El día 17 de noviembre ha sido publicado en el Boletín Oficial de las Cortes Generales el Proyecto de Ley Reguladora de los Contratos de Créditos Inmobiliarios.

El objeto del proyecto es, por un lado, la incorporación parcial al ordenamiento jurídico español de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014, sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, y por otro lado, la incorporación de una serie de previsiones cuya finalidad es aumentar la seguridad jurídica, la transparencia y el equilibrio entre las partes en los contrato de préstamo o crédito con garantía hipotecaria.

La norma se estructura en cuatro capítulos ( I- Disposiciones Generales; II- Normas de protección el prestatario; III- Régimen jurídico de los intermediarios de crédito inmobiliario, sus representantes y prestamistas inmobiliarios; IV- Régimen sancionador de los prestamistas, intermediarios de crédito y sus representantes designados), nueve disposiciones adicionales, cinco transitorias, una derogatoria y doce finales, si bien, en esta pequeña introducción, solo vamos a hacer referencia a los aspectos que afectan al prestatario.

Así, el Capítulo I, está dedicado a las disposiciones generales, y como primera premisa, hay que indicar, que la regulación, que establece el proyecto, no va dirigida a la protección de los consumidores como era de esperar, sino, que los destinatarios, son aquellas personas físicas (con independencia de que sean o no consumidores) que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir. Es decir, se quedan fuera de la regulación, las personas jurídicas, aun cuando las mismas puedan ser consideradas como consumidoras.

Igualmente regula a qué tipo de contratos será de aplicación, estableciendo que el prestatario, fiador o garante debe ser una persona física y que el contrato deberá tener como objeto:

- La concesión de un préstamo con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un bien inmueble de uso residencial.
- La concesión de préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o bienes inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor.

Por el contrario, no será de aplicación a los siguientes contratos de préstamo:

- Los concedidos por un empleador a su empleado, a título accesorio y sin intereses o cuyo TAE sea inferior al de mercado y que no se ofrezcan al público en general.
- Los concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo.
- Los concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes.
- Los que sean resultado de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación.
- Los relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre bienes inmuebles de uso residencial.
- Hipoteca inversa.

Por último, se establece el carácter irrenunciable de las disposiciones contenidas en la Ley, siendo nulos de pleno derecho los actos realizados en fraude de lo dispuesto en dicha Ley.

Por su parte, el Capítulo II, está dedicado a las normas de protección del prestatario, determinando en primer lugar, los principios con los que se debe actuar en concesión de préstamos inmobiliarios por las entidades prestamistas, que deben actuar de forma honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses del prestatario.

A continuación, se regula la información básica que debe figurar en la publicidad de un préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo, la Tasa Anual Equivalente, así como la información general y precontractual que debe figurar en los préstamos inmobiliarios. Con relación a este último aspecto, se debe entregar con suficiente antelación la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

La entidad prestamista, antes de celebrar la contratación del préstamo, estará obligada a evaluar en profundidad la solvencia del potencial prestatario, y este, por su parte, deberá proporcionar la información necesaria solicitada por aquella para que pueda realizarse una evaluación adecuada.

Como normas de transparencia, se establece la obligación de que el prestatario reciba con una antelación mínima de siete días naturales respecto al momento de la firma del contrato, la siguiente documentación:

- Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN)
- Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE).
- Si es a interés variable: documento separado con una referencia especial a las cuotas periódicas a satisfacer en diferentes escenarios de evolución del tipo de interés.
- Copia del proyecto del contrato.
- Si se exige un seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones, se deberá entregar al prestatario por escrito las condiciones de la garantía que se exige.
- Advertencia al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario, cuando este prevista la formalización del préstamo en escritura pública.

Con dicha información, el prestatario habrá de comparecer ante el notario que haya elegido, a los efectos de obtener presencialmente su asesoramiento y verificación del cumplimiento de los requisitos anteriormente citados, lo que, en caso positivo, se hará constar en un acta notarial previa a la formalización del préstamo hipotecario:

- El cumplimiento de los plazos de puesta a disposición del prestatario de la documentación
- Las cuestiones planteadas y el asesoramiento prestado
- Asesoramiento de las cláusulas recogidas en la FEIN y en la FIAE, de manera individualizada y con referencia expresa a cada una.
- Manifestación manuscrita y firmada por el prestatario de que ha recibido con una antelación mínima de siete días los documentos, y que comprende y acepta su contenido.

La comparecencia ante el notario será como tarde, el día anterior al de la autorización de la escritura pública. Si no se cumplen las condiciones o no se compareciese para recibir el asesoramiento, el notario expresará en el acta esa circunstancia y no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo. El acta donde conste la entrega y el asesoramiento imparcial al prestatario no devengará coste arancelario alguno.

Se prohíben las ventas vinculadas de préstamos, si bien, podrán ser autorizadas por la autoridad competente, cuando el prestamista pueda demostrar que los productos vinculados acarrean un claro beneficio para el prestatario, siendo el Banco de España el que mediante circular podrá establecer los criterios para la aplicación homogénea.

Se puede requerir al prestatario la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato, así como las suscripción de un seguro de daños respecto del inmueble objeto de hipoteca, debiendo aceptar la entidad prestamista pólizas alternativas de todos aquellos proveedores que ofrezcan unas condiciones y un nivel de prestaciones equivalentes al ofrecida por aquella.

En los préstamos hipotecarios en moneda extranjera, el prestatario tendrá derecho a convertir el préstamo a una moneda alternativa, siendo dicha moneda:

- La moneda en la que el prestatario reciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo.
- La moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente a la celebración del contrato o en el momento de solicitar la conversión.

Si el prestatario no tiene la consideración de consumidor, se podrá pactar contractualmente un sistema de limitación del riesgo de tipo de cambio distinto.

No se podrá variar el tipo de interés en perjuicio del prestatario, durante la vigencia del préstamo, salvo acuerdo mutuo formalizado por las partes por escrito.

Se puede reembolsar anticipadamente parte o la totalidad del préstamo, sin que se puedan cobrar compensación o comisión, salvo en los siguientes casos:

a) Préstamos a tipo de interés variable, se podrá establecer una de las dos opciones siguientes:

- Durante los primeros cinco años, límite del 0,25% del capital reembolsado.
- Durante los primeros tres años, límite del 0,5 % del capital reembolsado.

b) Novación del tipo de interés aplicable o de subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que ambos casos suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de otro variable, límite del 0,25% del capital reembolsado durante los tres primeros años. Transcurrido ese plazo, no podrá exigirse compensación o comisión alguna.

c) Préstamos a interés fijo, podrá establecerse:

- Durante los diez primeros años de la fecha del préstamo o desde el día que resulte de aplicación el tipo fijo, un máximo del 4% del capital reembolsado.
- Transcurridos los diez primeros años, un máximo del 3% del capital reembolsado.

Para la declaración del vencimiento anticipado es necesario:

1. La mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.

2. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

a) Si la mora se produce durante la primera mitad de la duración del préstamo: 2% de la cuantía del capital concedido.
b) Si la mora se produce durante la segunda mitad de la duración del préstamo: 4% de la cuantía del capital concedido.

3. Requerimiento de pago del prestamista concediendo un plazo de quince días al prestatario para el cumplimiento, advirtiendo que, si no paga, le será reclamado el total de lo adeudado.

El interés de demora queda fijado en el triple del interés legal del dinero vigente a lo largo del período en que aquel resulte aplicable, devengándose únicamente sobre el principal pendiente de pago y sin poder ser capitalizados, salvo para el caso previsto en el artículo 579.2.a) LEC.

Lo establecido en esta norma será también de aplicación a los supuestos de subrogación de deudor en la obligación personal cuando la misma se produzca con ocasión de la transmisión del bien hipotecado y a os de novación modificativa del contrato de préstamo. (Disposición Adicional Sexta)

No será de aplicación a los contratos de préstamo suscritos con anterioridad a su entrada en vigor, excepto si son objeto de novación o de subrogación con posterioridad a dicha entrada en vigor. El prestatario con independencia de la fecha del contrato, tiene derecho al reembolso anticipado. Igualmente, con independencia de la fecha del contrato, si el vencimiento anticipado tiene lugar a partir de la entrada en vigor de la Ley, el mismo queda regulado por sus preceptos. (Disposición Transitoria Primera)