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Opinión. Noviembre 2017

SP/DOCT/23105

La accesión invertida en relación con los bienes inmuebles

Félix López-Dávila Agüeros. Director Técnico de Sepín Inmobiliario. Abogado

RESUMEN En España se permite la accesión invertida ante la construcción de un inmueble, a pesar de no estar regulada en el Código Civil ¿Qué ha establecido la jurisprudencia al respecto?

PALABRAS CLAVE accesión invertida, construcción extralimitida, suelo, vuelo

El Código Civil, en los arts. 361 y siguientes, regula la figura de la accesión en relación con los bienes inmuebles, estableciendo como norma general de nuestro Derecho, la máxima de que lo edificado cede a favor del suelo, por lo que el dueño de un terreno debe ser considerado también como tal de las construcciones que se realicen en él.
Dichas pautas son plenamente aplicables cuando nos encontramos ante la construcción de un inmueble en su totalidad en un terreno ajeno, pero cuando lo que ha existido es una extralimitación de la construcción, realizada parte en terreno propio y parte en terreno ajeno, ya no podemos acudir a los artículos anteriormente citados, sin que exista ningún precepto legal a nivel estatal que regule este supuesto.
Ante esta situación, la jurisprudencia creó el concepto de la accesión invertida, que tiene como característica principal, y a diferencia de la simple accesión, el que el suelo cede a favor del edificio, y no al contrario.
Los requisitos necesarios para poder acudir a la accesión invertida son, en primer lugar, que las fincas en las que se ha construido pertenezcan a distintos propietarios [TS, Sala Primera, de lo Civil, 89/2010, de 25 de febrero (SP/SENT/497998)]; seguidamente, que lo construido forme un todo con el suelo de la finca ajena y sea imposible su división [AP Granada, Sec. 5.ª, 411/2010, de 15 de octubre (SP/SENT/544673)]; en tercer lugar, que se produzca una extra
limitación de la construcción, siendo necesario que no se haya procedido a construir en su totalidad en el terreno ajeno [TS, Sala Primera, de lo Civil, 124/2002, de 12 de febrero (SP/SENT/330892)]; en cuarto lugar, que el valor de lo construido sea superior al valor del suelo ocupado [AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 4.ª, 227/2016, de 11 de julio (SP/SENT/894586)] y, por último, debe existir buena fe por parte de quien realiza la construcción, qu

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