Nulidad del contrato de compraventa por dolo o error en el consentimiento del comprador

Nulidad del contrato de compraventa por dolo o error en el consentimiento del comprador

Autor: Departamento Jurídico de Sepín Inmobiliario

Publicación: 12 / 2015

Editorial: SEPIN

Referencia: 2271

Precio: 19

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El consentimiento de los contratantes es uno de los requisitos exigidos en el artículo 1261 CC para la existencia de un contrato, siendo necesario que el mismo no sea prestado por error, violencia, intimidación o dolo, ya que en caso contrario, nos encontraríamos ante un consentimiento viciado de nulidad. En el presente trabajo nos ocupamos de los supuestos en los que el comprador ha prestado el consentimiento de forma nula, bien por existir un error del comprador, bien por una actuación dolosa del vendedor. Para que el error del comprador en el consentimiento de lugar a su nulidad, no debe haber sido causado por él; debe ser excusable, es decir, que no podría haberse evitado empleando una diligencia o media y además debe ser sustancial, debiendo recaer sobre la sustancia de la cosa que es objeto del contrato, o sobre las condiciones que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. Por su parte, el dolo por parte del vendedor, y que de igual forma da lugar a la nulidad del consentimiento prestado por el comprador, se produce cuando se actúa de forma insidiosa, ya sea mediante palabras o hechos, que tienen como consecuencia la celebración de un contrato, que de otra forma no se hubiera celebrado.


Error
Excusable
Opera el efecto invalidante del contrato al ser el error excusable, pues no se puede imputar al comprador falta de diligencia al constar por la vendedora que la finca está libre de otras cargas sin mención alguna del expediente sancionador
Nulidad del contrato ante el error excusable en el consentimiento, ya que aunque se hubiera desplegado la diligencia debida, no se hubiera podido conocer la calificación urbanística del terreno al constar datos erróneos en la propia Administración
La creencia de que la finca era urbana con un alto valor y una función de ser habitada en su día por los compradores y que resultara ser rústica, determina la existencia del error que invalida el consentimiento
Error esencial y excusable del comprador, que no podía conocer la normativa sectorial sobre la venta de una casa móvil y una parcela, así como la ausencia de las licencias pertinentes
Nulidad del contrato, ante el error excusable y sustancial del comprador, que estaba en la creencia de que podía construir la vivienda en la parte superior de la finca
Error excusable del comprador y nulidad de la compraventa, al ser obligación del vendedor de informar que el terreno no es edificable, pagarse un precio como si la finca fuera edificable y existir una modificación de la calificación
Error en el consentimiento del comprador que produce la nulidad el contrato, al no poder conocer que la vivienda se encontraba en terreno público por no constar este dato en el Registro y ser ocultado por el vendedor
Inexcusable
No invalida el consentimiento el error padecido en cuanto a la parcela objeto del contrato, ya que se trata de un error inexcusable que podía haberse evitado si se hubiera actuado de una forma diligente
El comprador conocía o podía haber hecho la situación del inmueble con anterioridad a la subasta, por lo que no existe error que invalide el consentimiento por las cargas y situación registral, y sin que haya existido causa de nulidad de la subasta
El comprador visitó la vivienda en varias ocasiones y observó la altura del techo, sin que está resultara ni esencial ni relevante para la comprar, por lo que no existe un error excusable en el consentimiento que de lugar a la nulidad del contrato
El comprador no padeció un error excusable que pueda dar lugar a la nulidad el contrato, ya que podía haber conocido sin problemas que lo que adquiría en la subasta no era una vivienda sino una buhardilla
No existe error en el consentimiento de los compradores en relación a la terraza, ya que la vivienda no tenía acceso directo a la misma y se trataba de un elemento común del inmueble, lo que constaba en el Registro de la Propiedad
No puede alegarse error o vicio del consentimiento a la hora de firmar en la notaría por no saber que eran VPO cuando dicha información consta en el contrato y además la compradora obtuvo subvenciones por este motivo
Obstativo
Nulidad de la compraventa por error obstativo, pues existe una discordancia entre la voluntad real y la voluntad declarada del comprador
El que la vendedora enajenara una finca distinta a la citada en la escritura da lugar a un "error obstativo" en la identidad del objeto y comprador, razón por la que la acción es la de anulabilidad para cuyo ejercicio carece de legitimación el actor
Dolo del vendedor
Existe
Existe error en el consentimiento de la compradora que viene determinado por la actuación de la vendedora que conocía que los solares carecían de edificabilidad y aún así firma el contrato afirmando lo contrario
Anulabilidad de la compraventa por mediar dolo en el vendedor, ya que su silencio sobre el defecto de la finca que transmitía motivó que el comprador celebrase el contrato
Conducta dolosa del vendedor que oculta la existencia de un expediente administrativo de recuperación posesoria sobre la finca por ocupación del espacio público
Dolo del vendedor que conocía la existencia del procedimiento judicial sobre la edificación donde se encuentra la vivienda y se lo oculta al comprador
Es nulo el contrato de compraventa por vicio del consentimiento y dolo de la vendedora al no informar a la compradora de que la comunidad no autorizó la creación de un altillo en la vivienda que incorpora un dormitorio a la misma
Nulidad del contrato ante la existencia de dolo de la vendedora que oculta que su título de propiedad había sido anulado y que implica la nulidad del consentimiento prestado por el comprador
Vicio del consentimiento al venderse dolosamente una plaza de aparcamiento que, dadas sus circunstancias, no puede servir como tal
Acreditado que el vendedor engaño a los compradores, pues no ha iniciado todavía los tramites para el cambio de uso de local a vivienda, se anula la compraventa por vicio del consentimiento
No existe
Inexistencia de error esencial y excusable del comprador, ni dolo del vendedor, que no ocultó ninguna información sobre la situación de la finca ni la existencia de un expediente sancionador
Inexistencia de vicio en el consentimiento por dolo o error en el contrato de opción de compra, quedando probado que el representante legal de la parte actora conocía y entendía lo que firmó cuando suscribió las escrituras
No existe una conducta dolosa por parte de los vendedores ya que no emplearon sugestiones ni artificios de ningún género para inducir a los compradores a la contratación
No es nulo el contrato de compraventa al no probarse el dolo pues el contenido del contrato y sus cláusulas fue negociado por ambas partes sin objeción alguna
En la escritura de compraventa figura la misma descripción de la finca que figura en el Registro, sin que haya existido dolo por parte del vendedor para convencer al comprador a realizar el negocio


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