Un debate jurídico de plena actualidad, que se enmarca en el más amplio de los límites del derecho constitucional de la propiedad privada (art. 33) en inmuebles divididos en propiedad horizontal, es el relativo al cambio de uso o destino de los elementos privativos integrantes del inmueble.

En los últimos años, se ha convertido en un gran aliciente económico para los operadores del sector inmobiliario la transformación de locales, oficinas o trasteros en viviendas, dado el exponencial incremento del precio de la vivienda producido especialmente en grandes ciudades españolas, que ejerce una vis atractiva sobre los locales situados en el edificio; a lo que hay añadir las dificultades que existen en muchas ocasiones en la comercialización o venta de locales en razón de su ubicación o de otras características especiales del edificio.

Se trata de una cuestión jurídica que merece un análisis pormenorizado, dado que entraña una problemática multidisciplinar: intervienen aspectos de Derecho urbanístico, Derecho registral, Derecho de propiedad horizontal y Derecho procesal civil. Así mismo, necesitaremos la asistencia de un arquitecto que analice los aspectos de la normativa técnica aplicable en el caso concreto.

La normativa urbanística del municipio en el cual se encuentre enclavada la finca respecto de la cual se plantea el cambio de uso puede establecer restricciones o limitaciones en cuanto a ese cambio a vivienda. Por ejemplo, puede fijar una densidad máxima de viviendas por hectárea y si dicha densidad ya se ha agotado, no será posible la modificación.

Por lo tanto, con carácter previo, se deberá verificar que la normativa urbanística permita el cambio de uso pretendido. Para ello, se puede solicitar en los servicios del ayuntamiento competente un informe de compatibilidad urbanística que indique si el cambio de uso es conforme con dicha normativa. De esta forma, se evitará incurrir en gastos innecesarios (proyecto de obras, etc.) para el supuesto de que no fuera factible en el caso concreto.

En caso afirmativo, se deberá solicitar al Ayuntamiento competente una licencia de obras y de cambio de uso de dicha finca, presentando para ello un proyecto redactado por un técnico que describa la edificación existente, el cambio de uso concreto y las obras a realizar para ello.

Para concederle la licencia, el técnico del ayuntamiento verificará si el local cumple los requisitos técnicos para poder ser destinado a vivienda, esto es, si mediante la realización de las correspondientes obras de adecuación, la finca cumplirá con los requisitos de habitabilidad mínimos que establece la normativa técnica aplicable, en definitiva,