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Artículo Monográfico. Junio 2019

SP/DOCT/82438

Cláusulas abusivas en los contratos de compraventa de inmuebles por consumidores

Juan Carlos García Calero. Editor jurídico OCU- Fincas y casas

I. Introducción
El objeto de este artículo es tratar la presencia de cláusulas abusivas en contratos de compraventa de inmuebles por consumidores en la medida en que así han sido señaladas por numerosas sentencias judiciales. Por las razones que se explican, el estudio se focaliza en la compra de viviendas, en particular de la nueva y en construcción. En 2018 se registraron en España 92.520 compraventas de viviendas nuevas. La cifra está lejos de las 326.382 registradas en 2007, pero va en aumento. Por las circunstancias de nuestro mercado inmobiliario, la mayor parte de las viviendas nuevas que se venden se comercializan justo antes o durante el período de su construcción, y hay que tener en cuenta que los conflictos que sobre ellas se solventan en la justicia pueden resolverse muchos años después de la firma del contrato de compra. Algunas de las sentencias de 2019 que se comentan aquí se refieren a compras acordadas en 2006. La creciente sensibilidad ante la protección de los derechos de los consumidores y el carácter esencial del objeto del contrato, la vivienda, contribuyen a que este sea un tema de permanente actualidad.
II. ¿Son relevantes las cláusulas abusivas?
Aun a riesgo de desanimarle a continuar con la lectura, diría que la respuesta no es tan evidente como parece y merece ser matizada. Al margen del interés puramente teórico o académico, el estudio de la presencia de cláusulas abusivas en contratos de compraventa de inmuebles por consumidores puede presentar un variado interés práctico.
– De un lado, a las empresas y profesionales que juegan el papel de promotor-vendedor y aspiran a altos estándares de calidad de servicio podría servirles para que eviten estas estipulaciones en sus contratos predispuestos.
– A quien se plantee una compra como consumidor, le permite estar alerta antes de la firma del contrato y hacer una primera valoración de riesgos. La precaución no es baladí: la firma suele implicar un desembolso elevado inmediato y un compromiso de pago de unos cientos de miles de euros a cambio de 24 meses de espera e incertidumbre sobre la entrega efectiva del inmueble. En una consulta reciente, el paso del contrato por el "escáner" reveló hasta cinco disposiciones susceptibles de ser consideradas abusivas. La promotora se negó a cambiar los términos y el consumidor firmó el contrato porque deseaba esa vivienda y no encontraba alternativas. Esto plantea una cuestión: ser consciente de la presunta abusividad de esas cláusulas antes de su firma, ¿debilita la posición del consumidor en un eventual litigio posterior que pretendiera su nulidad? Es decir, a un consumidor en la fase precon
tractual, ¿qué le resulta menos perjudicial, estar informado o permanecer en la ignorancia?– Ya en el marco de la ejecución del contrato, ante una situación litigiosa la presencia de cláusulas abusivas en un contrato tiene relevancia desde el momento en que el empresario predisponente pretenda hacerlas valer para imponer una obligación al contratante consumidor o para oponerse a una demanda de este.<div class

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