Derechos Reales
SP/DOCT/119562
Opinión. Julio 2022
La cancelación registral de la hipoteca por caducidad
Félix López-Dávila Agüeros. Director de Sepín Derecho Inmobiliario
RESUMEN
Entre las formas que admite la Ley Hipotecaria para cancelar una hipoteca, está la cancelación por caducidad, que puede darse por haber transcurrido el plazo que las partes fijaron para la duración de la garantía, en cuyo caso, estaríamos ante la denominada caducidad convencional o cuando no existe tal pacto, puede darse por haber transcurrido los plazos legalmente fijados, estando entonces ante la llamada caducidad legal
PALABRAS CLAVE
Hipoteca, cancelación, caducidad
Entre las diversas alternativas que ofrece la Ley Hipotecaria para poder cancelar registralmente una hipoteca, está la cancelación por caducidad, ya sea por haber sido establecida expresamente por las partes la duración del gravamen, ya sea por haber transcurrido los plazos legales cuando no ha existido pacto al respecto.
Lo primero que hay que indicar es que, el hecho que la obligación garantizada con hipoteca haya sido cumplida en su totalidad, no implica que la carga que consta en el Registro de la Propiedad quede extinguida, sino que hay que proceder a su cancelación registral, puesto que, en caso contrario, el bien seguirá estando gravado con esa carga, pese a que, como hemos indicado, la obligación que se garantizaba ya no exista.
Así, cuando estamos ante una caducidad convencional, es decir, aquellos supuestos en los que se ha pactado un plazo determinado de duración de la hipoteca, habría que acudir a lo establecido en el párrafo segundo del artículo 82 LH, que determina que podrá darse la cancelación cuando el derecho inscrito o anotado quede extinguido por declaración de la Ley o resulte así del mismo título en cuya virtud se practicó la inscripción.
En estos casos, las partes establecen que el asiento de la hipoteca estará vigente durante un determinado tiempo, transcurrido el cual, el derecho real queda extinguido, siempre y cuando, no se hubiera iniciado ya el procedimiento de ejecuci