del edificio o de las cosas comunes afectan al t铆tulo constitutivo y deben someterse al r茅gimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijar谩 la naturaleza de la modificaci贸n, las alteraciones que origine en la descripci贸n de la finca y de los pisos o locales, la variaci贸n de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 12
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
Los propietarios elegir谩n de entre ellos un presidente, que representar谩 en juicio y fuera de 茅l a la comunidad en los asuntos que la afecten.
El presidente actuar谩 al propio tiempo como secretario y administrador si los estatutos no determinan o los propietarios no acuerdan elegir a otras personas para desempe帽ar dichos cargos, que a su vez podr谩n recaer en una misma persona.
El administrador o secretario-administrador podr谩 no pertenecer a la comunidad de propietarios.
Salvo que en los estatutos se disponga otra cosa, estos nombramientos se har谩n por un a帽o, prorrogable t谩citamente por per铆odos iguales.
Los nombrados podr谩n, en todo caso, ser removidos en Junta extraordinaria de propietarios convocada al efecto.
No obstante, cuando el n煤mero de los propietarios de pisos o locales en un edificio no exceda de cuatro, podr谩n acogerse, si expresamente as铆 lo convienen en los estatutos, al r茅gimen de administraci贸n del art铆culo 398 del C贸digo Civil.
Art铆culo 13
1. Los 贸rganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podr谩n establecerse otros 贸rganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente ser谩 nombrado, entre los propietarios, mediante elecci贸n o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento ser谩 obligatorio, si bien el propietario designado podr谩 solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a trav茅s del procedimiento establecido en el art铆culo 17.7.陋, resolver谩 de plano lo procedente, designando en la misma resoluci贸n al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designaci贸n en el plazo que se determine en la resoluci贸n judicial.
Igualmente podr谩 acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentar谩 legalmente la representaci贸n de la comunidad, en juicio y fuera de 茅l, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes ser谩 facultativa. Su nombramiento se realizar谩 por el mismo procedimiento que el establecido para la designaci贸n del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de 茅ste, as铆 como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los t茅rminos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador ser谩n ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisi贸n de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podr谩n acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podr谩 ser ejercido por cualquier propietario, as铆 como por personas f铆sicas con cualificaci贸n profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Tambi茅n podr谩 recaer en corporaciones y otras personas jur铆dicas en los t茅rminos establecidos en el ordenamiento jur铆dico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los 贸rganos de gobierno se har谩 por el plazo de un a帽o.
Los designados podr谩n ser removidos de su cargo antes de la expiraci贸n del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesi贸n extraordinaria.
8. Cuando el n煤mero de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podr谩n acogerse al r茅gimen de administraci贸n del art铆culo 398 del C贸digo Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Precepto modificado por L 42/2015, de 5 de Octubre, con entrada en vigor a partir del 7-10-2015
路 Modificado apartado 2 del art铆culo 13
Redacci贸n hasta el 7-10-2015
1. Los 贸rganos de gobierno de la comunidad son los siguientes:
a) La Junta de propietarios.
b) El presidente y, en su caso, los vicepresidentes.
c) El secretario.
d) El administrador.
En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podr谩n establecerse otros 贸rganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que esta Ley atribuye a los anteriores.
2. El presidente ser谩 nombrado, entre los propietarios, mediante elecci贸n o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento ser谩 obligatorio, si bien el propietario designado podr谩 solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello. El juez, a trav茅s del procedimiento establecido en el art铆culo 17.3.陋, resolver谩 de plano lo procedente, designando en la misma resoluci贸n al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designaci贸n en el plazo que se determine en la resoluci贸n judicial.
Igualmente podr谩 acudirse al juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar presidente de la comunidad.
3. El presidente ostentar谩 legalmente la representaci贸n de la comunidad, en juicio y fuera de 茅l, en todos los asuntos que la afecten.
4. La existencia de vicepresidentes ser谩 facultativa. Su nombramiento se realizar谩 por el mismo procedimiento que el establecido para la designaci贸n del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de 茅ste, as铆 como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los t茅rminos que establezca la Junta de propietarios.
5. Las funciones del secretario y del administrador ser谩n ejercidas por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisi贸n de dichos cargos separadamente de la presidencia.
6. Los cargos de secretario y administrador podr谩n acumularse en una misma persona o bien nombrarse independientemente.
El cargo de administrador y, en su caso, el de secretario-administrador podr谩 ser ejercido por cualquier propietario, as铆 como por personas f铆sicas con cualificaci贸n profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. Tambi茅n podr谩 recaer en corporaciones y otras personas jur铆dicas en los t茅rminos establecidos en el ordenamiento jur铆dico.
7. Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los 贸rganos de gobierno se har谩 por el plazo de un a帽o.
Los designados podr谩n ser removidos de su cargo antes de la expiraci贸n del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesi贸n extraordinaria.
8. Cuando el n煤mero de propietarios de viviendas o locales en un edificio no exceda de cuatro podr谩n acogerse al r茅gimen de administraci贸n del art铆culo 398 del C贸digo Civil, si expresamente lo establecen los estatutos.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 13
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
Corresponde a la Junta de Propietarios:
1潞 Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el art铆culo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos formulen contra la actuaci贸n de aqu茅llos.
2潞 Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
3潞 Aprobar la ejecuci贸n de obras extraordinarias y de mejora y recabar fondos para su realizaci贸n.
4潞 Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de r茅gimen interior.
5潞 Conocer y decidir en los dem谩s asuntos de inter茅s general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio com煤n.
Art铆culo 14
Corresponde a la Junta de propietarios:
a) Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos mencionados en el art铆culo anterior y resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuaci贸n de aqu茅llos.
b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.
c) Aprobar los presupuestos y la ejecuci贸n de todas las obras de reparaci贸n de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el art铆culo 20.c).
d) Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de r茅gimen interior.
e) Conocer y decidir en los dem谩s asuntos de inter茅s general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio com煤n.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 14
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
La asistencia a la Junta de Propietarios ser谩 personal o por representaci贸n legal o voluntaria, bastando para acreditar 茅sta un escrito firmado por el propietario.
Si alg煤n piso pertenece proindiviso a diferentes propietarios, 茅stos nombrar谩n un representante para asistir y votar en las juntas.
Si se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponden al nudo propietario, quien, salvo manifestaci贸n en contrario, se entender谩 representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegaci贸n cuando se trate de los acuerdos a que se refiere el n煤mero 1潞 del art铆culo 16, o de obras extraordinarias y de mejora.
Art铆culo 15
1. La asistencia a la Junta de propietarios ser谩 personal o por representaci贸n legal o voluntaria, bastando para acreditar 茅sta un escrito firmado por el propietario.
Si alg煤n piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios 茅stos nombrar谩n un representantes para asistir y votar en las juntas.
Si la vivienda o local se hallare en usufructo, la asistencia y el voto corresponder谩 al nudo propietario, quien, salvo manifestaci贸n en contrario, se entender谩 representado por el usufructuario, debiendo ser expresa la delegaci贸n cuando se trate de los acuerdos a que se refiere la regla primera del art铆culo 17 o de obras extraordinarias y de mejora.
2. Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignaci贸n judicial o notarial de la suma adeudada, podr谩n participar en sus deliberaciones si bien no tendr谩n derecho de voto. El acta de la Junta reflejar谩 los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participaci贸n en la comunidad no ser谩 computada a efectos de alcanzar las mayor铆as exigidas en esta Ley.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 15
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
La Junta de Propietarios se reunir谩 por lo menos una vez al a帽o para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las dem谩s ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un n煤mero de 茅stos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participaci贸n.
La convocatoria la har谩 el Presidente, y en su defecto, los promotores de la reuni贸n, con indicaci贸n de los asuntos a tratar, lugar, d铆a y hora en que se celebrar谩 la Junta en primera o, en su caso, segunda convocatoria, conforme a lo dispuesto en el art铆culo siguiente, entreg谩ndose las citaciones, por escrito, en el domicilio en Espa帽a que hubiere designado cada propietario y, en su defecto, en el piso o local a 茅l perteneciente.
La citaci贸n para la Junta ordinaria anual se har谩, cuando menos, con seis d铆as de antelaci贸n, y para las extraordinarias con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podr谩 reunirse v谩lidamente aun sin convocatoria del Presidente, siempre que concurra la totalidad de los propietarios y as铆 lo decidan.
Precepto modificado por L 2/1988, de 23 de Febrero, con entrada en vigor a partir del 18-3-1988
路 Modificado p谩rrafo 2.潞 del art铆culo 15
Redacci贸n hasta el 18-3-1988
La Junta de Propietarios se reunir谩 por lo menos una vez al a帽o para aprobar los presupuestos y cuentas, y en las dem谩s ocasiones que lo considere conveniente el Presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un n煤mero de 茅stos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participaci贸n.
La convocatoria la har谩 el Presidente y, en su defecto, los promotores de la reuni贸n, con indicaci贸n de los asuntos a tratar y hora, d铆a y lugar de la Junta, entreg谩ndose las citaciones, por escrito, en el domicilio que hubiere designado cada propietario y, en su defecto, en el piso a 茅l perteneciente.
La citaci贸n para la Junta ordinaria anual se har谩, cuando menos, con seis d铆as de antelaci贸n, y para las extraordinarias con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podr谩 reunirse v谩lidamente aun sin convocatoria del Presidente, siempre que concurra la totalidad de los propietarios y as铆 lo decidan.
Art铆culo 16
1. La Junta de propietarios se reunir谩 por lo menos una vez al a帽o para aprobar los presupuestos y cuentas y en las dem谩s ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un n煤mero de 茅stos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participaci贸n.
2. La convocatoria de las Juntas la har谩 el presidente y, en su defecto, los promotores de la reuni贸n, con indicaci贸n de los asuntos a tratar, el lugar, d铆a y hora en que se celebrar谩 en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practic谩ndose las citaciones en la forma establecida en el art铆culo 9. La convocatoria contendr谩 una relaci贸n de los propietarios que no est茅n al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertir谩 de la privaci贸n del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el art铆culo 15.2.
Cualquier propietario podr谩 pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de inter茅s para la comunidad; a tal efecto dirigir谩 escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluir谩 en el orden del d铆a de la siguiente Junta que se celebre.
Si a la reuni贸n de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayor铆a de los propietarios que representen, a su vez, la mayor铆a de las cuotas de participaci贸n se proceder谩 a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeci贸n a "qu贸rum".
La Junta se reunir谩 en segunda convocatoria en el lugar, d铆a y hora indicados en la primera citaci贸n, pudiendo celebrarse el mismo d铆a si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, ser谩 nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este art铆culo, dentro de los ocho d铆as naturales siguientes a la Junta no celebrada, curs谩ndose en este caso las citaciones con una antelaci贸n m铆nima de tres d铆as.
3. La citaci贸n para la Junta ordinaria anual se har谩, cuando menos, con seis d铆as de antelaci贸n, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podr谩 reunirse v谩lidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y as铆 lo decidan.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 16
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetar谩n a las siguientes normas:
1陋 La unanimidad para la validez de los que impliquen aprobaci贸n o modificaci贸n de reglas contenidas en el t铆tulo constitutivo de la propiedad o en los estatutos. No obstante, cuando tengan por finalidad la supresi贸n de barreras arquitect贸nicas que dificulten el acceso y la movilidad de las personas con minusval铆a, bastar谩 el voto de las tres quintas partes del total de los propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci贸n.
Los propietarios que, debidamente citados, no hubieren asistido a la Junta ser谩n notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por los presentes, y, si en el plazo de un mes a contar de dicha notificaci贸n, no manifiestan en la misma forma su discrepancia, se entender谩n vinculados por el acuerdo, que no ser谩 ejecutivo hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad.
2陋 Para la validez de los dem谩s acuerdos bastar谩 el voto de la mayor铆a del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayor铆a de las cuotas de participaci贸n.
Si la mayor铆a no pudiera obtenerse por falta de asistencia de los propietarios, se reunir谩 la Junta en segunda convocatoria, reuni贸n que podr谩 tener lugar incluso en el mismo d铆a, siempre que haya transcurrido un intervalo m铆nimo de media hora y que hubiese sido convocada previamente.
Si la Junta, debidamente convocada, no se celebrare en primera convocatoria, ni se hubiere previsto en la citaci贸n el d铆a y hora de la segunda, deber谩 ser 茅sta convocada, con los mismos requisitos de la primera, dentro de los ocho d铆as siguientes a la fecha de la Junta no celebrada, y con tres de antelaci贸n a la fecha de la reuni贸n.
En segunda convocatoria ser谩n v谩lidos los acuerdos adoptados por la mayor铆a de los asistentes, siempre que 茅sta represente, a su vez, m谩s de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayor铆a no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los p谩rrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta y oyendo en comparecencia a los contradictores previamente citados, resolver谩 en equidad lo que proceda dentro de veinte d铆as contados desde la petici贸n, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
3陋 Cuando los propietarios que representen por lo menos la cuarta parte de las cuotas de participaci贸n estimaren gravemente perjudicial para ellos el acuerdo de la mayor铆a, podr谩n acudir al Juez para que decida sobre la procedencia del mismo, por los tr谩mites establecidos en el n煤mero 2潞, de este mismo art铆culo.
La decisi贸n del Juez ser谩 ejecutiva e inapelable, sin perjuicio del derecho de las partes a promover judicialmente la acci贸n que pudiera corresponderles.
4陋 Los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos ser谩n impugnables ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes, pero el acuerdo ser谩 provisionalmente ejecutivo, salvo que el Juez ordene la suspensi贸n.
La acci贸n deber谩 ejercitarse dentro de los treinta d铆as siguientes al acuerdo o a la notificaci贸n si hubiere estado ausente el que impugne.
5陋 Ser谩 Juez competente para conocer de las cuestiones a que se refieren los n煤meros segundo y tercero del presente art铆culo el municipal o comarcal del lugar donde est茅 sita la finca.
Precepto modificado por L 3/1990, de 21 de Junio, con entrada en vigor a partir del 12-7-1990
路 Modificado p谩rrafo 1.潞 de la norma 1.陋 del art铆culo 16
Redacci贸n hasta el 12-7-1990
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetar谩n a las siguientes normas:
1陋 La unanimidad para la validez de los que impliquen aprobaci贸n o modificaci贸n de reglas contenidas en el t铆tulo constitutivo de la propiedad o en los estatutos.
Los propietarios que, debidamente citados, no hubieren asistido a la Junta ser谩n notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por los presentes, y, si en el plazo de un mes a contar de dicha notificaci贸n, no manifiestan en la misma forma su discrepancia, se entender谩n vinculados por el acuerdo, que no ser谩 ejecutivo hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad.
2陋 Para la validez de los dem谩s acuerdos bastar谩 el voto de la mayor铆a del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayor铆a de las cuotas de participaci贸n.
Si la mayor铆a no pudiera obtenerse por falta de asistencia de los propietarios, se reunir谩 la Junta en segunda convocatoria, reuni贸n que podr谩 tener lugar incluso en el mismo d铆a, siempre que haya transcurrido un intervalo m铆nimo de media hora y que hubiese sido convocada previamente.
Si la Junta, debidamente convocada, no se celebrare en primera convocatoria, ni se hubiere previsto en la citaci贸n el d铆a y hora de la segunda, deber谩 ser 茅sta convocada, con los mismos requisitos de la primera, dentro de los ocho d铆as siguientes a la fecha de la Junta no celebrada, y con tres de antelaci贸n a la fecha de la reuni贸n.
En segunda convocatoria ser谩n v谩lidos los acuerdos adoptados por la mayor铆a de los asistentes, siempre que 茅sta represente, a su vez, m谩s de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayor铆a no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los p谩rrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta y oyendo en comparecencia a los contradictores previamente citados, resolver谩 en equidad lo que proceda dentro de veinte d铆as contados desde la petici贸n, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
3陋 Cuando los propietarios que representen por lo menos la cuarta parte de las cuotas de participaci贸n estimaren gravemente perjudicial para ellos el acuerdo de la mayor铆a, podr谩n acudir al Juez para que decida sobre la procedencia del mismo, por los tr谩mites establecidos en el n煤mero 2潞, de este mismo art铆culo.
La decisi贸n del Juez ser谩 ejecutiva e inapelable, sin perjuicio del derecho de las partes a promover judicialmente la acci贸n que pudiera corresponderles.
4陋 Los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos ser谩n impugnables ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes, pero el acuerdo ser谩 provisionalmente ejecutivo, salvo que el Juez ordene la suspensi贸n.
La acci贸n deber谩 ejercitarse dentro de los treinta d铆as siguientes al acuerdo o a la notificaci贸n si hubiere estado ausente el que impugne.
5陋 Ser谩 Juez competente para conocer de las cuestiones a que se refieren los n煤meros segundo y tercero del presente art铆culo el municipal o comarcal del lugar donde est茅 sita la finca.
Precepto modificado por L 2/1988, de 23 de Febrero, con entrada en vigor a partir del 18-3-1988
路 Modificado p谩rrafo 2.潞 de la norma 2.陋 del art铆culo 16
Redacci贸n hasta el 18-3-1988
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetar谩n a las siguientes normas:
1陋 La unanimidad para la validez de los que impliquen aprobaci贸n o modificaci贸n de reglas contenidas en el t铆tulo constitutivo de la propiedad o en los estatutos.
Los propietarios que, debidamente citados, no hubieren asistido a la Junta ser谩n notificados de modo fehaciente y detallado del acuerdo adoptado por los presentes, y, si en el plazo de un mes a contar de dicha notificaci贸n, no manifiestan en la misma forma su discrepancia, se entender谩n vinculados por el acuerdo, que no ser谩 ejecutivo hasta que transcurra tal plazo, salvo que antes manifestaren su conformidad.
2陋 Para la validez de los dem谩s acuerdos bastar谩 el voto de la mayor铆a del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayor铆a de las cuotas de participaci贸n.
Si la mayor铆a no pudiera obtenerse por falta de asistencia de los propietarios, se proceder谩 a una nueva convocatoria con los mismos requisitos de la primera, y en la que ser谩n v谩lidos los acuerdos adoptados por la mayor铆a de los asistentes, siempre que 茅sta represente, a su vez, m谩s de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayor铆a no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los p谩rrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta y oyendo en comparecencia a los contradictores previamente citados, resolver谩 en equidad lo que proceda dentro de veinte d铆as contados desde la petici贸n, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
3陋 Cuando los propietarios que representen por lo menos la cuarta parte de las cuotas de participaci贸n estimaren gravemente perjudicial para ellos el acuerdo de la mayor铆a, podr谩n acudir al Juez para que decida sobre la procedencia del mismo, por los tr谩mites establecidos en el n煤mero 2潞, de este mismo art铆culo.
La decisi贸n del Juez ser谩 ejecutiva e inapelable, sin perjuicio del derecho de las partes a promover judicialmente la acci贸n que pudiera corresponderles.
4陋 Los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos ser谩n impugnables ante la autoridad judicial por cualquiera de los propietarios disidentes, pero el acuerdo ser谩 provisionalmente ejecutivo, salvo que el Juez ordene la suspensi贸n.
La acci贸n deber谩 ejercitarse dentro de los treinta d铆as siguientes al acuerdo o a la notificaci贸n si hubiere estado ausente el que impugne.
5陋 Ser谩 Juez competente para conocer de las cuestiones a que se refieren los n煤meros segundo y tercero del presente art铆culo el municipal o comarcal del lugar donde est茅 sita la finca.
Art铆culo 17
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetar谩n a las siguientes reglas:
1. La instalaci贸n de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaci贸n regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, sobre infraestructuras comunes en los edificios para el acceso a los servicios de telecomunicaci贸n, o la adaptaci贸n de los existentes, as铆 como la instalaci贸n de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de energ铆as renovables, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energ茅ticos colectivos, podr谩 ser acordada, a petici贸n de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participaci贸n.
La comunidad no podr谩 repercutir el coste de la instalaci贸n o adaptaci贸n de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservaci贸n y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energ茅ticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podr谩 autoriz谩rseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente inter茅s legal.
No obstante lo dispuesto en el p谩rrafo anterior respecto a los gastos de conservaci贸n y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendr谩 la consideraci贸n, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento com煤n.
2. Sin perjuicio de lo establecido en el art铆culo 10.1 b), la realizaci贸n de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresi贸n de barreras arquitect贸nicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificaci贸n del t铆tulo constitutivo, o de los estatutos, requerir谩 el voto favorable de la mayor铆a de los propietarios, que, a su vez, representen la mayor铆a de las cuotas de participaci贸n.
Cuando se adopten v谩lidamente acuerdos para la realizaci贸n de obras de accesibilidad, la comunidad quedar谩 obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
3. El establecimiento o supresi贸n de los servicios de porter铆a, conserjer铆a, vigilancia u otros servicios comunes de inter茅s general, supongan o no modificaci贸n del t铆tulo constitutivo o de los estatutos, requerir谩n el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci贸n.
Id茅ntico r茅gimen se aplicar谩 al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso espec铆fico en el inmueble y el establecimiento o supresi贸n de equipos o sistemas, no recogidos en el apartado 1, que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energ茅tica o h铆drica del inmueble. En 茅ste 煤ltimo caso, los acuerdos v谩lidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios. No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopci贸n del acuerdo bastar谩 el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participaci贸n, aplic谩ndose, en este caso, el sistema de repercusi贸n de costes establecido en dicho apartado.
4. Ning煤n propietario podr谩 exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservaci贸n, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, seg煤n su naturaleza y caracter铆sticas.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci贸n, se adopten v谩lidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservaci贸n, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalaci贸n exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultar谩 obligado, ni se modificar谩 su cuota, incluso en el caso de que no pueda priv谩rsele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovaci贸n, habr谩 de abonar su cuota en los gastos de realizaci贸n y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicaci贸n del correspondiente inter茅s legal.
No podr谩n realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.
5. La instalaci贸n de un punto de recarga de veh铆culos el茅ctricos para uso privado en el aparcamiento del edificio, siempre que 茅ste se ubique en una plaza individual de garaje, s贸lo requerir谩 la comunicaci贸n previa a la comunidad. El coste de dicha instalaci贸n y el consumo de electricidad correspondiente ser谩n asumidos 铆ntegramente por el o los interesados directos en la misma.
6. Los acuerdos no regulados expresamente en este art铆culo, que impliquen la aprobaci贸n o modificaci贸n de las reglas contenidas en el t铆tulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerir谩n para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participaci贸n.
7. Para la validez de los dem谩s acuerdos bastar谩 el voto de la mayor铆a del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayor铆a de las cuotas de participaci贸n. En segunda convocatoria ser谩n v谩lidos los acuerdos adoptados por la mayor铆a de los asistentes, siempre que 茅sta represente, a su vez, m谩s de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayor铆a no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los apartados anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolver谩 en equidad lo que proceda dentro de veinte d铆as, contados desde la petici贸n, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificaci贸n o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computar谩n como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art铆culo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicaci贸n a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 d铆as naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepci贸n.
9. Los acuerdos v谩lidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este art铆culo obligan a todos los propietarios.
10. En caso de discrepancia sobre la naturaleza de las obras a realizar resolver谩 lo procedente la Junta de propietarios. Tambi茅n podr谩n los interesados solicitar arbitraje o dictamen t茅cnico en los t茅rminos establecidos en la Ley.
11. Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble ser谩n a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras.
Precepto modificado por L 8/2013, de 26 de Junio, con entrada en vigor a partir del 28-6-2013
路 Modificado art铆culo 17
Redacci贸n hasta el 28-6-2013
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetar谩n a las siguientes normas:
1. La unanimidad s贸lo ser谩 exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobaci贸n o modificaci贸n de las reglas contenidas en el t铆tulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresi贸n de los servicios de ascensor, porter铆a, conserjer铆a, vigilancia u otros servicios comunes de inter茅s general, incluso cuando supongan la modificaci贸n del t铆tulo constitutivo o de los estatutos, requerir谩 el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci贸n. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso espec铆fico en el inmueble requerir谩 igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci贸n, as铆 como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los art铆culos 10 y 11 de esta ley, la realizaci贸n de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresi贸n de barreras arquitect贸nicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusval铆a, incluso cuando impliquen la modificaci贸n del t铆tulo constitutivo, o de los estatutos, requerir谩 el voto favorable de la mayor铆a de los propietarios que, a su vez, representen la mayor铆a de las cuotas de participaci贸n.
A los efectos establecidos en los p谩rrafos anteriores de esta norma, se computar谩n como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art铆culo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicaci贸n a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 d铆as naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepci贸n.
Los acuerdos v谩lidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2. La instalaci贸n de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaci贸n regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptaci贸n de los existentes, as铆 como la instalaci贸n de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energ铆a solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energ茅ticos colectivos, podr谩 ser acordada, a petici贸n de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participaci贸n.
La comunidad no podr谩 repercutir el coste de la instalaci贸n o adaptaci贸n de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservaci贸n y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energ茅ticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podr谩 autoriz谩rseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente inter茅s legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservaci贸n y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendr谩 la consideraci贸n, a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento com煤n.
3. El establecimiento o supresi贸n de equipos o sistemas distintos de los mencionados en el apartado anterior que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energ茅tica o h铆drica del inmueble, incluso cuando supongan la modificaci贸n del t铆tulo constitutivo o de los estatutos, requerir谩 el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci贸n. Los acuerdos v谩lidamente adoptados con arreglo a esta norma obligan a todos los propietarios.
No obstante, si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopci贸n del acuerdo bastar谩 el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participaci贸n, aplic谩ndose, en este caso, el sistema de repercusi贸n de costes establecido en el apartado anterior.
Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de veh铆culos el茅ctricos para uso privado, siempre que 茅ste se ubicara en una plaza individual de garaje, s贸lo se requerir谩 la comunicaci贸n previa a la comunidad de que se proceder谩 a su instalaci贸n. El coste de dicha instalaci贸n ser谩 asumido 铆ntegramente por el o los interesados directos en la misma.
4. Para la validez de los dem谩s acuerdos bastar谩 el voto de la mayor铆a del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayor铆a de las cuotas de participaci贸n. En segunda convocatoria ser谩n validos los acuerdos adoptados por la mayor铆a de los asistentes, siempre que 茅sta represente, a su vez, m谩s de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayor铆a no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los p谩rrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda Junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolver谩 en equidad lo que proceda dentro de veinte d铆as, contados desde la petici贸n, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Precepto modificado por L 19/2009, de 23 de Noviembre, con entrada en vigor a partir del 24-12-2009
路 A帽adida norma 3.陋 del art铆culo 17
路 Renumerada norma 4.陋 del art铆culo 17. Su contenido se corresponde con la redacci贸n anterior de la norma 3.陋
Redacci贸n hasta el 24-12-2009
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetar谩n a las siguientes normas:
1.陋 La unanimidad s贸lo ser谩 exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobaci贸n o modificaci贸n de las reglas contenidas en el t铆tulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresi贸n de los servicios de ascensor, porter铆a, conserjer铆a, vigilancia u otros servicios comunes de inter茅s general, incluso cuando supongan la modificaci贸n del t铆tulo constitutivo o de los estatutos, requerir谩 el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci贸n. El arrendamiento de elementos comunes que no tenga asignado un uso espec铆fico en el inmueble requerir谩 igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci贸n, as铆 como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los art铆culos 10 y 11 de esta ley, la realizaci贸n de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresi贸n de barreras arquitect贸nicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusval铆a, incluso cuando impliquen la modificaci贸n del t铆tulo constitutivo, o de los estatutos, requerir谩 el voto favorable de la mayor铆a de los propietarios que, a su vez, representen la mayor铆a de las cuotas de participaci贸n.
A los efectos establecidos en los p谩rrafos anteriores de esta norma, se computar谩n como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art铆culo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicaci贸n a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 d铆as naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepci贸n.
Los acuerdos v谩lidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2.陋 La instalaci贸n de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaci贸n regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptaci贸n de los existentes, as铆 como la instalaci贸n de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energ铆a solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energ茅ticos colectivos, podr谩 ser acordada, a petici贸n de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participaci贸n. (*)
(*) Para adaptaci贸n de instalaciones de telecomunicaci贸n ver RD 401/2003, que permite la instalaci贸n por la sola solicitud de un propietario.
La comunidad no podr谩 repercutir el coste de la instalaci贸n o adaptaci贸n de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservaci贸n y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energ茅ticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podr谩 autoriz谩rseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente inter茅s legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservaci贸n y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendr谩 la consideraci贸n a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento com煤n.
3.陋 Para la validez de los dem谩s acuerdos bastar谩 el voto de la mayor铆a del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayor铆a de las cuotas de participaci贸n.
En segunda convocatoria ser谩n v谩lidos los acuerdos adoptados por la mayor铆a de los asistentes, siempre que 茅sta represente, a su vez, m谩s de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayor铆a no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los p谩rrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolver谩 en equidad lo que proceda dentro de veinte d铆as, contados desde la petici贸n, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Precepto modificado por Ley 51/2003, de 2 de Diciembre, con entrada en vigor a partir del 4-12-2003
路 Modificada norma 1.陋 del art铆culo 17
Redacci贸n hasta el 4-12-2003
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetar谩n a las siguientes normas:
1.陋 La unanimidad s贸lo ser谩 exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobaci贸n o modificaci贸n de las reglas contenidas en el t铆tulo constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
El establecimiento o supresi贸n de los servicios de ascensor, porter铆a, conserjer铆a, vigilancia u otros servicios comunes de inter茅s general, incluso cuando supongan la modificaci贸n del t铆tulo constitutivo o de los estatutos, requerir谩 el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci贸n. El arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso espec铆fico en el inmueble requerir谩 igualmente el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participaci贸n, as铆 como el consentimiento del propietario directamente afectado, si lo hubiere.
La realizaci贸n de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresi贸n de barreras arquitect贸nicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusval铆a, incluso cuando impliquen la modificaci贸n del t铆tulo constitutivo o de los estatutos, requerir谩 el voto favorable de la mayor铆a de los propietarios que, a su vez, representen la mayor铆a de las cuotas de participaci贸n.
A los efectos establecidos en los p谩rrafos anteriores de esta norma, se computar谩n como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art铆culo 9, no manifiesten su discrepancia por comunicaci贸n a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de treinta d铆as naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepci贸n.
Los acuerdos v谩lidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en esta norma obligan a todos los propietarios.
2.陋 La instalaci贸n de las infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaci贸n regulados en el Real Decreto-Ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptaci贸n de los existentes, as铆 como la instalaci贸n de sistemas comunes o privativos, de aprovechamiento de la energ铆a solar, o bien de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energ茅ticos colectivos, podr谩 ser acordada, a petici贸n de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participaci贸n. (*)
(*) Para adaptaci贸n de instalaciones de telecomunicaci贸n ver RD 401/2003, que permite la instalaci贸n por la sola solicitud de un propietario.
La comunidad no podr谩 repercutir el coste de la instalaci贸n o adaptaci贸n de dichas infraestructuras comunes, ni los derivados de su conservaci贸n y mantenimiento posterior, sobre aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad solicitasen el acceso a los servicios de telecomunicaciones o a los suministros energ茅ticos, y ello requiera aprovechar las nuevas infraestructuras o las adaptaciones realizadas en las preexistentes, podr谩 autoriz谩rseles siempre que abonen el importe que les hubiera correspondido, debidamente actualizado, aplicando el correspondiente inter茅s legal.
Sin perjuicio de lo establecido anteriormente respecto a los gastos de conservaci贸n y mantenimiento, la nueva infraestructura instalada tendr谩 la consideraci贸n a los efectos establecidos en esta Ley, de elemento com煤n.
3.陋 Para la validez de los dem谩s acuerdos bastar谩 el voto de la mayor铆a del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayor铆a de las cuotas de participaci贸n.
En segunda convocatoria ser谩n v谩lidos los acuerdos adoptados por la mayor铆a de los asistentes, siempre que 茅sta represente, a su vez, m谩s de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.
Cuando la mayor铆a no se pudiere lograr por los procedimientos establecidos en los p谩rrafos anteriores, el Juez, a instancia de parte deducida en el mes siguiente a la fecha de la segunda junta, y oyendo en comparecencia los contradictores previamente citados, resolver谩 en equidad lo que proceda dentro de veinte d铆as, contados desde la petici贸n, haciendo pronunciamiento sobre el pago de costas.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 17
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
Los acuerdos de la junta de propietarios se reflejar谩n en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
Precepto modificado por L 10/1992, de 30 de Abril, con entrada en vigor a partir del 6-5-1992
路 Modificado art铆culo 17
Redacci贸n hasta el 6-5-1992
Los acuerdos de la Junta de Propietarios se reflejar谩n en un libro de actas foliado y sellado por el Juzgado municipal o comarcal correspondiente al lugar de la finca o diligenciado por Notario.
Nota
Para determinar el grado de minusval铆a, v茅ase el p谩rrafo 3.潞 de la norma 1.陋 del Real Decreto 1971/1999, de 23 de diciembre, del Procedimiento para el reconocimiento, declaraci贸n y calificaci贸n del grado de minusval铆a.
T茅ngase en cuenta respecto de lo establecido en el p谩rrafo 1.潞 de la regla 2.陋 del art铆culo 17, para la adaptaci贸n de instalaciones de telecomunicaci贸n, el Real Decreto 401/2003, que permite la instalaci贸n por la sola solicitud de un propietario.
Art铆culo 18
1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios ser谩n impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislaci贸n procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
c) Cuando supongan un grave perjuicio para alg煤n propietario que no tenga obligaci贸n jur铆dica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
2. Estar谩n legitimados para la impugnaci贸n de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deber谩 estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignaci贸n judicial de las mismas. Esta regla no ser谩 de aplicaci贸n para la impugnaci贸n de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteraci贸n de las cuotas de participaci贸n a que se refiere el art铆culo 9 entre los propietarios.
3. La acci贸n caducar谩 a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acci贸n caducar谩 al a帽o. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computar谩 a partir de la comunicaci贸n del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el art铆culo 9.
4. La impugnaci贸n de los acuerdos de la Junta no suspender谩 su ejecuci贸n, salvo que el juez as铆 lo disponga con car谩cter cautelar, a solicitud del demandante, o铆da la comunidad de propietarios.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 18
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
Corresponde al Administrador:
1潞 Velar por el buen r茅gimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
2潞 Preparar con la debida antelaci贸n y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
3潞 Atender a la conservaci贸n y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones ordinarias, y en cuanto a las extraordinarias, adoptar las medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la Junta o, en su caso, a los propietarios.
4潞 Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
5潞 Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar, a disposici贸n de los titulares, la documentaci贸n de la comunidad.
6潞 Todas las dem谩s atribuciones que se le confieran por la Junta.
Art铆culo 19
1. Los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejar谩n en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.
2. El acta de cada reuni贸n de la Junta de propietarios deber谩 expresar, al menos, las siguientes circunstancias:
a) La fecha y el lugar de celebraci贸n.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su car谩cter ordinario o extraordinario y la indicaci贸n sobre su celebraci贸n en primera o segunda convocatoria.
d) Relaci贸n de todos los asistentes y sus respectivos cargos, as铆 como de los propietarios representados, con indicaci贸n, en todo caso, de sus cuotas de participaci贸n.
e) El orden del d铆a de la reuni贸n.
f) Los acuerdos adoptados, con indicaci贸n, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, as铆 como de las cuotas de participaci贸n que respectivamente representen.
3. El acta deber谩 cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reuni贸n o dentro de los diez d铆as naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos ser谩n ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario.
El acta de las reuniones se remitir谩 a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el art铆culo 9.
Ser谩n subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequ铆vocamente la fecha y lugar de celebraci贸n, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicaci贸n de los votos a favor y en contra, as铆 como las cuotas de participaci贸n que respectivamente suponga y se encuentre firmada por el presidente y el secretario. Dicha subsanaci贸n deber谩 efectuarse antes de la siguiente reuni贸n de la Junta de propietarios, que deber谩 ratificar la subsanaci贸n.
4. El secretario custodiar谩 los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deber谩 conservar, durante el plazo de cinco a帽os, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y dem谩s documentos relevantes de las reuniones.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 19
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
La infracci贸n de las prohibiciones establecidas en el p谩rrafo tercero del art铆culo 7 dar谩 lugar al apercibimiento al titular o, en su caso, al ocupante del piso o local. Desatendido el requerimiento por el titular ocupante, la Junta podr谩 instar y obtener judicialmente la privaci贸n del uso del piso o local a aqu茅l y a quienes con 茅l convivan. Dicha privaci贸n la fijar谩 discrecionalmente el Juez por un plazo no superior a dos a帽os, atendida la gravedad de la falta sin que afecte a los restantes derechos dominicales y a las obligaciones derivadas del t铆tulo.
Asimismo, tendr谩 la Junta acci贸n contra el ocupante no propietario para obtener del Juez el lanzamiento o resoluci贸n del contrato, en su caso; pero s贸lo podr谩 ejercitarla cuando el titular no lo hiciere en el plazo prudencial que se le hubiere se帽alado en requerimiento fehaciente.
Para el ejercicio de las expresadas acciones judiciales se seguir谩n los tr谩mites del proceso abreviado de cognici贸n, siendo Juez competente el municipal o comarcal del lugar donde est茅 sita la finca, salvo lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos .
Art铆culo 20
Corresponde al administrador:
a) Velar por el buen r茅gimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida antelaci贸n y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservaci贸n y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposici贸n de los titulares la documentaci贸n de la comunidad.
f) Todas las dem谩s atribuciones que se confieran por la Junta.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 20
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
1. Las obligaciones a que se refiere el n煤mero quinto del art铆culo 9.潞 ser谩n cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local, en el tiempo y forma determinados por la Junta. Si no lo hiciere, podr谩 el Presidente o el Administrador, si 茅ste hubiere sido autorizado por la Junta, exigirlo por v铆a judicial sin necesidad de requerimiento previo alguno, salvo si los Estatutos exigiesen el requerimiento.
2. Cualquiera que fuere el procedimiento que se utilizare para el cobro, la certificaci贸n del acuerdo de la Junta, aprobatorio de la liquidaci贸n de la deuda, ser谩 documento suficiente, a los efectos del n煤mero 1.潞 del art铆culo 1.400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para que pueda decretarse el embargo preventivo de los bienes del deudor, siempre que tal acuerdo haya sido notificado al deudor en el domicilio en Espa帽a que previamente haya designado o, en su defecto, en el propio piso o local.
Precepto modificado por L 2/1988, de 23 de Febrero, con entrada en vigor a partir del 18-3-1988
路 Modificado art铆culo 20
Redacci贸n hasta el 18-3-1988
Las obligaciones a que se refiere el n煤mero 5潞 del art铆culo 9 ser谩n cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local, en el tiempo y forma determinados por la Junta. Si no lo hiciere, ser谩 requerido de pago en forma fehaciente, y de no verificar 茅ste en el plazo de quince d铆as, se le podr谩 exigir por v铆a judicial.
Art铆culo 21
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art铆culo 9 deber谩n cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si as铆 lo acordase la junta de propietarios, podr谩 exigirlo judicialmente a trav茅s del proceso monitorio.
2. La utilizaci贸n del procedimiento monitorio requerir谩 la previa certificaci贸n del acuerdo de la Junta aprobando la liquidaci贸n de la deuda con la comunidad de propietarios por quien act煤e como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art铆culo 9.
3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podr谩 a帽adirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realizaci贸n de 茅ste, y se acompa帽e a la solicitud el justificante de tales gastos.
4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podr谩 dirigirse contra 茅l la petici贸n inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podr谩 dirigir la reclamaci贸n contra el titular registral, que gozar谩 del mismo derecho mencionado anteriormente.
En todos estos casos, la petici贸n inicial podr谩 formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente.
5. Cuando el deudor se oponga a la petici贸n inicial del proceso monitorio, el acreedor podr谩 solicitar el embargo preventivo de bienes suficientes de aqu茅l, para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El tribunal acordar谩, en todo caso, el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste cauci贸n. No obstante, el deudor podr谩 enervar el embargo prestando aval bancario por la cuant铆a por la que hubiese sido decretado.
6. Cuando en la solicitud inicial del proceso monitorio se utilizaren los servicios profesionales de abogado y procurador para reclamar las cantidades debidas a la Comunidad, el deudor deber谩 pagar, con sujeci贸n en todo caso a los l铆mites establecidos en el apartado tercero del art铆culo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, los honorarios y derechos que devenguen ambos por su intervenci贸n, tanto si aqu茅l atendiere el requerimiento de pago como si no compareciere ante el tribunal. En los casos en que exista oposici贸n, se seguir谩n las reglas generales en materia de costas, aunque si el acreedor obtuviere una sentencia totalmente favorable a su pretensi贸n, se deber谩n incluir en ellas los honorarios del abogado y los derechos del procurador derivados de su intervenci贸n, aunque no hubiera sido preceptiva.
Precepto modificado por LEC 1/2000, de 7 de enero, con entrada en vigor a partir del 8-1-2001
路 Modificado art铆culo 21
Redacci贸n hasta el 8-1-2001
1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art铆culo 9 deber谩n cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si as铆 lo acordase la Junta de propietarios, podr谩 exigirlo judicialmente a trav茅s del procedimiento establecido en este art铆culo.
2. La utilizaci贸n de este procedimiento requerir铆a la previa certificaci贸n del acuerdo de la Junta aprobando la liquidaci贸n de la deuda con la comunidad de propietarios por quien act煤e como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el art铆culo 9.
3. La competencia territorial corresponder谩 exclusivamente al juez del lugar donde se halle la finca, no siendo obligatoria la postulaci贸n mediante abogado ni procurador, sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 10 de este art铆culo.
4. El proceso principiar谩 por demanda sucinta, a la que se acompa帽ar谩 la certificaci贸n a que se refiere el n煤mero 2 de este art铆culo. En el caso de que el titular anterior deba responder solidariamente del pago de la deuda, y sin perjuicio de su derecho a repetir contra el propietario actual, deber谩 ser demandado conjuntamente con 茅ste. En cualquier caso deber谩 ser demandado el titular registral.
5. Presentada la demanda y admitida a tr谩mite, el juez requerir谩 al demandado para que, en el plazo de veinte d铆as, pague al demandante, acredit谩ndolo ante el tribunal, o comparezca ante 茅ste y alegue, en escrito de oposici贸n, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada. El requerimiento deber谩 efectuarse en el domicilio en Espa帽a previamente designados por el deudor o, en su defecto, en el propio piso o local, con el apercibimiento de que, de no pagar ni comparecer alegando las razones de la negativa al pago, se despachar谩 contra 茅l ejecuci贸n seg煤n lo previsto en el n煤mero siguiente.
6. Si el demandado no compareciere ante el tribunal o no se opusiere a la demanda, el juez dictar谩 auto en el que despachar谩 ejecuci贸n, que proseguir谩 conforme a lo dispuesto para la de sentencias judiciales, por la cantidad adeudada m谩s los intereses y costas previstos y por los gastos previos extrajudiciales de las notificaciones de la liquidaci贸n de la deuda, cuando se haya utilizado la v铆a notarial.
El solicitante de este proceso y el deudor ejecutado no podr谩n pretender ulteriormente en proceso ordinario la cantidad reclamada en aqu茅l o la devoluci贸n de la que con la ejecuci贸n se obtuviere.
Desde que se dicte auto despachando ejecuci贸n, la deuda devengar谩 el inter茅s legal del dinero incrementado en dos puntos.
7. Si el deudor atendiera al requerimiento de pago, tan pronto como lo acredite se le har谩 entrega del documento en que conste la deuda y se archivar谩n las actuaciones.
No obstante, ser谩n de su cuenta las costas que se indican en el n煤mero 10 de este art铆culo y los gastos a que se refiere el n煤mero anterior.
8. Si el deudor se opusiere alegando razones para negarse al pago, en todo o en parte, el juez, previo traslado al demandante del escrito de oposici贸n, seguir谩 la tramitaci贸n del juicio verbal a partir del momento de la citaci贸n para juicio oral. No obstante, formulada oposici贸n, el actor podr谩 pedir el embargo preventivo de bienes del deudor suficientes para hacer frente a la cantidad reclamada, los intereses y las costas.
El juez acordar谩 en todo caso el embargo preventivo sin necesidad de que el acreedor preste fianza. El deudor podr谩 librarse del embargo prestando aval bancario por la cuant铆a por la que se decrete el embargo preventivo.
9. Si el deudor comparece dentro de plazo y se opone parcialmente al pago, alegando pluspetici贸n, s贸lo se admitir谩 la oposici贸n si acredita haber pagado o puesto a disposici贸n del demandante, antes de la interposici贸n de la demanda, la suma que reconoce como debida. Si la oposici贸n se funda en pluspetici贸n s贸lo podr谩 pedirse el embargo preventivo por la suma a que ascienda la cantidad no satisfecha por el deudor.
10. La sentencia que recaiga tendr谩 fuerza de cosa juzgada.
Se impondr谩n las costas al litigante que hubiera visto totalmente desestimadas sus pretensiones. De estimarse parcialmente la demanda, cada parte soportar谩 las costas causadas a su instancia y las comunes por la mitad. La condena en costas incluir谩 los honorarios del abogado y del procurador de la parte vencedora, si hubiere utilizado los servicios profesionales de los mismos en la demanda o la contestaci贸n.
11. Podr谩n acumularse durante el curso del proceso, sin necesidad de retrotraer el procedimiento, las cuotas vencidas con posterioridad a la presentaci贸n de la demanda, consider谩ndose comunes a la ampliaci贸n los tr谩mites que le hayan precedido. Esta facultad se extender谩 a la fase de ejecuci贸n de la sentencia.
La acumulaci贸n durante el proceso de la deuda vencida con la comunidad con posterioridad a la presentaci贸n de la demanda requerir谩 su previa acreditaci贸n mediante una nueva certificaci贸n del acuerdo aprobatorio de la liquidaci贸n, expedida con arreglo a lo dispuesto en el apartado 2.
12. El recurso contra la sentencia no ser谩 admitido a tr谩mite si el demandado no acreditase al interponerlo tener satisfecha o consignada la cantidad l铆quida a que se contrae la sentencia condenatoria.
Si la sentencia condenase al pago de cantidades l铆quidas por incumplimiento de plazos o cuotas vencidas, se tendr谩 por desierto el recurso si durante su tramitaci贸n dejase el recurrente de abonar o consignar a su tiempo las que de su misma 铆ndole vayan venciendo.
Precepto modificado por Ley 8/1999, de 6 de abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Modificado art铆culo 21
Redacci贸n hasta el 28-4-1999
El r茅gimen de propiedad horizontal se extingue:
1潞 Por la destrucci贸n del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar谩 producida aqu茅lla cuando el coste de la reconstrucci贸n exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est茅 cubierto por un seguro.
2潞 Por conversi贸n en propiedad o copropiedad ordinarias.
Art铆culo 22
1. La comunidad de propietarios responder谩 de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y cr茅ditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podr谩 dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho.
2. Cualquier propietario podr谩 oponerse a la ejecuci贸n si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento a que se refiere el apartado anterior.
Si el deudor pagase en el acto de requerimiento, ser谩n de su cargo las costas causadas hasta ese momento en la parte proporcional que le corresponda.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 A帽adido art铆culo 22
Art铆culo 23
El r茅gimen de propiedad horizontal se extingue:
Primero. Por la destrucci贸n del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar谩 producida aqu茅lla cuando el coste de la reconstrucci贸n exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est茅 cubierto por un seguro.
Segundo. Por conversi贸n en propiedad o copropiedad ordinarias.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 Renumerado art铆culo 23. Su contenido se corresponde con el anterior art铆culo 21
CAP脥TULO III-Del r茅gimen de los complejos inmobiliarios privados
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 A帽adido Cap铆tulo III
Art铆culo 24
1. El r茅gimen especial de propiedad establecido en el art铆culo 396 del C贸digo Civil ser谩 aplicable aquellos complejos inmobiliarios privados que re煤nan los siguientes requisitos:
a) Estar integrados por dos o m谩s edificaciones o parcelas independientes entre s铆 cuyo destino principal sea la vivienda o locales.
b) Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con car谩cter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.
2. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podr谩n:
a) Constituirse en una sola comunidad de propietarios a trav茅s de cualquiera de los procedimientos establecidos en el p谩rrafo segundo del art铆culo 5. En este caso quedar谩n sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultar谩n 铆ntegramente de aplicaci贸n.
b) Constituirse en una agrupaci贸n de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerir谩 que el t铆tulo constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario 煤nico del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aqu茅lla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El t铆tulo constitutivo contendr谩 la descripci贸n del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijar谩 la cuota de participaci贸n de cada una de las comunidades integradas, las cuales responder谩n conjuntamente de su obligaci贸n de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El t铆tulo y los estatutos de la comunidad agrupada ser谩n inscribibles en el Registro de la Propiedad.
3. La agrupaci贸n de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozar谩, a todos los efectos, de la misma situaci贸n jur铆dica que las comunidades de propietarios y se regir谩 por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:
a) La Junta de propietarios estar谩 compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupaci贸n, los cuales ostentar谩n la representaci贸n del conjunto de los propietarios de cada comunidad.
b) La adopci贸n de acuerdos para los que la ley requiera mayor铆as cualificadas exigir谩, en todo caso, la previa obtenci贸n de la mayor铆a de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupaci贸n.
c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no ser谩 aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el art铆culo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.
La competencia de los 贸rganos de gobierno de la comunidad agrupada 煤nicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podr谩 menoscabar en ning煤n caso las facultades que corresponden a los 贸rganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupaci贸n de comunidades.
4. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jur铆dicas se帽aladas en el apartado 2 les ser谩n aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre s铆 los copropietarios, las disposiciones de esta Ley, con las mismas especialidades se帽aladas en el apartado anterior.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 A帽adido art铆culo 24
DISPOSICI脫N ADICIONAL
脷nica
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Aut贸nomas, la constituci贸n del fondo de reserva regulado en el art铆culo 9.1.f) se ajustar谩 a las siguientes reglas:
a) El fondo deber谩 constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposici贸n.
Las nuevas comunidades de propietarios constituir谩n el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constituci贸n el fondo estar谩 dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deber谩n efectuar previamente las aportaciones necesarias en funci贸n de su respectiva cuota de participaci贸n.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotaci贸n del mismo deber谩 alcanzar la cuant铆a m铆nima establecida en el art铆culo 9.
2. La dotaci贸n del fondo de reserva no podr谩 ser inferior, en ning煤n momento del ejercicio presupuestario, al m铆nimo legal establecido.
Las cantidades detra铆das del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el art铆culo 10 se computar谩n como parte integrante del mismo a efectos del c谩lculo de su cuant铆a m铆nima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuar谩n las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detra铆das del fondo de reserva conforme a lo se帽alado en el p谩rrafo anterior.
Precepto modificado por L 8/2013, de 26 de Junio, con entrada en vigor a partir del 28-6-2013
路 Modificado apartado 2 de la disposici贸n adicional 煤nica
Redacci贸n hasta el 28-6-2013
1. Sin perjuicio de las disposiciones que en uso de sus competencias adopten las Comunidades Aut贸nomas, la constituci贸n del fondo de reserva regulado en el art铆culo 9.1.f) se ajustar谩 a las siguientes reglas:
a) El fondo deber谩 constituirse en el momento de aprobarse por la Junta de propietarios el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a la entrada en vigor de la presente disposici贸n.
Las nuevas comunidades de propietarios constituir谩n el fondo de reserva al aprobar su primer presupuesto ordinario.
b) En el momento de su constituci贸n el fondo estar谩 dotado con una cantidad no inferior al 2,5 por 100 del presupuesto ordinario de la comunidad. A tal efecto, los propietarios deber谩n efectuar previamente las aportaciones necesarias en funci贸n de su respectiva cuota de participaci贸n.
c) Al aprobarse el presupuesto ordinario correspondiente al ejercicio anual inmediatamente posterior a aquel en que se constituya el fondo de reserva, la dotaci贸n del mismo deber谩 alcanzar la cuant铆a m铆nima establecida en el art铆culo 9.
2. La dotaci贸n del fondo de reserva no podr谩 ser inferior, en ning煤n momento del ejercicio presupuestario, al m铆nimo legal establecido.
Las cantidades detra铆das del fondo durante el ejercicio presupuestario para atender los gastos de conservaci贸n y reparaci贸n de la finca permitidos por la presente Ley se computar谩n como parte integrante del mismo a efectos del c谩lculo de su cuant铆a m铆nima.
Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuar谩n las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detra铆das del fondo de reserva conforme a lo se帽alado en el p谩rrafo anterior.
Precepto modificado por L 8/1999, de 6 de Abril, con entrada en vigor a partir del 28-4-1999
路 A帽adida disposici贸n adicional 煤nica
DISPOSICIONES TRANSITORIAS
Primera
La presente ley regir谩 todas las comunidades de propietarios, cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podr谩n ser aplicados en contradicci贸n con lo establecido en la misma.
En el plazo de dos a帽os, a contar desde la publicaci贸n de esta ley en el 芦Bolet铆n Oficial del Estado禄, las comunidades de propietarios deber谩n adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradicci贸n con sus preceptos.
Transcurridos los dos a帽os, cualquiera de los propietarios podr谩 instar judicialmente la adaptaci贸n prevenida en la presente disposici贸n por el procedimiento se帽alado en el n煤mero segundo del art铆culo diecis茅is.
Nota
T茅ngase en cuenta lo establecido en el apartado 2 de la disposici贸n final 煤nica de la Ley 8/1999, de 6 de abril, que establece lo siguiente: "2. Los estatutos de las comunidades de propietarios se adaptar谩n en el plazo de un a帽o a lo dispuesto en la presente Ley".
Segunda
En los actuales estatutos reguladores de la propiedad por pisos, en los que est茅 establecido el derecho de tanteo y retracto en favor de los propietarios, se entender谩n los mismos modificados en el sentido de quedar sin eficacia tal derecho, salvo que, en nueva junta, y por mayor铆a que represente, al menos, el 80 por 100 de los titulares, se acordar茅 el mantenimiento de los citados derechos de tanteo y retracto en favor de los miembros de la comunidad.
DISPOSICI脫N FINAL
脷nica
Quedan derogadas cuantas disposiciones se opongan a lo establecido en esta ley.