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Artículo Monográfico. Marzo 2016

SP/DOCT/20166

El acuerdo comunitario de limitación de uso de las entidades de la finca como pisos turísticos

Joaquim Martí Martí. Abogado. Profesor en cursos de formación

Introducción
Las Comunidades de Propietarios están padeciendo la proliferación y extensión del uso de los pisos como apartamentos turísticos que se ofrecen por Internet al mercado global. Ello supone que la entidad ya no se destina a la morada de una familia, sino que su uso es comercial, distinto del inicialmente previsto, y, en la mayoría de los supuestos, problemático y origen de mayores molestias para el resto de los vecinos.
Ante esta situación y riesgo para las Comunidades de Propietarios, se ha generalizado la adopción de acuerdos comunitarios de limitación del uso de las entidades de la finca como pisos turísticos.
Pues bien, los Registradores de la Propiedad no han seguido un criterio unánime ni unificado a la hora de calificar estos acuerdos y de aceptar su inscripción.
En este artículo analizaremos las exigencias para la adopción de estos acuerdos, a resultas de la regulación del Libro V del CCCat. por Ley 5/2006 y por Ley 5/2015, sustentado este análisis por la doctrina de la Sentencia del Juzgado de 1.ª Instancia n.º 3 de Barcelona de 30 de septiembre de 2015.
I. Legitimidad de las Comunidades de Propietarios para limitar el uso de sus entidades
La primera pregunta que deberíamos realizarnos es si las Comunidades de Propietarios tienen legitimidad para limitar el uso de las entidades que conforman la finca. Es decir, ¿puede la Comunidad limitar el uso turístico de las entidades, ya sean pisos o locales? Generalizando, ¿puede la Comunidad limitar el uso comercial de los locales? ¿Y el uso como vivienda de los locales? ¿Y el uso profesional de los pisos?
Podría pensarse que los derechos de propiedad del titular son superiores a los derechos de regulación de las Comunidades de Propietarios y que, en consecuencia, los propietarios tienen libertad para el destino de su entidad a todo uso que pretendan, ya sea en propiedad o en arrendamiento.
Pues bien, ello no es así. Y lo que el Derecho concluye es que el interés comunitario está por encima de los intereses del propietario individual, que debe respetar las normas comunitarias y destinar su entidad al uso permitido por estas. Así se concluye de las normas reguladoras de la propiedad horizontal (tanto estatales como catalanas).
En el Libro V del CCCat., regulado por Ley 5/2006, se otorga la posibilidad a las Comunidades de Propietarios de normar el uso, el destino y las limitaciones de la propiedad en sus Estatutos.
El art. 553-11 CCCat., regulado por Ley 5/2006, establece claramente que "Los Estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la Comunid
ad y pueden contener reglas sobre: (...) a) El destino, el uso y el aprovechamiento de los bienes privativos. (...) b) las limitaciones de uso y otras cargas de los elementos privativos".Por tanto, si los Estatutos pueden determinar el destino y el uso de los elementos privativos, pueden establecer limitaciones.Ello supondrá que los Estatutos de una Comunidad, originarios o

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